У леса на опушке: что происходит с рынком загородной недвижимости и сколько готовы платить омичи

У горожан, предпочитающих приобретать жилье в многоэтажных домах, всегда найдутся антагонисты — ценители загородной жизни, которых неудержимо «тянет к земле», лесу или реке, но при этом, они не готовы отказаться от привычного для городского жителя комфорта — асфальтированных дорог, газа, водопровода и центрального отопления. И, казалось бы, на рынке давно существует тип объектов, который должен соответствовать всем этим запросам — коттеджи. В разгар пандемии коронавируса аналитики отмечали спрос на такой вид жилья: по результатам прошлогоднего совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ, 68% респондентов из России предпочли бы жить в загородном доме, нежели в многоквартирном. Но вызывает ли загородная недвижимость, в частности коттеджи, сегодня такой же интерес у омичей?

По мнению экспертов рынка, молодых людей сегодня мало интересуют загородные дома. Покупателями коттеджей, как правило, становятся семейные омичи в возрасте от 35 до 55 лет. При этом, средний размер суммы, которую они готовы отдать за коттедж — 4–8 миллионов рублей: именно в этом ценовом диапазоне, по словам директора агентства недвижимости «Маяк» Ольги Щербиной, на сегодняшний день совершается наибольшее количество сделок по приобретению загородной недвижимости.

В среднем один квадратный метр загородного жилья, которое можно отнести к типу «коттеджи» сегодня стоит 30–60 тысяч рублей. При ценообразовании, помимо состояния самого дома, учитывается удаленность от города, наличие поблизости реки, соснового бора, а также подключение к коммуникациям.

Цены за квадратный метр в коттеджах, которые можно отнести к классу элитных (это дома на охраняемой территории, построенные из дорогостоящих материалов, имеющие большую площадь, подключенные к коммуникациям и т.д.), значительно выше. Так, в коттеджном поселке «Белояр» в Чернолучье за один квадратный метр придется отдать около 80 тысяч рублей. При этом стоит учитывать, что готовая недвижимость в коттеджном поселке — это скорее всего «вторичка». Чаще всего под предложением по приобретению жилья в коттеджных поселках подразумевается лишь покупка земельного участка с подведенными к нему коммуникациями. К строительству дома покупатель может привлечь подрядную организацию, которая сотрудничает с девелопером, либо нанять посторонних рабочих или заняться строительством самостоятельно. Девелопер также предложит варианты типовых проектов домов, которые строятся в его коттеджном поселке, но покупатель не обязан им следовать — к строгому архитектурному единообразию принуждать никто не будет.

Подводные камни тоже есть. Приобретая участок в коттеджном поселке, омичи нередко покупают кота в мешке. Исполнения обещаний застройщика о подключении к коммуникациям нередко приходится ждать годами. Например, после банкротства компании Just Fit Life собственникам участков пришлось на протяжении двух лет отапливать дома в поселке «Зеленая долина» при помощи электричества, и их ежемесячные расходы на электроэнергию достигали 25 тысяч рублей. Нередко жителям поселка приходится заниматься газификацией, подключать дома к электричеству, водоснабжению или асфальтировать подъездные пути.

— В зависимости от того, к чьим сетям принадлежит газ, вода или электричество, обслуживание может существенно отличаться. По идее, наилучший вариант, когда все сети городские. В таком случае люди платят по тому же тарифу, по которому они платили бы, проживая в многоквартирном доме. Но город до последнего отказывается от обслуживания таких сетей, потому что это дополнительная нагрузка. Второй вариант, когда сети принадлежат застройщику, то есть компания-девелопер, которая этот коттеджный поселок реализует, занимается эксплуатацией этих сетей. К сожалению, примеров, когда это происходит без проблем, можно назвать немного, — отмечает председатель совета директоров агентства недвижимости «Миард» Павел Кручинский.

Стоимость одного только земельного участка в зависимости от площади в том же «Белояре» может доходить до 5,7 миллиона рублей. При этом, как рассказали корреспонденту NGS55.RU в отделе продаж этого коттеджного поселка, расположенного в 35 километрах от города, стоимость дома площадью 130 квадратных метров без отделки вместе с самым небольшим участком (10 соток) будет начинаться от 6 миллионов рублей.

В сегменте «эконом» расценки скромнее. Так, стоимость дома площадью 63 квадратных метра под ключ в поселке «Пушкинъ», расположенном в 10 километрах от Омска, в селе Пушкино, на конец 2020 года составляла 3,2 миллиона рублей. Дом площадью 96 квадратных метров с двумя гаражами и баней здесь стоит около 6 миллионов рублей. В этом сегменте есть предложения и для больших семей — например, коттедж площадью 217 квадратных метров на участке 9 соток с гаражом и погребом в поселке «Аист» в Красноярке, который находится в 30 километрах от Омска, стоит 8,2 миллиона рублей.

По словам Ольги Щербиной, среди омичей наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные вблизи Черлакского, Пушкинского и Красноярского трактов. По понятным причинам омичи отдают предпочтение объектам, которые наименее удалены от города.

— Более удаленные объекты, в том числе и те, что расположены в Чернолучье, покупатели рассматривают в качестве загородных домов выходного дня и довольно редко отдают им предпочтение в качестве мест для постоянного проживания. Сейчас рынок загородного жилья переполнен, но коттеджи, которые расположены ближе к черте города, пользуются спросом, — отмечает Ольга Щербина.

За последние годы наибольший всплеск спроса на загородную недвижимость в Омске отмечался весной 2020 года. Правда, эксперты связывают это не с пандемией коронавируса и последующим режимом самоизоляции, а со льготной ипотечной программой.

— Спрос на загородные дома начал расти в марте-апреле прошлого года, когда начала работать сельская ипотека. Тогда омичи приобрели примерно на 30–40% больше загородных объектов, чем обычно покупают в относительно спокойный весенний период. Большой популярностью пользуются относительно бюджетные объекты в Дружино, Троицком, Усть-Заостровке, Ростовке, Розовке. По программе сельской ипотеки омичи отдавали предпочтение объектам в пределах стоимости 3–5 миллионов рублей, при этом нужно учитывать, что лимит кредита по этой программе составлял 3 миллиона рублей, — отмечает оценщик городского юридического центра недвижимости «Эталон» и сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости РГР Анна Нежевлева.

При этом, элитную загородную недвижимость омичи покупают куда менее охотно. По мнению экспертов рынка, предложение элитной коттеджной недвижимости давно превысило спрос. Поэтому такие дома нередко реализуются со скидкой 15–20%. Правда, уступить потенциальному покупателю хозяева дома готовы не сразу — по словам Ольги Щербиной, проходит не менее двух лет, прежде чем они соглашаются снизить цену.

— Сегмент «загородная элитная недвижимость» постепенно уходит в небытие, потому что обеспеченные омичи сейчас предпочитают перебираться на юг. Это те самые люди, которые когда-то приобретали коттеджи площадью 600 квадратных метров. Сейчас запросы у покупателей скромнее — в среднем они рассчитывают на дома площадью 180–250 квадратных метров, — отмечает Ольга Щербина.