Законная альтернатива ипотеке: покупать квартиры в рассрочку от собственника стало выгоднее

Сегодня для россиян самым популярным инструментом приобретения собственного жилья является ипотека. Однако в сфере купли-продажи недвижимости существуют и другие механизмы, по заявлениям специалистов, с куда более выгодными условиями. Одним из них является широко применяемый на Западе формат: аренда с выкупом. Но на омском рынке существует и другой — рассрочка от собственника.* Что это такое, почему выгодно и на каких правовых инструментах базируется, журналисту NGS55.ru Марине Бузыниной рассказывает Вячеслав Гонохов (Межрегиональная жилищная структура «Интерсофт»).

— Основной альтернативой ипотеке сегодня является аренда с выкупом. Мы же с вами говорим о рассрочке от собственника. В чем принципиальная разница этих двух механизмов покупки жилья?

— Многие россияне считают, что при отсутствии полной суммы на покупку жилья ипотека — это единственный вариант. В то же время те, кто ищет для себя другой выход, довольно быстро узнают альтернативу — аренду с выкупом. Я сразу хотел бы сказать, что те, кто думает, что аренда с выкупом — вариант более легкий, чем ипотека, заблуждаются. На самом деле этот механизм более сложный, так как подразумевает большую ежемесячную плату, которая состоит из аренды и выкупного платежа. Если зарплата маленькая, накоплений нет, то ноша будет непосильной.

В свою очередь, рассрочка от собственника — это очень похожий механизм. Ее особенность в том, что платить аренду не нужно — ежемесячно перечисляется на счет собственника только выкупной платеж.

— Кому выгодна такая форма купли-продажи?

— Рассрочка от собственника — это уникальный инструмент и для продавца, и для покупателя. Дело в том, что сегодня 70% рынка находится в стагнации. Люди годами не могут продать квартиру и решить свои финансовые проблемы. Поэтому они готовы идти на рассрочку, причем на очень лояльных условиях. Например, в нашей базе, которая постоянно пополняется, есть несколько вариантов с первоначальным взносом от 200 тысяч рублей.

Профит продавца в том, что, если срок рассрочки достаточно большой, он вправе увеличить стоимость жилья. Это, как правило, небольшая сумма, которая покроет, например, инфляцию.

Когда человек долго не может продать недвижимость, он начинает снижать цену. Ненамного, но каждый месяц. В итоге процент падения цены составляет около 30%. Или, например, у человека много недвижимости и ему непринципиальны сроки продажи, а только цена. В обоих случаях людям выгоднее продавать в рассрочку, чуть завысив стоимость и получив свой плюс.

— А что касается покупателя?

Многие покупатели, в свою очередь, не могут получить жилье другими способами — плохая кредитная история, «черная» зарплата, недостаточный стартовый капитал и другие трудности. Для них рассрочка от собственника становится отличным выходом — никаких документов, кроме паспорта, не нужно. А жить в доме или квартире можно сразу после оплаты первоначального взноса.

— В чем преимущества и риски рассрочки по сравнению с ипотекой?

— Ипотека — это не только огромная переплата в виде процентов, страховок, дополнительных услуг, но и высокий риск в случае прекращения платежей потерять и квартиру, и уже уплаченные деньги. При этом часто возникает такая ситуация: в первые годы ипотечник исправно выплачивает проценты банку, и уже когда доходит дело до основного платежа, вдруг случается непредвиденная ситуация, платежеспособность теряется, а платить надо, скажем, еще 15 лет. В таких случаях велика вероятность потерять все. Последствия могут быть самые печальные.

В случае рассрочки при потере платежеспособности мы включаемся в работу сразу, защищая интересы и покупателя, и продавца. Начинаем искать нового заказчика на недвижимость. Первоначальный взнос его может быть возвращен несостоявшемуся покупателю в качестве компенсации затрат. Продавец же остается в ситуации стабильности.

Ключевым достоинством рассрочки от собственника является исключительно договорной характер сделки, когда все существенные условия (размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок и многие другие факторы) регулируются исключительно в рамках личных договоренностей собственника и покупателя.

— Объясните подробнее общий алгоритм процедуры сделки в рассрочку.

— Все просто: человек приходит к нам, пишет заявление, приносит паспорт. Мы смотрим его историю: привлекался или нет, судебные процессы и другую информацию. С этим сейчас нет проблем в сети. Если все хорошо, то заключаем договор, согласно которому обязуемся в течение двух месяцев предоставить три варианта, из которых он сможет выбрать лучший для себя. Потом еще пара недель уходит на регистрацию сделки, иногда быстрее. Наш юридический отдел полностью сопровождает все финансовые операции. Далее человек платит ежемесячные платежи согласно договору, проживая в квартире. После полного выкупа квартира переходит в его собственность. Либо сразу, в зависимости от первоначального взноса.

