Российские новостройки уже никому не нужны? Когда наконец начнут падать цены на недвижимость

Девелоперам, казалось бы, пора бы уже расписаться в собственном бессилии. Денег у людей всё меньше, ипотека стала абсолютно недоступной, цены на квартиры — как будто из другой реальности. Но не тут-то было. Новые ЖК продолжают расти как ни в чем не бывало. И вот результат: квартиры есть, а покупателей нет. Такое впечатление, что строители ждут, что покупателей однажды завезут с других планет.

На этом фоне и появляется разговор о возможном падении цен на новостройки до 30%, который завел основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он такие цифры приводит: за год покупать новое жилье стали вдвое хуже. Но, как считает Апрелев, даже снижение цен на новостройки спрос не оживит: люди ждут реально доступную ипотеку.

Если проехать по Москве или любому другому мегаполису, признаков кризиса не видно: полно строящихся ЖК, а вдоль дорог куча рекламных баннеров. Девелоперы наперебой предлагают скидки, рассрочки, бонусы, «специальные условия». Иногда цифры выглядят красиво: минус 15%, а где-то даже заявляют до 30%. Но если присмотреться, это не распродажа. Это попытка удержать спрос, которого всё равно мало. Если убрать мишуру маркетинга, становится понятно: новые квартиры уже никому не нужны!

«По сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты», — объясняет MSK1.RU, как хитро работает маркетинг, основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Иными словами, речь не о падении цен, а о хитрости: где-то чуть снизили, где-то «переупаковали» условия, где-то дали рассрочку вместо скидки.

«Второй инструмент, который используется более активно, — это улучшение финансовых условий в форме субсидированной ставки или рассрочки. Но и здесь тоже реальность отличается от рекламных билбордов», — говорит Зубик.

Правда, эксперт считает, что тотальное падение цен, которое прогнозирует Апрелев, вряд ли будет. «Скорее сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам», — считает Зубик. То есть рынок не падает весь и сразу — он начинает жить кусками.

Ипотечные ставки в России сейчас чуть ниже 20%, по подсчетам «Дом.РФ». Нормальными такие цифры, конечно, не назовешь. Но и всё же это ниже, чем было в январе, когда ставка зашкаливала до 30%.

«Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы рушить цены. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется», — сомневается в обесценивании квартир и другой эксперт, управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

«Каким бы тяжелым ни был кризис в России, всегда есть те, у кого есть деньги. Но они в жилье больше не инвестируют. Раньше всё было понятно: купил на котловане — продал дороже. Сейчас эта схема стала слишком долгой, рискованной и не всегда выгодной», — говорит эксперт.

По словам Бахчеева, окупаемость жилья растягивается на 10–15 лет: когда ипотека такая дорогая — рисков больше, чем доходности. При этом цены продолжают жить своей жизнью. Строящееся жилье в среднем дороже готового на 20–30%. То есть человек платит больше за ожидание, которое еще нужно пережить.

Бахчеев считает, что инвесторы теперь всё чаще смотрят не в сторону новеньких ЖК, а в сторону… индустриальной недвижимости. «Это готовые производственные помещения, которые закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств», — объясняет Бахчеев.

Тут или сразу сами открывают производство, или сдают в аренду. И это начинает быстро (уже через пару лет) давать стабильную прибыль, в отличие от жилой недвижимости. А быстрые деньги сейчас нужны всем — не только жадным девелоперам.

В общем, рынок не обваливается — он расслаивается. Главное, что старая модель перестала работать: дешевая ипотека закончилась, инвестиционный спрос ушел, а покупатель стал намного умнее и осторожнее. И теперь квартира — это уже не «само собой разумеющееся». Это решение, которое всё чаще откладывают. А потом и вовсе не принимают.

Между тем, конечно, в отрасли немало оптимистов, которые нацелены на одно — дальнейший рост цен.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик говорит, что проблему низкой распроданности жилья часто преувеличивают, так как смотрят на «средние по больнице» показатели.

«Например, в Москве и Московской области, включая Новую Москву, строится (с учетом готовых корпусов в составе ЖК) более 56 млн кв. м, а не продано лишь около 10 млн кв. м, — приводит данные эксперт. — То есть нераспроданность составляет всего чуть больше 20%, и это с учетом, что в эту статистику входят новостройки с ключами в 2029 и 2030 годах. То есть их строить еще 3–4 года, и время на продажу есть, особенно с учетом постепенного снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки».

По словам Зубика, на рынке, конечно, существуют отдельные неликвидные или переоцененные проекты, где распроданность низкая, и там застройщикам действительно придется стимулировать продажи. «Однако даже здесь я бы не стал рассчитывать на масштабные скидки, поскольку цену продажи, по сути, ограничивает банк в рамках проектного финансирования», — уверен аналитик.

«Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жилье продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет», — объясняет управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

То есть, исходя из таких параметров, даже если комплекс реализован лишь наполовину или две трети, это не критичная ситуация для застройщика, говорит эксперт. «Разные девелоперы работают по разным моделям и по-разному чувствуют себя при текущих темпах спроса. Но в любом случае грамотный девелопер скорее будет выдерживать темп продаж и реализовывать проект дольше, чем идти на резкое удешевление», — считает Бахчеев.