«Брать можно только один кредит — ипотеку»: интервью с крупнейшим застройщиком

Глава холдинга «Завод сборного железобетона № 6» Юрий Гуринов после школы случайно поступил в СибАДИ, но специальность «промышленное и гражданское строительство» выбирал уже осознанно. После окончания вуза он пришел на завод сборного железобетона рядовым мастером, потом работал инженером в «Горстройпроекте», а спустя несколько лет вернулся на предприятие, с которого начиналась его карьера, и возглавил его. В панельках, которые возвели строители ЗСЖБ-6, сегодня проживают тысячи омичей, а в прошлом году компания заняла лидирующую позицию по количеству построенного жилья. Мы поговорили с Юрием Гуриновым о том, куда движется строительная индустрия, легко ли строителям уживаться с местными властями и почему не стоит брать кредиты.

— Юрий Самуилович, как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке в Омске?

— Омск на сегодняшний день — умирающий город. Динамика отрицательная. Как говорил Эдуард Бернштейн, «конечная цель — ничто, движение — всё». У нас сегодня движение не в ту сторону идет, и в результате всё сжимается.

— Количество построенного жилья сокращается?

— Если мы говорим про Омск, то однозначно да. Полежаевский рекорд — миллион квадратных метров за год (кажется, это был 2008 или 2009 год) — мы в ближайшее время вряд ли повторим.

— Время, о котором вы говорите, было «золотым» — на страну сыпались нефтяные доллары, гремел строительный бум...

— Ну да. Поэтому падение после этого роста и было столь стремительным. Но вернемся в наши дни. За 2020 год построено лишь 347 тысяч квадратных метров жилья. И это при том, что федеральная власть ставит задачу расти. А у нас, несмотря на все эти призывы, вот такой вот «рост» получается...

— А с реализацией федеральных жилищных программ вам приходится соприкасаться? Например, с программой по расселению сирот? Многие строители считают ее условия кабальными...

— А мне-то зачем эти программы выполнять? У нас частное предприятие, и мы никому ничем не обязаны. Главный вопрос, который здесь нужно задать, — кому это надо? Вот кому? Мне не нужно, у меня свои задачи: предприятие обеспечить работой, выплатить вовремя налоги и зарплату сотрудникам. Кому нужны эти сироты несчастные? Кто конкретно ими занимается? Федерация? Регион? Муниципалитет? И кому теперь отвечать за то, что программа по сиротам не выполнена? Неуловимому Джо? По закону на одну сироту положено не менее 33 квадратных метров. У меня, например, площадь самой дешевой квартиры — 35 квадратных метров, и стоит она 1,8 миллиона рублей. Готовы ли власти заплатить эту сумму? Или несколько сотен тысяч повиснет в воздухе? Раньше я всегда шел навстречу, если муниципалитет просил снизить цены. Но реальность слишком сурова: для того чтобы построить дом, мне нужно два года, соответственно, за пару лет до того как сдать жилье, я начинаю тратить деньги — на проектирование, получение разрешения, строительство. А власти не могут точно сказать, готовы ли они будут купить у меня эти квартиры через два года. И я опасаюсь потерять деньги. Есть и еще одна проблема — социальная. По закону сиротам можно выделить не более 25% от общего числа квартир, которые есть в доме. Но мы же понимаем, какими бывают сироты. Не каждый согласится жить с ними по соседству. Я думаю, для сирот нужно строить отдельное жилье: обеспечить его полицейским постом, пусть там у них будут свои психологи и наставники. Но у нас в Омске сейчас около семи тысяч сирот стоит в очереди на квартиру, а мы в год сдаем лишь 3–4 тысячи квартир. Так что это вообще нереализуемая программа. И чиновникам она неинтересна — политических дивидендов на этом же не заработаешь, только шишки набьешь. Единственный выход — дать каждому сироте по миллиону, и пусть оно всё горит синим огнем.

