«Программа нежизнеспособна»: как в Омске реализуется КРТ

В январе исполнился ровно год с того момента, как в Омске началась масштабная реализация программы КРТ — Комплексного развития территорий. У большинства горожан, которые слышали о ней, КРТ ассоциируется с масштабным сносом частного сектора и строительством на его месте многоэтажек.

Однако как оказалось, это заблуждение. Журналист NGS55.RU Сергей Энквист выяснил всё, что известно о реализации КРТ в Омске, и спросил у экспертов, почему спустя год перспективная программа не развернулась в полную силу.

Программу приняли на федеральном уровне, и она предполагает передачу инвесторам земельных участков для их освоения в виде строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, спортивных объектов. Каждый из отданных под КРТ земельных участков должен быть выставлен на торги, и инвесторы в конкурентной борьбе должны бороться за них. В результате в бюджет поступят средства, городские территории попадут под реновацию, а жители получат комфортное жилье и социальную инфраструктуру.

И вовсе не обязательно, чтобы на месте будущего проекта располагался частный сектор — там может быть что угодно: от пустыря до многоэтажек. Поэтому реализация КРТ и снос частного сектора — вещи хотя и связанные, но не тождественные.

Самым первым под КРТ отдали именно пустырь — 18 гектаров территории возле «Ленты» в «Амуре» в 2023 году выкупила «дочка» ГК «Стройбетон» компания ООО «ЗСК № 1». Еще одна территория, отданная под КРТ, и вовсе находится на территории бывшего «Сибзавода» — проводить реновацию там хочет известный омский строитель Алексей Певнев.

Под реализацию проекта отдали почти два десятка локаций. И статус у них разный: по одним инвесторы определены и строится жилье, по другим застройщиков безуспешно пытаются найти, по остальным почти ничего еще не понятно и даже неизвестны точные границы участков.

Самым успешным примером реализации КРТ в Омске можно назвать уже упомянутый участок возле амурской «Ленты». Сейчас ООО «ЗСК № 1» возводит там три многоэтажки, которые войдут в ЖК «Ясно». Квартиры в нем выставлены на продажу по цене от 4 миллионов рублей за однушку. В ЖК помимо многоэтажек застройщик по плану должен возвести школу на 601 ученика и крытый велодром.

«В этом году первые два каркасно-кирпичных дома планируем сдать. А вообще, лет 8 будем осваивать территорию. И еще проектируем детский сад. А вот по школе вопрос открытый: может, она будет, может, нет. Мы же будем строить рядом школу на 2100 мест, и она перекроет все потребности микрорайона. Возможно, еще стадион там сделаем и площадку для BMX-спорта. Но последнее — не наша тема, это город должен делать», — пояснил председатель совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

По трем другим локациям известны инвесторы (застройщики), но до уровня работ «на земле» проекты еще не доросли. Это территория «Сибзавода» площадью 15,7 гектара. Из-за возведения ЖК под снос планируется пустить не только бывшие постройки промышленного предприятия, но и клуба «Ангар» и ресторана Mishkin&Mishkin по улице Кемеровской, а по Красному Пути — снос двух магазинов в бывших цехах Сибзавода и ресторана «Джорджина» (бывшая «Хибара»).

Проект застройки территории в ноябре 2025 года рассмотрели на городском архитектурном-градостроительном совете. Как сообщал сайт «Омскрегион», на участке между берегом Иртыша, улицей Кемеровской и Красным Путем планируется возвести 216 тысяч квадратных метров жилья (около трех тысяч квартир), а также детский сад на 310 мест и школу на 500 мест. Займутся и благоустройством набережной Иртыша. Интересно, что срок реализации проекта весьма длительный — 30 лет.

Вторая локация, где инвестор известен, — это территория бывшего теннисного центра «Дирижабль», расположенного на Красном Пути напротив ЖК «Серебряный берег». На участке в 1,28 гектара жилой дом возведет компания «Красный Путь», учредителем которой является тюменская компания «Ньютон Сити». Последняя возводит в Омске жилой комплекс «Пушкин» на перекрестке улиц Маршала Жукова и Пушкина.

Поскольку участок крайне мал, то на нем не предполагается возведения каких-либо социальных объектов. Еще неизвестны ни объемы возведения жилья на этом пятачке, ни эскизы жилого комплекса.

