В Омске готовое жилье стало дешевле новостроек. Разбираемся, как это произошло

За время пандемии, с апреля по сентябрь 2020 года, омские заемщики оформили рекордное количество ипотечных кредитов — 12 437 на общую сумму более 24 миллиардов рублей. Каждая седьмая ипотека была выдана на покупку квартиры в новостройке. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ипотечных сделок в целом стало почти на четверть больше, а на первичном рынке количество займов выросло более чем в полтора раза. В банке «Открытие» объяснили, что импульсом стал запуск программы господдержки по ипотеке, а также рефинансирование кредитов под более низкую процентную ставку.

Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых, что примерно на 2 процентных пункта ниже действовавшей средневзвешенной ставки, была запущена с 17 апреля, но рынок эффект от нее ощутил далеко не сразу. В мае продолжился апрельский тренд на снижение спроса на ипотеку — омичи опасались тратить деньги, не зная, как будет развиваться эпидемиологическая и экономическая ситуации. С приходом лета, когда первый шок миновал, ипотечные портфели банков стали пухнуть.

— С июня мы зафиксировали резкий рост заявок на ипотеку как на новостройки, так и на вторичку. Сейчас выдачи Райффайзенбанка в Омске продолжают прирастать примерно по 20% месяц к месяцу, — рассказала NGS55.RU руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе Ирина Ярыгова.

В Омской области спрос на новые квартиры подстегнула еще и совместная программа банка ДОМ.РФ и регионального правительства. По ней минимальная ипотечная ставка составляет 2,9% годовых. На этих условиях кредиты на покупку жилья на общую сумму 870 миллионов рублей оформили 470 семей, сообщил управляющий директор Сибирской и Дальневосточной дирекции Банка ДОМ.РФ Вадим Перепечко. В конце октября федеральное правительство продлило льготную программу до 1 июля 2021 года, но пока информации о том, продолжит ли правительство Омской области удерживать ставку на уровне 2,9%, нет. По данным на конец сентября, в Омской области средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 5,66% на первичном рынке и 7,93% на вторичном. Ставки еще могут упасть из-за избытка банковских предложений, но не раньше следующего года, считает Ирина Ярыгова.

По словам эксперта, до снижения ставки часть омичей вообще не могла себе позволить покупку квартиры, а кто-то задумался о расширении жилплощади, хотя еще недавно переезжать не планировал. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что самые популярные сейчас квартиры — однокомнатные площадью 30–35 квадратных метров и стоимостью от 1,5 до 2 миллионов рублей. Среди двухкомнатных спросом пользуются квартиры площадью 50–55 квадратных метров и стоимостью от 2 до 3 миллионов рублей. Трешки менее популярны, но за 65–70 квадратных метров покупатели готовы платить 3–3,5 миллиона рублей. Средний размер ипотечного кредита в сентябре составлял 2 миллиона рублей, а для того, чтобы оформить льготную ипотеку, надо внести минимум 15% от стоимости жилья. Покупатели предпочитают квартиры с предчистовой (так отвечали 53% опрошенных Райффайзенбанком клиентов) и чистовой (30%) отделкой, добавляет Ирина Ярыгова.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя России, две трети квартир в строящихся домах — однокомнатные, четверть — двухкомнатные. Площадь 42% квартир в новостройках варьируется от 35 до 45 квадратных метров. Каждая четвертая квартира будет площадью 55–70 квадратных метров.

Льготная ипотека спровоцировала не только рекордное количество сделок с жильем, но и рекордный рост цен на него. В Омскстате подсчитали, что с июля квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 6,8%, на вторичном — на 3,8%, хотя в течение двух последних лет квартальный рост цен не превышал 3,3%, а этой весной квартиру вообще можно было купить с хорошим дисконтом. Более того, квадратный метр в новостройке теперь стоит дороже, чем в готовых домах — 47 156 рублей против 46 485 рублей.

Ильдар Хусаинов назвал повышение цен на жилую недвижимость предсказуемым. Он отмечает, что это произошло по несколькими причинам:

• Недвижимость в России была и остается одним из самых эффективных инструментов сохранения, а при правильном подходе к выбору объекта — и приумножения имеющихся сбережений. Доля частных инвесторов выросла в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
  

• Молодые семьи, получая материнский капитал, боятся обесценивая рубля, и поэтому вкладывают средства в недвижимость;
  

• Снизилась ключевая ставка, из-за чего упала доходность банковских вкладов, плюс приняли закон о взимании НДФЛ с этого дохода, в итоге часть людей предпочла на свои сбережения приобрести недвижимость;
  

• Динамика роста цен на особо ликвидные объекты выше рекордно низких ипотечных ставок, и это привлекает инвесторов, в том числе не имеющих начального капитала;
  

• Многие ускорили решение о покупке своей квартиры на фоне опять же низких ставок.
  

— Все эти факторы в совокупности привели к высокому спросу на рынке недвижимости, а объем предложения при этом так резко не вырос. В итоге с рынка в первую очередь выбыли наиболее бюджетные варианты квартир, а такое изменение структуры предложения повысило среднюю цену. Объективно же, на первичном рынке застройщики вынуждены регулировать высокий спрос ростом цены, поскольку распродать все квартиры по стартовой цене, когда строительство дома занимает несколько лет, экономически невыгодно. Что же касается вторичного жилья, то его стоимость реагирует как на изменение цены новостроек, так и на высокий спрос, — объяснил директор «Этажей».

За весь прошлый год компании-застройщики сдали 4487 новых квартир, за десять месяцев этого года — 3270, следует из данных, опубликованных на официальном сайте мэрии Омска. Несмотря на коронавирус, заморозки строек удалось избежать, а объем ввода жилья по сравнению с 2019 годом даже увеличился, хоть и всего на 7%.

По данным Минстроя России, на этапе строительства в Омске и Омском районе находится 31 дом на 5631 квартиру, не считая тех, которые возводятся за счет собственных средств застройщика (по схеме «сначала строим — потом продаем» работает, например, «Стройбетон»). До конца года планируется сдать 34 тысячи квадратных метров жилья, в 2021 году — еще 80 тысяч, основной же объем ввода намечен на 2022 год — больше 100 тысяч «квадратов». По сравнению с прошлым годом в работе у застройщиков на треть больше объектов, а их общая площадь на четверть превышает прошлогодний показатель. Это значит, что льготная ипотека помогла и им.

Спрос на новостройки останется на высоком уровне, но ажиотажным он уже не будет, прогнозирует Ирина Ярыгова. Сейчас в Райффайзенбанке доля кредитов на новостройки в общей выдаче составляет 20%, на квартиры в готовых домах — 30%, на рефинансирование приходится 45% и около 5% — это кредиты под залог недвижимости или займы на коттеджи.

— Как только разница между ставками по действующему ипотечному кредиту и новым уровнем ставок на рынке достигает двух процентов, мы видим всплеск интереса к рефинансированию. Поэтому интерес к этому продукту также сохранится. Сейчас к нам обращаются клиенты, которые оформляли ипотеку под 10–11% буквально в прошлом году, — отметила эксперт.