Делаем ремонт дома. Как согласовать перепланировку без потерь

Если текущая планировка не устраивает и простого ремонта недостаточно, проблему способна решить перепланировка: например, перенести или частично разобрать стену, чтобы увеличить площадь комнат.

Ключевой момент: любые такие изменения требуют официального согласования, а некоторые варианты не одобрят никогда. Ниже разбираем, что обычно разрешают, что под запретом и к чему приводят нарушения.

Перепланировкой считают любые работы, из-за которых фактическая конфигурация квартиры перестает совпадать с планом из выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или с экспликацией БТИ. Даже перенос дверного проема или разбор встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и её также нужно согласовывать.

Есть и «переустройство» — перенос на плане инженерных сетей и оборудования: раковин, плит, ванн, батарей. Эти действия тоже подлежат согласованию.

Что обычно одобряют:

• увеличение площади «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счёт нежилых площадей — коридора или кладовой;

• расширение коридора за счёт части санузла;

• перемещение ненесущих перегородок внутри комнат;

• увеличение жилой площади за счёт части коридора.

Что согласовать сложнее всего или невозможно вовсе:

• демонтаж или разбор несущих конструкций;

• удаление вентиляционного короба;

• вынос батареи на лоджию или балкон;

• расширение комнаты за счёт присоединения балкона или лоджии;

• перемещение «мокрых» зон в жилые помещения;

• совмещение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

С 1 апреля 2024 года вступили в силу новые правила, касающиеся перепланировок, и процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Планируете изменения или обнаружили, что прежний владелец что-то переделал без разрешений? Действуйте по шагам:

• подготовьте проект перепланировки до начала работ. Это вправе сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформляет два документа: техническое заключение о допустимости перепланировки и сам проект. При необходимости добавляют раздел о переустройстве — он нужен, если предполагается перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает материалы и принимает решение в течение 45 дней. При отказе его можно оспорить в суде в течение трёх месяцев;

• получили одобрение — приступайте к работам. Разрешение действует ограниченный срок, как правило, не более одного года. За это время необходимо завершить стройку. Если не укладываетесь, подайте в жилинспекцию письменное уведомление о продлении;

• по окончании ремонта обратитесь в тот же орган, который выдавал согласование. Комиссия проверит соответствие проекта и факта. При отсутствии замечаний выдадут акт приёмочной комиссии — он подтвердит законность выполненных работ;

• последний шаг — изменения в ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки. С ним обратитесь в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры. Заявление направят в Росреестр, где обновят данные и выдадут выписку с актуальными сведениями.

Самовольная перепланировка влечёт штраф. По Жилищному кодексу физическому лицу придётся заплатить от 2000 до 2500 рублей, юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

И это не всё: после штрафа всё равно придётся пройти весь порядок согласования, а если перепланировку не одобрят, вернуть квартиру к исходной конфигурации. За игнорирование требования возможна утрата права собственности и продажа жилья на публичных торгах.