— Я знаю, что вы уже много лет не берете кредиты на строительство. Это ваша принципиальная позиция. Как вы пришли к такой схеме работы?

— К этой тактике я пришел в 2008 году, когда случился вышеупомянутый кризис. У нас тогда был непогашенный оборотный кредит под 12,5%. И приходит ко мне управляющий банка и заявляет, что с завтрашнего дня кредит будет уже не под 12, а под 25%. Говорит: «У вас же оборот упал. На дворе кризис. Поэтому умножаем на два». Я хотел их к черту послать, но в местном отделении банка был хороший управляющий. Она меня уговорила. Пришлось платить около 200 миллионов — они меня тогда практически на колени поставили. Я думаю, что у банка вообще тогда была цель отжать у меня предприятие. Хорошо, что мы тогда работали с Министерством обороны — сдавали квартиры для уволенных в запас офицеров. Я с этого заказа рассчитался с банком и сказал, что больше в эти игры не играю. Вообще, я всегда говорю, что брать можно только один кредит — ипотеку. На холодильник брать кредит уже нельзя.

— А сложно ли с такой позицией работать?

— Ну как-то выжили же. Схема такая: мы сдали дом, оформили его в юстиции на себя, а потом продаем квартиры. Обман здесь невозможен. Никаких дольщиков и обманутых ожиданий.

— Несколько лет назад вы взялись достраивать микрорайон Академический, который возводила возле Телецентра потерпевшая крах «Восточно-Сибирская строительная компания». Омское правительство долго искало инвестора, и в итоге им стал «Завод сборного железобетона № 6». Однако строительство на этой площадке так и не началось. Почему?

— У меня был второй принцип — никогда не работать с государством, но я его нарушил. Меня попросили помочь — расселить обманутых дольщиков. Тогда мы работали с Фроловым (Сергей Фролов был вице-губернатором, а также временно исполняющим обязанности мэра, сейчас он возглавляет МП «Электрический транспорт». — Прим. ред.), а когда он ушел, губернатор сказал: «Я вообще понятия не имею, о чём вы говорите».

— Что сейчас с этой площадкой?

— Судимся. А с государством судиться очень тяжело. Когда мы пошли за разрешением на строительство, выяснилось, что по документам на этой площадке зона городских лесов. Нам удалось доказать в суде, что это не так, но теперь нам говорят: «Здесь парковок не хватает». В следующий раз скажут, что не хватает детских площадок. И это может без конца длиться.

— Дорого вам обошелся этот участок?

— Этот участок обошелся мне в 22 тысячи квадратных метров. Мы не деньгами отдаем, а квадратными метрами. У ВССК была куча долгов, и перед нами стояла задача еще и от банкротства их отмазать. 12 тысяч квадратных метров я уже отдал, еще 10 тысяч нужно отдать, а площадка стоит.

— Ведете какие-то переговоры с региональным правительством по этому вопросу?

— Да это бесполезно. Я письмо написал губернатору. Но в ответ — тишина. А как с ними вести переговоры? Они не дети, всё сами понимают. Я поэтому и говорю, что нельзя с государством работать. Ты пытаешься играть с ними по их правилам, но они эти правила всё время меняют.

— С недавних пор вы начали строить жилые дома в Новосибирске. Там условия комфортнее?

— Новосибирск — это новая тема, да. У них там более свободно. Во всяком случае, таких фортелей, как с Академическим, они не выкидывают. У них там такая структура, что директор департамента строительства является и вице-мэром. И по образованию он строитель, поэтому мы с ним разговариваем на одном языке. Никаких запретов типа «Мы вас в Новосибирск не пустим!» я от них не слышал. Наоборот: «Нам нужно наращивать объемы выпуска, так что приходите».

— Считаете, что в соседнем регионе рентабельнее возводить жилье?

