«В Крым вернулись 90-е»: подставные риелторы и фальшивые продавцы домиков у моря. Четыре способа обмана

Николай Николаевич Весников и его жена Анна всю жизнь проработали в Тюмени, а после выхода на пенсию решили, что пора и погреться. На накопленные деньги купили за 4 миллиона рублей участок в 6 соток с недостроенным 2-этажным домом под Севастополем. Прожили год, сделали внутреннюю отделку дома, подвели коммуникации, разбили огород и даже успели собрать первый урожай клубники. И тут в калитку нового забора громко постучали. Из Москвы приехал хозяин участка и дома, не подозревающий, что за три года его отсутствия, крымская дача продана другим людям по поддельному паспорту. Итог: скандалы, суды, попытки вернуть свое. Вот уже второй год вместо спокойной пенсии под ласковым солнышком — хождение по инстанциям, головная и сердечная боль, а также неясные судебные перспективы.

И это не единичный случай. По словам севастопольского адвоката Тараса Шевченко, в Крыму в сферу сделок с недвижимостью словно вернулись «лихие 90-е». Всё чаще жителей российских регионов, решивших приобрести домик у Черного моря, пытаются обмануть. Причем самым наглым образом.

Способ первый: подделка документов

— Это, конечно, самый криминальный вариант, и казалось, что к таким методам в наше время мало кто прибегает, но высокий спрос на крымские метры привлекает на полуостров аферистов со всей страны. И случаи такого обмана участились в последнее время, — говорит симферопольский адвокат Марк Мина.

Подделывать мошенники могут любые документы, например, договор купли-продажи. На его основе собственность регистрируется и потом продается. Покупатели получают выписку из Росреестра, подтверждающую, что продавец является собственником недвижимости, и отдают деньги за «законные метры». А вскоре выясняется, что заплатили они посторонним людям, не имеющим отношения к проданным квартирам или домам.

Поддельным может быть паспорт или подпись якобы владельца — в общем любые документы, на основании которых можно зарегистрировать собственность. Естественно, это происходит не без участия недобросовестных риелторов или недобросовестных агентств по недвижимости, которые проводят и регистрируют сделку.

Как не попасться? Во-первых, требовать у продавца не только документы, подтверждающие собственность, но и правоустанавливающие документы на недвижимость еще советских или украинских времен, выписки из ЖЭКов или домовых книг о регистрации, выписки из ЕГРН по всем операциям с этой недвижимостью.

— Тревожным звонком, я бы даже сказал сиреной, может служить тот факт, что квартира, дом или участок перепродавались несколько раз за короткий срок — так мошенники заметают следы, — объясняет адвокат Марк Мина.

Способ второй: фальшивые доверенности

До воссоединения с Россией в марте 2014 года Крым больше двадцати лет служил «всеукраинской дачей» — жители других областей Украины покупали здесь квартиры и дома, чтобы приезжать на отдых или перебраться на пенсию. Вся эта недвижимость с 2014 года начала активно продаваться. Владеть ею для украинских граждан было сложно экономически (оплата ЖКХ, налогов), да и физически: в Крым с территории Украины не наездишься, а в условиях пандемии въезд серьезно ограничен. Теперь же владеть участками и построенными на них домами, особенно в самых желанных местах на побережье, запрещено.

С марта 2021 года вступили в силу поправки к указу президента, приравнивающие большую часть земель Крыма к пограничным территориям. Быть собственником таких земель граждане другого государства не имеют права. Пока массово эти земли не начали отчуждаться в пользу государства — прошли всего 10 судов, поэтому украинские собственники спешно продают свои крымские дачи и участки. Самый простой способ продать их на территории другого государства без личного присутствия — по доверенности. А там, где массовая продажа, там и мошенники.

— Украинская доверенность сразу должна насторожить покупателя, — говорит адвокат Марк Мина. — Естественно, далеко не все доверенности, выданные на Украине, — поддельные, но фальшивых становится в Крыму всё больше, и это реальность сегодняшнего дня. Поэтому сделки по доверенности я рекомендую проверять по полной программе и ни в коем случае не оформлять по ускоренной процедуре через МФЦ — только нотариально.

