«Придут с СВО с победой и раскупят все квартиры»: что ждет омский рынок недвижимости в 2025 году

Минувший 2024 год ознаменовался для всей страны стремительным ростом ипотечных ставок (до 27–30%) и продолжившимся подорожанием жилья. В июле была свернута льготная ипотека на новостройки, что привело к сокращению возможностей приобретения квартир. По семейной ипотеке в течение года также периодически заканчивались лимиты, да и воспользоваться ею не так просто.

А что будет происходить на рынке недвижимости в наступившем 2025 году? Стоит ли нам ждать обвала цен на жилье, банкротств застройщиков или, наоборот, ситуация начнет улучшаться? Об этом мы спросили у крупнейших омских застройщиков и экспертов в сфере недвижимости.

Директор одной из крупных омских компаний — АО «ЗСЖБИ-6» — Юрий Гуринов неоднозначно оценивает перспективны строительного рынка в целом и рынка недвижимости в частности. С одной стороны, есть где строить, с другой стороны — пока нет смысла увеличивать объемы ввода нового жилья.

— ЗСЖБИ-6 будет процветать по сравнению с другими застройщиками. У нас множество далеко идущих планов. Мы работаем по всей России — в 8 городах строим и еще 16 рассматриваем в качестве площадок для строительства. Что касается Омска, то здесь у нас в собственности около 30 площадок. Пока просто их не задействуем, так как не знаем, что будет с рынком недвижимости и с банками. Но по сравнению с 2023 годом мы даже увеличили темпы, строим больше. Сейчас ведь народ весь на СВО ушел, скоро вернутся все с победой и раскупят наши квартиры, — уверен Юрий Гуринов.

О своем видении перспектив рынка недвижимости рассказала директор агентства «Недвижимость-ГАРАНТ» Нина Карпенко. По словам эксперта, даже по высоким ставкам в 27–28% омичи берут ипотеку. Но суммы выдаваемых кредитов стали значительно меньше.

— В основном ипотека сейчас — это доплата к большому первоначальному взносу. Квартиры покупают те, у кого есть наличные. Либо те, кто получил деньги по ранению на СВО. Например, цена квартиры — пять миллионов, три из которых — это выплата за ранение, два миллиона — ипотечный кредит. При ставке банка 27% ежемесячный платеж составляет 43 тысячи рублей, — говорит Нина Карпенко.

По словам эксперта, в настоящее время рынок недвижимости не очень активный. Но тем не менее он живой:

— Лучше всего в Омске покупают квартиры в новостройках. Либо в домах новой постройки на средних этажах в хорошем состоянии. Цены на рынке недвижимости определяются платежеспособностью покупателя. На сегодняшний день продавцы снижают цены, если есть необходимость продать срочно либо в связи с отъездом из города.

Нина Карпенко предполагает, что высокие ипотечные процентные ставки все-таки будут постепенно снижаться — вероятнее всего, со второго полугодия 2025 года. Но это очень осторожный прогноз.

Руководитель другого агентства недвижимости, «Миард Владис», Павел Кручинский говорит о том, что на рынке жилья идет накопление отложенного спроса: число желающих купить квартиру растет, но у людей нет такой возможности из-за недоступности ипотеки.

— Жизнь не стоит на месте: люди вступают в брак, рождаются дети, люди разводятся, получают в наследство недвижимость, поэтому потребность продать, купить, обменять жилье будет всегда. Сейчас в нашем городе выросли зарплаты за счет оборонных предприятий, многие хотели бы решить жилищный вопрос, — говорит Кручинский.

Но реально купить сейчас квартиру можно только по семейной ипотеке, а ее лимитов постоянно не хватает. Что касается «обычной» ипотеки, то ее условия хуже не придумаешь — ставка под 30% годовых. По мнению Павла Кручинского, она вряд ли снизится:

— Более того, наши банки-партнеры прогнозируют дальнейшее увеличение ключевой ставки. Идет борьба госпожи Набиуллиной (председатель Центробанка) с господином Хуснуллиным (вице-премьер, отвечающий за строительство) за ликвидацию льготной ипотеки. Ставка будет расти, пока государство не сможет больше печатать триллионы рублей, чтобы субсидировать льготную ипотеку.