— Разве паспорт может дать полную картину платежеспособности человека?

— Полную картину не видит даже крупный банк. Мы не проверяем финансы покупателя — они остаются на его совести. Человек сам рассчитывает свои возможности, и стимул у него хороший: он либо выкупит недвижимость, либо она вернется к владельцу. Деньги, уже заплаченные собственнику вернутся только частично, после того как на эту недвижимость будет найден другой покупатель, который сделает первоначальный взнос. Вопрос — в ответственности.

Мы отказываем заявителю по финансовым причинам только тогда, когда понимаем, что для него возможен только арендный платеж небольшого размера. В остальных случаях начинаем искать варианты.

— Но ведь подобрать конкретный вариант — задача нелегкая даже для обычной сделки. А вам необходимо подобрать его еще и с согласием собственника на продажу в рассрочку.

— Конечно, мы не подбираем вариант точь-в-точь. Просто ищем подходящий: по квадратуре, количеству комнат, этажу и цене в необходимом районе, плюс-минус. Зато в любом регионе база огромная. Если по запросу ничего не подобрали — возвращаем деньги. Если ничего из подобранного заказчику не подходит, то он может приобрести дополнительную опцию — еще несколько вариантов. Стандартный пакет обойдется покупателю в 40 000 рублей (19900 рублей за подбор и столько же за составление документов и регистрацию в Росреестре), что, в свою очередь, даже меньше услуг риелтора — сегодня они берут 50 000 рублей минимум, при этом даже после оплаты оставаясь незаинтересованными в результате.

— Получается, что каждая такая сделка уникальна?

— Мы успешно практикуем индивидуальный подход к каждому заказчику. Чтобы это стало возможным, мы собрали достаточно большую команду из юристов, финансистов и менеджеров (многие из них работают в других регионах). Благодаря тому что квалификация у них разная, мы можем гарантировать чистоту сделки обеим сторонам по всем аспектам договора. Каждый отвечает за свою часть.

— Возможно, у вас есть интересная история по уже оформленным сделкам.

— У меня был случай, когда два брата со своими семьями в Екатеринбурге договорились и сперва вскладчину одному купили квартиру, потом второму — дом. И даже не переплатили. А в Омске была семья из Казахстана, пришли, сказали: мы все работаем, быстро выплатим. И сделали. Очень люблю такие дружные семейные истории.

— Какие гарантии получают покупатель и продавец недвижимости?

— Основная гарантия — российское законодательство. Я как собственник имею право продавать как хочу. Я как покупатель хочу купить на конкретных условиях. Мы оформляем каждый пункт, как договоримся, и делаем это в рамках закона. Все довольны.

Рассрочка от собственника позволяет использовать имеющиеся у покупателя социальные льготы. Например, беременная вторым ребенком женщина может использовать полагающийся ей материнский капитал для закрытия сделки или как первоначальный взнос. Такая возможность появилась у омичей всего год назад, когда Пенсионный фонд РФ согласился выделять средства на эту программу

— А в чем тогда заключаются недостатки данного метода?

— Недостаток только один: невозможность платить. Ну и еще небольшая осведомленность омичей о таком варианте решения жилищной проблемы. Но мы с этим будем бороться.

— Наверняка эта борьба — не единственная ваша стратегическая цель.

— Основная стратегическая цель — расширяться. Нести свою идею в те регионы, где ее еще нет, расширять штат сотрудников и партнеров. Еще хотелось бы заключить договоры с застройщиками. Как я уже говорил, сегодня стоИт 70% рынка жилья, и немалая доля — новостройки. Между тем они могли бы продаваться в рассрочку, и спрос наверняка увеличился бы. Но, к сожалению, все хотят максимально быстро вернуть свои затраты.

— При этом может возникнуть ситуация с обманутыми дольщиками…

— Для нас важно, чтобы человек мог сразу проживать в том жилье, которое он выкупает. Поэтому мы никогда не будем работать с теми застройщиками, кто продает на этапе котлована.

В свое время я работал в сфере ЖКХ, насмотрелся на проблемы дольщиков. Именно они и привели меня к идее рассрочки от собственника. Я не мог понять, почему только с одним сегментом покупателей работают банки, а другой остается в стороне.

Мы не конкуренты банкам. Мы работаем с теми, кому банки отказали. А прямее, чем собственник — покупатель, дороги нет. Мы просто даем возможность им встретиться и совершить честную сделку под присмотром юриста.

*Подробности уточняйте по телефону 8 (3812) 47–14–45

Межрегиональная жилищная структура «Интерсофт»:
ул. Пушкина, 59, офис 15
график работы: будни с 10:00 до 19:00
тел. 8 (3812) 47–14–45
vk.com