— Я думаю, что да. Но пока не построю, не пойму. Пока точных выводов не могу делать, но, по предварительным расчетам, продажная цена у них выше, даже с тем учетом, что у меня поднимется себестоимость — ведь стройматериалы туда возить нужно.

— А что с площадкой на улице Шебалдина? Вы там уже несколько лет сносите частные дома под строительство многоэтажек. Жилой комплекс «На Омской» будет и дальше расти?

— Да, мы там снесли частный сектор, а людей переселили. Вообще, Омскую — Шебалдина мы мучаем с 2004 года. Начинали еще с мэром Беловым. Сейчас на кону стоит два принципиальных вопроса. Во-первых, это поиск взаимопонимания с департаментом архитектуры. Площадка эта находится в частной собственности — пить-есть не просит, поэтому я с ней не тороплюсь. Тот участок, где снесены частные дома, конечно, будем застраивать. Но будем ли мы и дальше сносить там частники под строительство многоэтажек, сказать сейчас сложно. Сейчас по заданию департамента архитектуры приняли новый генплан, и по нему весь частный сектор перевели в зону индивидуального жилого строительства. Соответственно, даже если я снесу там частный сектор, то смогу построить на его месте только таунхаусы. А кому таунхаусы нужны в центре города? Даже в Нью-Йорке такого нет.

— Как вы считаете, обязан ли застройщик следить за состоянием инфраструктуры возле дома, который он построил?

— Конечно, обязан. У нас этим занимаются свои управляющие компании. Но мы не настаиваем на том, чтобы жильцы дома выбрали именно нашу управляющую компанию. Если хотят другую — пожалуйста. Да мне в любом случае за дом отвечать: я его проектировал, изготавливал для него детали, потом строил. И если, не дай бог, что-то отвалится, не нужно будет искать виноватого (проектировщика, строителя) — это всё одно предприятие в одном лице. Поэтому я сам заинтересован в том, чтобы дом стоял долго и счастливо. И последнее звено — управляющая компания, которая должна обеспечить его правильную эксплуатацию.

— Планировки квартир сильно изменились за последнее время? Есть ли какие-то новые тенденции в этом направлении?

— Конечно. У нас же нормативы меняются по три раза в год. Если я захочу построить дом по образцу 1995 года, я экспертизу не смогу пройти. Что касается тенденций, то, конечно, и здесь всё изменилось. Помню, мы с родителями жили в квартире с шестиметровой кухней. Это тогда был стандарт. Потом появились десятиметровые кухни, и это был нонсенс. А сейчас есть кухни и по 25 квадратных метров. Относительно новое веяние — появились евродвушки и евтротрешки, квартиры с кухнями-столовыми, в которых можно поставить телевизор, диван, принимать гостей и в этом же помещении готовить пищу. Количество комнат в таких квартирах считают по количеству спален. Или, например, большая ванная комната с окном. А ведь из нее еще и выход в зимний сад можно сделать. Лежишь в джакузи, а за окнами попугаи на пальмах — красота! Но нужен определенный контингент, который готов заплатить за такое жилье. Омичи пока к этому финансово не готовы. Но мы стараемся от прогресса и новаций в строительстве не отставать, так что всё еще впереди.

— Что вы думаете по поводу компании «Брусника»? Много шуму было по поводу того, что она заходит в Омск...

— «Брусника» ни мне, ни Золотову (Олег Золотов — глава группы компаний «Стройбетон», которая также строит жилье в Омске. — Прим. ред.) не конкурент. И нужно учитывать, что прежде всего это девелопер. Вот у нас в компании я и строитель, я и девелопер. А им ведь нужно нанимать кого-то. В Кургане у них один квадратный метр стоит более 80 тысяч. Рабочая сила у них стоит дороже, а помимо зарплаты людям еще и командировочные надо платить. Это же экономически невыгодно. Но мне интересно понаблюдать за тем, как они в торгах здесь будут участвовать. Может быть, что-то и изменится в системе с их приходом. Я этому буду только рад.