«Думал, так только в кино бывает»: парень снял квартиру — и продал ее по липовым документам

Эта история произошла в Челябинске, но типична абсолютно для всей страны. Прошлой весной Дмитрий переехал в другой город и сдал свою двухкомнатную квартиру. Арендатор, как полагается, заплатил за первые два месяца проживания, исправно скидывал показания счетчиков и выходил на связь. Но летом исчез, деньги не перечислял, телефон отключил, навестить его тоже не вышло — кто-то сменил замки. В итоге выяснилось, что квартира теперь принадлежит не Дмитрию, а женщине, которая купила недвижимость у «собственника». В полиции мужчине сказали, что таких обманутых несколько. Наши коллеги из 74.RU разобрались, как всё это могло произойти и можно ли застраховаться от подобных схем впоследствии.

Свою квартиру Дмитрий купил в 2012 году на этапе строительства дома, получил ключи в 2013-м, тогда же оформил в собственность и получил необходимые документы. Последнее время он живет и работает в Тюмени, поэтому попросил родителей найти в пустующую квартиру жильцов.

— Мать сдала квартиру молодому человеку. Каких-то подозрений тогда он не вызвал, общался нормально, сказал, что работает недалеко, на стройке в «Легионе» (строительная компания. — Прим. ред.), ему отсюда близко добираться, договор подписал, паспорт свой показал, — объясняет Дмитрий.

С лета жилец перестал платить за аренду и отвечать на звонки.

— Мы оставляли записки в двери, чтобы понять, кто сейчас в квартире, просили выйти на связь, — рассказал молодой человек. — В итоге перезвонила женщина и заявила, что теперь она владеет квартирой. Купила ее за 2,4 миллиона, ее не смутило, что это ниже рыночной стоимости, сделку оформляла с продавцом в МФЦ, их сопровождал риелтор. Я даже представить себе такое не мог, думал, только в кино так бывает.

Оформить сделку новой владелице помогало агентство недвижимости, и даже там не заметили подвоха.

— Нашим клиентом был сам мошенник, — вспомнила замдиректора «Дан-Инвест» Алёна Смирнова. — Но он подозрений не вызвал: у него паспорт был на руках, он его подделал, как выяснилось позже. Но ни мы, ни Росреестр этого не заметили, потому что он был сделан хорошо, к тому же имелись все документы на квартиру. Мы проверили: паспорт не был потерян, не аннулирован, не порван, серия и номер совпали. Мы сейчас сами работаем со следствием, в наших интересах, чтобы в полиции разобрались, как были совершены махинации. У нас даже опыта нет, как действовать в таких ситуациях, мы не знали, что такое может быть. После этого случая обучение специально проходили, как по внешнему виду паспорта распознать, настоящий он или нет. Мы больше не хотим надеяться на регистраторов Росреестра.

В полиции Дмитрию сказали, что таких случаев в городе уже несколько: аферист снимал квартиры, подделывал паспорта собственников (при этом вклеивал в документы свои фотографии) и продавал под видом владельца ничего не подозревающим людям. Пока снимал квартиру, водил в нее потенциальных покупателей. Выбирал тех, кто готов внести всю сумму сразу, иначе при оформлении ипотечного займа в банке обман мог вскрыться. Сейчас ведется расследование уголовного дела, потерпевшими признаны двое — Дмитрий и женщина, которая купила квартиру. На жилье сейчас наложен арест — новая собственница продать ее еще кому-то не может, пока не закончится следствие.

Что делать, если вашу квартиру кто-то продал?

В описанной ситуации первым делом нужно совершить два шага: написать заявление в полицию о совершенном мошенничестве и обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. После подачи искового заявления, вероятно, будет назначена экспертиза подписи. Нужно будет также затребовать документы из Росреестра, опросить регистратора, установить, кто именно присутствовал на сделке. Возможно, найдется видеозапись приема документов. При положительном сценарии развития событий будет установлено, что сделку совершил не собственник, после чего она будет признана недействительной.

— По признанию договора недействительным бывали случаи такие в практике, когда возвращали квартиры, — прокомментировал юрист Павел Брусков. — В суде назначается почерковедческая экспертиза, чтобы узнать, кто подписал договор — сам собственник или другое лицо. Собственник сдает образцы подписи — ставит много подписей, штук сорок — пятьдесят. Эксперт их сканирует и делает вывод. На основе этой экспертизы выносится решение в суде, этого достаточно, чтобы аннулировать запись в Росреестре.

Что делать, если вы купили квартиру у мошенника?

При обжаловании сделки новые собственники могут требовать взыскания денег с афериста, если уже установлено, кто он. Нередко мошенники соглашаются возместить ущерб, чтобы смягчить приговор суда, но можно столкнуться с тем, что взыскивать у подсудимого нечего. Тогда новым собственникам будет крайне тяжело вернуть деньги. Принудительным взысканием будут заниматься судебные приставы, но это, конечно, может затянуться на годы.

Подробнее об этом читайте здесь.

Как сдать квартиру порядочным людям?

Застраховаться от недобросовестных арендаторов при сдаче жилья не так-то просто, считают юристы. Перед тем как пускать к себе, не помешает навести справки о потенциальном квартиросъемщике.

— Арендодатели должны были проверить телефон, соцсети человека, убедиться, что они не фейковые, — говорит адвокат Анатолий Малышев. — Их, конечно, можно быстро насоздавать, но так, чтобы кто-то заморачивался, покупал профиль, который ведется 5 лет, и начинал подменять контент, такое редко встречается. Если страница недавно создана, то это повод насторожиться. Да и лучше требовать нотариально заверенные документы, так вероятность мошенничества гораздо ниже.

Как не снять квартиру у мошенников?

И такие истории случаются часто: «идеальная квартира», показанная в объявлении, на деле оказывается убитой. Или же вы снимаете квартиру, заключаете договор, отдаете деньги, заселяетесь, а через некоторое время приходят уже реальные хозяева жилья. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно запомнить несколько правил:

• не вестись на квартиры с низкой ценой;

• не платить деньги за «специальную базу», которую вам вышлют, чтобы вы искали жилье;
  

• не отдавать деньги до подписания договора аренды;
  

• дотошно проверять документы собственника и не стесняться просить дополнительные бумаги.
  

— Собственник предъявляет свидетельство о праве собственности на квартиру государственного образца без записей о каких-либо обременениях, но давности в пару-тройку лет. За это время с квартирой могло произойти многое: отчуждение, сдача в другой долгосрочный наем, залог в банке и так далее, — объясняет юрист Андрей Конышев.

Лучше заранее закажите выписку из ЕГРН, в которой будут отображены актуальные сведения о квартире. Сделать это можно на сайте «Госуслуги». Если из выписки будет видно, что в отношении квартиры установлен арест, обременение или она находится в каком-либо споре, не снимайте ее.

Полезно будет проверить и самого собственника на предмет наличия долгов у судебных приставов. Сделать это можно через форму на сайте. Если у человека много долгов, приставы могут прийти в его жилое помещение для описи, ареста и изъятия имущества. Вещи, находящиеся в квартире, будут считаться имуществом должника-собственника, пока вы через суд не докажете, что они ваши.

Подробнее о том, как безопасно снять жилье, читайте здесь.