В Омске дефицит квартир. Почему лихорадит рынок жилья и что будет с ценами?

Найти в Омске однушку в новостройке дешевле 2 миллионов рублей — большая удача. Кажется, проще выиграть квартиру в лотерею. И даже если бюджет позволяет взять жилплощадь побольше, не факт, что на рынке найдется подходящий вариант. Квартиры теперь — товар дефицитный и дорогой, как гречка в начале пандемии коронавируса. NGS55.RU выяснил, куда пропали квадратные метры и почему взлетели цены.

Широким выбором квартир Омск не может похвастаться несколько лет, но в прошлом году он сузился настолько, что с рынка начал уходить неликвид и объекты, которые давно стояли на продаже по завышенной цене. То, что вчера считалось дорогим, сегодня не выбивается из общего ряда.

— Никто не прогнозировал такой ажиотаж в августе, сентябре и октябре. В декабре было попроще, люди уже успокоились. Такое ощущение складывалось эти три месяца, что они зомби — им дали приказ и они пошли его выполнять, лишь бы что-то купить. А потом раз — и обрубило. Очнулись: «Зачем мне это надо? Я подожду», — рассказала директор агентства недвижимости «Город солнца» Надежда Сасакина.

По данным сертифицированного аналитика-консультанта рынка недвижимости Максима Репина, количество объектов в новостройках сократилось с 942 в декабре 2019 года до 423 в декабре 2020 года, в готовых домах — с 4593 до 2297. В среднем наполовину. Доходило до того, что к официальному старту продаж на 178 квартир в одном из домов претендовали более 700 человек, рассказал NGS55.RU другой участник рынка. Коммерческий директор «Сибградстрой Инвест» Вячеслав Кравченко подтвердил, что недостатка в покупателях нет. В этом году компания планирует ввести в микрорайоне Кузьминки три дома на 800 квартир, и все они уже раскуплены. Сейчас застройщик предлагает квартиры в домах, которые будут готовы в 2022 и 2023 году.

— Никогда такого не было, чтобы мы сдали дом и не оставалось [свободных] квартир. Когда объявляем, что [будут] не раньше 2022 года, люди в шоке, — отметил он.

Всего на этапе строительства у «Сибградстрой Инвест» находится 11 домов, сообщил Вячеслав Кравченко. Еще 5 объектов в работе у «ЗСЖБ № 6», 4 — у «Стройбетона», по данным официальных сайтов компаний. Это три крупнейших застройщика Омска. В 2020 году на их долю пришлось 40% от общей площади введенного жилья, не считая индивидуального. 2140 квартир из 5187.

Корень зла — ипотека?

Больше половины квартир продается с привлечением заемных средств, отметил Вячеслав Кравченко. Ипотека в этом году трижды обновляла рекорд по количеству сделок и четырежды — по сумме. Средневзвешенная ставка в октябре опускалась до 7,4% благодаря программе льготной ипотеки, которую федеральное правительство запустило для поддержки жилищного строительства. Минимальная ставка составляет 3,1%. На таких условиях с июня 2020 года можно оформить кредит в Омской региональной ипотечной корпорации. Этой возможностью воспользовались более 600 человек, а общая сумма выданной им ипотеки превысила 1,1 миллиарда рублей, сообщили NGS55.RU в региональном Минэкономики.

— Ипотека с господдержкой вызвала большой спрос на новостройки. Соответственно, к ним подтянулась и вторичка. В других регионах много строят, у нас с этим проблема. Поэтому люди, которые получили одобрение и не смогли купить новостройку, потому что их нет на рынке, кинулись покупать хотя бы что-то, вторичку, — рассказала Надежда Сасакина.

Доля ипотечных сделок была выше сразу после запуска льготной программы, но снизилась, когда омичи начали массово забирать сбережения из банков и вкладывать их в недвижимость. Вторая волна покупок за наличные пошла после повышения цен на жилье. Продав подороже квартиру в старом доме, омичи брали квартиру в новостройке. «Не в банк же вкладывать под нищенские проценты», — объяснил Вячеслав Кравченко. По данным Банка России, доля ипотеки на новостройки выросла за год с 10% до 13,5% в количественном выражении и с 15,5% до 19,5% — в денежном. Остальное — кредиты на покупку квартир на вторичном рынке и рефинансирование ипотеки.