Российскую доверенность довольно просто проверить через нотариальную палату и сразу убедиться, достоверна они или нет. А вот с проверкой украинской доверенности есть проблемы.

— Привлечение нотариуса для оформления сделки покупки по украинской доверенности — это самый разумный вариант, — советует Олег, специалист по продаже недвижимости агентства «BRAIN-Ялта». — Нотариус обратится, во-первых, к украинскому коллеге, чтобы проверить, выдавал ли он такую доверенность, на кого выдавал, зарегистрирована ли эта бумага в нотариальной палате Украины. И вообще, жив ли, например, собственник. Я знаю историю, когда владелец земли умер, доверенность, оформленная на него, не была отозвана и по ней продали земельный участок за 11 миллионов рублей. А потом покупатели судились с наследниками.

Способ третий: квартиры в залоге или под судом

И снова недвижимость, владельцами которой являются граждане Украины. Квадратные метры или земельные сотки могут продаваться с обременением, которое так просто и не разглядишь. Крымские квартиры или дома собственники из соседнего государства регистрируют в украинском реестре недвижимости, а потом берут под этот залог, например, банковский кредит. А в России эта недвижимость выглядит «чистой».

— При покупке недвижимости у украинского собственника всегда есть опасность обмана, потому что самостоятельно проверить юридическую чистоту украинской стороны невозможно, — объясняет Ада Пай, руководитель крымского агентства недвижимости «Атлас». — В таких случаях нужно обязательно обращаться в агентства недвижимости для сопровождения сделки. И выбирать агентства, давно работающие в Крыму. У них остались связи, которые позволяют проверить по украинским реестрам обременение недвижимости: не находится ли она в залоге, не арестована ли, а, может, в ней прописаны несовершеннолетние. Зачем приобретать дорогие метры, зная, что в другой стране эта покупка будет незаконной? Лучше избежать даже гипотетической возможности судов.

Способ четвертый: высотки на месте гаражей

Еще один распространенный вариант обмана российских покупателей — продажа квартир или домов, выстроенных с нарушением целевого назначения земельного участка. В первую очередь это касается покупки квартир или апартаментов в новостройках, хотя при Украине строилось немало домов со всевозможными нарушениями — такая вторичка и сейчас находится на рынке. Но вскоре и до нее доберутся проверяющие органы.

Достаточно открыть ссылку, чтобы увидеть дома только на территории только Большой Ялты, возведенные с грубыми нарушениями градостроительного кодекса. А таких объектов по всему Крыму очень много.

Вместо лодочного гаража возводится многоэтажный дом на земельном участке под ИЖС, где запрещено строить дома выше трех этажей, вырастает небоскреб, коттеджный поселок возводится в водоохранной зоне, где подобные постройки запрещены… А часть покупателей уже приобрела квартиры или дома по льготной цене на этапе строительства. И сейчас дольщики ждут судебных решений по каждому объекту.

— Прежде чем приобретать квартиру в новостройке или земельный участок, необходимо тщательно проверить, на какой земле строится недвижимость, есть ли ограничения или особые условия пользования землей, — объясняет адвокат Марк Мина. — Все сведения о том, на каких землях велось строительство, их назначение, тип грунта, из каких материалов возводится дом, должны быть указаны на сайте застройщика. Если данных нет, это повод задуматься о безопасности покупки такой квартиры. Если вы приобретаете земельный участок, то в МФЦ нужно обязательно получить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В нем будет указано, в какой зоне расположен участок, есть ли какие-то ограничения на его использование, как пройдет застройка района и так далее. Обязательно найти участок на кадастровом плане.

Но если не подключить критическое мышление, можно очень легко стать жертвой мошенников.

Кстати

Перечень застройщиков, имеющих право на привлечение средств для долевого строительства на территории Республики Крым.