В стране кризис, а ставка по ипотеке в Омске опустилась до исторического минимума. Так ли это хорошо?

По данным Банка России, в июне 2022 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Омской области снизилась до 7,29% годовых. Так дешево кредиты на жильё не стоили никогда. И это при том, что тот же Центробанк назвал кризис в стране одним из самых серьезных в истории современной России. Что-то здесь не сходится. Или ничего необычного в рекордно низкой ставке по ипотеке нет? А если всё идет по плану, то не будут ли кредиты на покупку жилья дешеветь и дальше, а вместе в ними и квартиры? Разбираемся вместе с экспертами.

Ставка 7,29% — это средняя температура по больнице: на первичном рынке она составляет 3,82% годовых, на вторичном — 9,45%. Точнее, не средняя, а средневзвешенная.

— Средневзвешенная ставка определяется совокупностью фактически полученных ипотечных кредитов. Она складывается из рыночных программ банков, льготных программ («Господдержка 2020–2022», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека» и пр.), субсидированных программ застройщиков и банков. Как мы знаем, ставки по льготным программам обычно ниже 7%. Например, максимальная ставка по семейной ипотеке — 6%, но банки дают такую ипотеку и по ставкам от 4–5%. Субсидированные ставки застройщиков и банков обычно еще ниже 7%, а рыночные — чуть выше ключевой ставки ЦБ, — объяснил директор направления развития ипотечных продуктов «Банки.ру» Артур Ахметов.

В Омске по программе субсидирования процентной ставки, которую дополнительно финансирует региональное правительство, кредит на квартиру в новостройке можно взять и под 3,3% годовых. За два года, по данным областного Министерства экономики, ей воспользовались почти 2 тысячи омичей. В некоторых банках доля льготной ипотеки достигает 90%, поэтому, по мнению эксперта по ипотечному и потребительскому кредитованию Юлии Смоляниновой, неудивительно, что ставка опустилась до исторического минимума.

Впрочем, меньше — не значит лучше, уверен аналитик TeleTrade Алексей Федоров.

— К сожалению, у подобных фискальных излишеств есть и обратная сторона. Это раздутые цены на недвижимость, которые дестимулируют покупателей. Это снижение эффективности застройщиков, которые привыкают к легким государственным деньгам. И это финансовая ловушка для государства, которое вынуждено из-за роста цен тратить всё больше средств из бюджета для поддержания этого пузыря, — заявил он. — Рано или поздно наступает циклический кризис, который лишает государства возможности для сохранения льготной ипотеки, и пузырь лопается, вызывая более масштабный спад, чем при более умеренной господдержке строительного сектора.

Цены на квартиры действительно выросли. Только за последний год новостройки подорожали на 38%, или на 22 192 рубля за квадратный метр, квартиры на вторичном рынке — на 30%, или на 16 612 рублей. Причем после запуска программы «Господдержка 2020» новостройки обогнали вторичку по стоимости, и разрыв между ними становится всё больше.

Первичка будет на первом месте

Ключевая ставка Центробанка, которая после начала спецоперации выросла с 9,5% до 20%, похоже, надолго отбила у омичей желание брать кредиты. В апреле число ипотечных сделок рухнуло по сравнению с мартом почти в 4 раза — с 1919 до 536. Сейчас ключевая ставка даже меньше докризисной — 8%, но, отмечает, Артур Ахметов, банки не спешат пропорционально снижать рыночную.

— Мы ожидаем, что снижение ставки придаст импульс сделкам на вторичном рынке и он начнет оживать. Количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке начнет расти, что уже показывает динамика июня и июля. Однако рост стоимости первичной недвижимости, рост тревоги населения, снижение покупательской способности повлияют на эти планы, — добавил директор направления развития ипотечных продуктов «Банки.ру».

По мнению управляющего банком «Открытие» в Омской области Алексея Денисова, в этом году ипотечный рынок точно не вернется на досанкционный уровень. И вот почему.

— Средние доходы населения в части роста сильно отстают от роста цен, в том числе на недвижимость. Потребности во вложении свободных денежных средств как инструмента инвестиций были удовлетворены в 2021-м — начале 2022 года. Осталась потребность в улучшении жилищных условий, но разнонаправленная динамика цен на первичном и вторичном рынках вносит отрицательные коррективы, — рассказал он.

С ним согласна Юлия Смолянинова. Она считает, что по итогам года количество и объем ипотечных кредитов сократятся на 10–20%. Ставка тоже может еще немного снизиться, все предпосылки к этому есть.

— В будущем, конечно же, популярностью будут пользоваться субсидированные программы от застройщиков, потому как в долгосрочной перспективе они наиболее выгодны. Например, при ставке 0,1% на весь срок ежемесячный платеж почти в 2 раза ниже. Но восстановление рынка вторичной недвижимости уравновесит средневзвешенную ставку на уровне, близком к 7–8%, — прогнозирует Артур Ахметов.

Перекос в сторону первички усилится с приходом в регион федеральных застройщиков — «Брусники» и «Эталона». Однако, отмечает Алексей Денисов, на снижение цен омичи могут не рассчитывать — новостройки в городе в дефиците. Квартиры на вторичном рынке, возможно, подешевеют процентов на 5–10.

Конец цикла

Аналитик Алексей Федоров назвал еще два фактора помимо льготных ипотечных программ, благодаря которым средневзвешенная ставка в июне стала рекордно низкой. Это долгосрочный тренд снижения процентных ставок в мире, который начался в США еще в 80-х годах и через долларовые каналы ретранслировался в остальные страны.

— Второй фактор <…> можно назвать макроциклическим. Дело в том, что развитие экономики идет циклами продолжительностью 8–10 лет, и каждый раз в странах с формирующимся рынком, в России в том числе, наблюдается примерно один и тот же алгоритм. Общий уровень процентных ставок в начале цикла относительно высок, но чем ближе страна подходит к концу макроэкономического цикла, тем он становится ниже. Цикл, в котором мы находимся сейчас, начался в 2009 году, и всё это время уровень ставок в России, за исключением «крымского кризиса» 2014–2016 года, снижался. Естественно, что и ипотечные ставки не могли избежать этого тренда, — подытожил он.