Третья, и, пожалуй, самая скандальная локация — это участок площадью 0,7 гектара в границах улиц Маяковского и 8-й Линии. Пока это первый и единственный участок с частным сектором в Омске, угроза сноса которого вполне реальна.

Застройщиком выступил ООО «СЗ На Маяковского» (учредитель Алексей Царук). Инвесторы предложили каждому собственнику каждого из 14 домов по 3–4 миллиона рублей компенсации. В среднем сумма выплат составляет миллион рублей за одну сотку земли, и местные жители считают ее несправедливой. Вместо 14 частных домов на пятачке планируется возвести многоэтажку. Строительство школ или садиков не запланировано.

Впрочем, и жилая высотка в этом месте, судя по всему, появится не скоро. Об этом NGS55.RU рассказал инженер компании-застройщика Алексей Богутов.

«До строительства там еще очень далеко. До весны никаких подвижек точно не будет. На наши условия выкупа земли и строений никто из собственников не согласился. Сейчас они будут делать свою оценку домов, а мы свою. Потом эти две оценки будут представлены в суде, и он вынесет решение. Всё будет через суд, привлечем и депимущества. Мы никакого воздействия на собственников не можем оказывать. Потом будет понятно, как действовать дальше. До какого-либо строительства там далеко».

ООО «СЗ на Маяковского» будет достраивать соседнюю высотку — проблемный дом, который стоит там более 15 лет. Но под ним еще нужно завершить процесс оформления земли. По словам Константина Богутова, какое-либо строительство на месте 14 частных домов в том районе — это весьма отдаленная перспектива.

Еще по двум большим локациям, отданным под КРТ, инвесторов пока так и не нашли. Это территория частного сектора площадью почти 30 гектаров в границах улиц 16-я Северная — Красный Пахарь — 7-я Северная — Герцена. Мэрия в 2025 году объявляла аукцион на поиск потенциального застройщика огромного квартала.

Стартовая цена земли составляла 1,3 миллиарда рублей, причем участники аукциона должны были внести внушительный задаток — 663 миллиона рублей. В результате не было подано ни одной заявки, и аукцион не состоялся.

Повторные торги тоже закончились ничем. После этого конкурс по участку больше не объявляли.

Сформированная под КРТ территория находится в Амурском поселке — это 10,1 гектара частного сектора и малоэтажной застройки в границах улиц Авангардной — 4-я Челюскинцев — Сурикова — 1-я Челюскинцев. Конкурс на поиск потенциального застройщика территории только планируется объявить.

Остальные территории, которые планируется комплексно развивать (в том числе снося частный сектор), пока представлены лишь в виде списка в документе «Об инвестиционном профиле города Омска». По некоторым из них даже четко не определены границы будущей застройки, неизвестны и сроки их освоения. Пока список выглядит лишь как некая декларация о намерениях.

Самые большие локации площадью более 20 гектаров, которые планируется застроить многоэтажками, находятся в районе Линий, а также Телевизионного завода, Старого Кировска и Порт-Артура. По ним известна общая площадь, сроков «выставления» на аукцион этих участков пока нет.

На Линиях в перспективе под снос подпадает частный сектор, на Телевизионном заводе — малоэтажные дома.

Точно такие же строения расположены и Старом Кировске в районе улицы Семиреченской, где сейчас расположены как частные дома, так и производственные здания. Четких границ последней локации нет.

В Порт-Артуре под КРТ планируют отдать территорию между параллельными улицами 1-я Электровозная и 1-я Тепловозная. Площадь — более 27 гектаров. Сейчас там расположены частные дома, пустырь и озеро.

Еще один участок площадью 14 гектаров когда-нибудь отдадут под КРТ на Московке (в районе улиц Фрезерная — Моторная).

Более 13 гектаров — площадь будущей застройки на Мельничной — Перова. Территория включает в себя нынешний микрорайон Самарка с сотнями домов. Но жителям пока не стоит беспокоиться, что скоро снесут их кров — сроков реализации КРТ также нет.

Неподалеку расположен и микрорайон Новостройка, который власти хотят отдать под КРТ. Его площадь — 5,7 гектара.

Порядка 14 гектаров — территория локации под КРТ на Волгоградской. Участки, которые отдают под программу не смежные, поэтому назвать границы нельзя. То же самое касается и частного сектора на улице 10 лет Октября.

Самые небольшие участки под КРТ расположены в городке Нефтяников (3,2 гектара в районе улицы 20-го Партсъезда) и Кордном поселке (0,5 га на улице Кордной).