На Московке или в Москве?

Несмотря на дешевые кредиты, жилье недолго оставалось доступным. Резкий рост цен на квартиры осенью почти свел на нет эффект льготной ипотеки. В целом новостройки за год подорожали на 26%, вторичка — на 15%. По словам Максима Репина, «такое видели только в 2005–2006 годах, и именно из-за появления ипотеки».

Надежда Сасакина рассказала, что, например, однокомнатная квартира на Московке площадью 33 квадратных метра, которая в начале года стоила до 1,5 миллиона рублей, в конце года продавалась минимум на 300–500 тысяч дороже. Однушкой под 3 миллиона рублей далеко не в центре города риелторов теперь тоже не удивить. В левобережных Кузьминках за квартиру площадью 41 квадратный метр в готовом доме, купленную на этапе строительства два года назад за 1,85 миллиона рублей, сейчас просят в полтора раза больше. Две трети сделок на первичном рынке заключаются по цене от 2 до 3 миллионов рублей, сообщается на сайте Единой информационной системы жилищного строительства.

По подсчетам Вячеслава Кравченко, компания «Сибградстрой Инвест» с начала года подняла цены на новостройки «в районе 15, максимум 19%», но связано это не столько с высоким спросом на квартиры, сколько с подорожанием строительных материалов и необходимостью платить проценты по кредитам. Застройщик единственный в Омске перешел на проектное финансирование работ и не может распоряжаться деньгами дольщиков до сдачи дома.

— Еще и банки нам диктуют, не ниже какой цены продавать, чтобы мы могли вовремя гасить кредиты, — подчеркнул коммерческий директор. — Сейчас продаем квартиры с предчистовой отделкой от 58 тысяч рублей за квадратный метр.

Чуть помедленнее, цены!

По прогнозу ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова, в 2021 году темпы роста цен на жилье замедлятся.

— В предстоящие полгода рост средней стоимости квартир на первичном рынке будет более сдержанным и не превысит 5–7%, на вторичном рынке не исключена стагнация цен с последующим ростом на уровне, не превышающем 4–5%. Ситуация с ценами во втором полугодии будет зависеть как от развития ситуации с пандемией, так и позиции банков в отношении ставок по ипотеке, — считает эксперт.

Средний срок продажи квартиры — меньше месяца. Конечно, отмечает Александр Иванов, реальный срок зависит от ликвидности объекта, адекватности его цены и востребованности локации, но нередки случаи, когда покупатель находится в течение недели с момента выхода объявления. Особенно это стало заметно во второй половине 2020 года.

Несмотря на то, что дефицит жилья признают и застройщики, и риелторы, и покупатели, вероятность того, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, мала.

— Строим много, а всё равно дефицит. Повышенный спрос за счет ипотеки прежде всего. Более 800 квартир в этом году будут сдаваться, а нам уже нечего предложить. И мы не можем строить быстрее — есть технологические процессы, — объяснил коммерческий директор «Сибградстрой Инвест». — Дефицит так и будет продолжаться. Если кто-то надеется, что зайдет крупный инвестор, то мы это уже проходили. Пока не начнется рост экономики, именно доходов населения, смысл заходить? Застройщики уже наученные: много построишь, потом будет стоять. Закончится льготная программа и уже не будет такого спроса.

Действительно, реальные доходы омичей за вычетом обязательных платежей и с поправкой на инфляцию по итогам третьего квартала 2020 года сократились на 10,1% и составляют, по данным Омскстата, 25 062 рубля в месяц. Этих денег не хватит и на половину квадратного метра квартиры, а чтобы купить однушку площадью 33 квадратных метра, нужно откладывать всё до копейки на протяжении шести лет.