Что касается строителей, то они, по словам руководителя «Миарда», еще смогут продержаться некоторое время. Но для них уже «прозвенели» тревожные звоночки — продажи жилья стремительно падают.

— В Москве объем продаж в новостройках сократился на 16%, в Московской области — на 24%, в Санкт-Петербурге — на 21%, в Омске примерно на 20%. Но застройщики неплохо поднакопили «жирка» за последние пару лет, думаю, что еще год-два продержатся. А вот подрядчики на стройках могут пострадать серьезно. Если эскроу-счета не будут вовремя наполняться, стройка встанет. Дай бог, чтобы достроили то, что уже начали, — говорит Кручинский.

Слова Павла Кручинского подтверждает крупный омский застройщик — руководитель ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

— Ключевую ставку пока сохранили, но я думаю, что где-нибудь в феврале она опять вырастет. Поэтому веселого ничего не будет — с ипотекой будут сложности, с продажами будет непросто. Поэтому мы на 30% объемы строительства сократим: строили 90 тысяч в год — будем строить 60 тысяч. Пока жилье продается, но прогноз по продажам на 2025 год грустный. Если ничего не решат с льготной ипотекой, то будет плохо. Но мы пока как работали, так и работаем, — говорит Золотов.

По словам строителя, цены на квартиры стабилизировались, больших скачков ни вверх, ни вниз не будет.

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин уверен, что ситуация на рынке недвижимости полностью зависит от действий российского правительства:

— Рынок недвижимости зависит не от экономических, а от политических решений правительства и Центробанка. Еще год назад мы не могли предугадать, что ключевая ставка в 2024 году будет такой высокой. Поэтому делать прогнозы можно только исходя из условий рынка. Если на рынке ставка будет выше 16%, то сохранятся все те же самые ситуации с недоступной ипотекой. Если ставка все-таки опустится ниже 16%, то рынок начнет возвращаться к нормальной работе. Оптимальной я бы назвал ставку по ипотеке в 12%.

Из-за предельных ставок по ипотеке объем ее выдачи сократился почти в три раза. По словам Максима Репина, если раньше в стране в месяц сумма ипотечных кредитов была 800–900 миллиардов рублей, то сейчас максимум 300. Соответственно, идет снижение объемов денег на рынке недвижимости, в 2–3 раза меньше квартир продается.

Эксперт прогнозирует в долгосрочной перспективе снижение ипотечных ставок, поэтому появится возможность рефинансирования ранее взятой ипотеки.

— Недвижимость — это долгосрочный период инвестиций, а ставка меняется каждый год. За 7–9 лет ставка поменяется, и наверняка будет возможность рефинансировать ипотеку. Мы помним, как в 2018 году ипотечную ставку понизили с 13 до 8% и вся страна рефинансировалась. Да, пусть это будет не 2025 год, а 2026–2027 годы, — говорит Максим Репин.

Тяжелые времена эксперт предрекает и строителям, многие из которых в прошлые годы жили за счет кредитов, а прибыль выводили на сторону.

— Для рынка сейчас сложилась удушающая ситуация. Нам пережали все потоки кислорода, и в режиме удушения мы живем. Я не могу сказать, когда мы постучим по ковру и скажем: «Что, сдаемся?» Мудрые застройщики наверняка выживут — как-то же они выживали, когда вообще ипотеки не было, — но строить будут меньше. То, что сейчас строят — 200–300 тысяч квадратов для города-миллионника — это вообще ни о чем объем. Поэтому у нас постоянный дефицит квартир в новостройках, — заключил Максим Репин.

При этом эксперт призвал не ждать обвала цен на жилье. Еще не было в стране такого, чтобы квартиры дешевели, цены на них всегда шли в рост. Поэтому вложения средств в недвижимость даже в нынешней ситуации считаются одним из самых выгодных видов инвестиций.