На этих территориях сейчас расположены старые двухэтажки, которые в перспективе должны пойти под снос. Но когда это будет — пока неизвестно.

Один из крупнейших застройщиков, председатель совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов не видит смысла участвовать в расселении частного сектора, хотя в программе КРТ его компания участвует.

«Глупость полная платить городу за землю, которую ты и так выкупаешь у жителей частного сектора. Программа нежизнеспособна. Сейчас не та ситуация, чтобы качать деньги из застройщиков. Крутят эти аукционы на участки — это порожняк. Толку с этого не будет. Мы в них участвовать не будем, нам хватает земли и есть где работать».

По словам руководителя «Стройбетона», программа именно по расселению частного сектора не заработает, даже если девелоперам будут раздавать землю без всяких аукционов.

«При мэре Шрейдере же было такое. Но и тогда выкупать эти деревянные домики не получалось. С 10 собственниками договоришься, а 11-й и 12-й не захотят переселяться. И ты ничего не сделаешь. Единственный вариант — как работает застройщик Шамил Шихмирзаев. Он потихоньку договаривается, расселяет частный сектор и строит. Но не целыми кварталами, а по 1–2 дома», — говорит Золотов.

Сам Шамил Шихмирзаев в разговоре с журналистом NGS55.RU заявил, что программа КРТ в целом хорошая, но есть нюансы.

«В целом механизм КРТ правильный. Он развивается во многих городах. В нем могут участвовать и иногородние компании — не то чтобы Шамил захотел и забрал участок. По участку на тех же Северных сумма выкупа была огромная. Если заинтересует нас что-то, то будем участвовать. Если посчитаем, что нам выгодно, будем участвовать».

Пока же компания «Нордстрой», принадлежащая дочери Шамила Шихмирзаева Элине, возводит многоэтажки в ЖК «Северное сияние». Девелопер признался, что приходится действовать хирургическим путем, выкупая жилье у собственников частных домов.

«Что можно, я делаю там в рамках закона. Аккуратно. Но сейчас, конечно, экономическая ситуация нестабильная, есть неопределенность, это влияет»

В проекте КРТ могут участвовать и иногородние компании. Интерес к программе проявляет крупный девелопер «Брусника», возводящий ЖК «Кварталы Драверта» на Левобережье. Компания планирует зайти на две площадки в Омске, которые участвуют в комплексном развитии.

«„Брусника» специализируется на переосмыслении городских пространств. Сегодня в портфеле компании 14 проектов, предполагающих редевелопмент территории. В Омске компания также заинтересована в реализации проектов КРТ. Сейчас компания рассматривает участие в развитии двух площадок. Конкретная информация по срокам и адресам появится в первой половине 2026 года», — уточнили в «Бруснике».

Независимый эксперт, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС», член Российской гильдии риелторов Максим Репин говорит, что во многих крупных городах страны программа давно и успешно реализуется, в том числе и с расселением частного сектора.

«Безусловно, КРТ — это хорошо, это перспектива, но программу нужно лучше продумывать и понимать запросы застройщиков. Если другие регионы реализуют КРТ, то чем хуже Омск. Просто у нас нужно лучше готовить конкурсы, документацию, делать более выгодными условия для потенциальных инвесторов. Программа должна быть более сбалансированной и более комплексной. В других городах успешно реализуются десятки проектов. То, что у нас дело не дошло до строительства, говорит о недостаточной проработке и нерыночности решений».

Второй аспект затрагивает временные рамки. По мнению Максима Репина, когда программа КРТ растягивается на многие годы и даже десятилетия, то она становится выгодной только банкам.

«Когда долгий период реализации (строительства) из-за дорогих кредитов становится невыгодным, то КРТ уходит в минус. Нужно не только планировать территории, но и помещать в них бизнес-модели. Строители же всё просчитывают, они понимают, что банк заработает, а сам девелопер получит убыток. Это в целом сдерживает строительную отрасль. То есть две основные проблемы, сдерживающие КРТ в Омске, — недостаточная проработка самой программы и дорогие кредиты», — заключил Максим Репин.

Эксперт добавил, что если в феврале серьезно ужесточат условия по семейной ипотеке, то строительная отрасль вообще встанет, потому что по «семейке» реализуются 90% квартир. И уже тогда ни о какой программе КРТ говорить не придется.

Ранее мы рассказывали о том, как жители частного сектора отнеслись к новости о его расселении.