Вашу квартиру могут продать, а вы и не узнаете. Разбираемся, как поставить запрет на «тайные» сделки

2024 год принес не только безумные ставки по ипотеке и рост цен на квартиры, но и новую страшилку для собственников: мошенники научились продавать чужие квартиры даже без присутствия собственников.

В интернете все обсуждения на эту тему подогреваются примечанием, что такое может случиться с каждым, а единственный способ себя защитить — установить запрет на сделки без личного присутствия владельцев жилья. Директор агентства недвижимости из Екатеринбурга Екатерина Торопова рассказала в своей колонке для портала E1.RU, как поставить такой запрет и защитит ли это вас полностью.

Отчасти технологии помогают, да. Но ведь действию всегда равно противодействие: чем быстрее развиваются технологии, тем более изощренными становятся мошенничества — и новый виток по кругу.

Это не значит, что новыми возможностями нельзя пользоваться. Можно и нужно. Но при этом надо хорошо понимать, что за технологию ты используешь, для чего и от чего она тебя защитит, а от чего — нет. Давайте по порядку.

Если говорить в целом — это мера, при которой собственник объекта недвижимости лишается возможности продать квартиру. Точнее, зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в органах Росреестра. Ведь по закону покупатель сможет владеть объектом только после того, как будет обозначен новым собственником в ЕГРН.

Такой запрет, например, ставят при аресте недвижимости, а теперь собственник может установить его сам для того, чтобы мошенники не продали его квартиру без него. В этом случае никто, кроме собственника, не сможет подать заявление о переходе права. Запись об этом будет в ЕГРН.

Предполагается, что, даже если мошенники попытаются продать вашу квартиру — Росреестр не примет от них заявление, и перехода права не произойдет.

Запрет можно установить на один или несколько объектов, в том числе на долю. При этом остальные собственники смогут распоряжаться своими долями, как посчитают нужным.

Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление. Сделать это можно несколькими способами: через МФЦ, сайт Росреестра и даже по почте.

Удобнее всего подавать заявление через Госуслуги. В этом случае потребуется квалифицированная электронная цифровая подпись (ЭЦП) собственника, которую он может сгенерировать в мобильном приложении «Госключ». Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Снимается запрет аналогичным образом — по заявлению собственника или его представителя. В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть заявление от других людей даже при наличии запрета, а именно:

• если есть вступившее в силу судебное решение (например, об отчуждении объекта);

• при наследовании объекта;

• если заявлено требование судебного пристава.

Если сделка происходит в присутствии собственника или его законного представителя, то существующий запрет аннулируется автоматически.

Вообще, это отдельный вопрос — право законных представителей налагать или снимать запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Понятно, что здесь прежде всего имеются в виду родители несовершеннолетних детей и опекуны недееспособных граждан, но в самом тексте закона есть путаница.

Вначале объясняется, что запрет может наложить законный представитель или — внимание! — представитель по нотариальной доверенности. Потом этот «нотариальный представитель» исчезает — и дальше фигурируют только законные представители. Вопрос: если представитель по доверенности установил запрет, кто тогда имеет право его снять?

И если это он же, тогда непонятно, от чего защищает закон: получается, если у человека есть нотариальная доверенность, он может снять запрет и продать недвижимость без ведома собственника? Пока на эти вопросы ответов нет.

Нет. Он, разумеется, существенно затруднит для мошенников их задачу, но лазейки здесь всё-таки остаются. И прежде всего — опять же из-за путаницы: порой сами ведомства нетвердо знают, в каких случаях запрет допустимо обойти.

Например, на Госуслугах черным по белому написано, что Росреестр рассмотрит заявления от других людей, несмотря на запрет, если:

• заявление подает нотариус или его работник при регистрации права на объект недвижимости на основании нотариально удостоверенной сделки или иного нотариального действия;

• заявление подает любая сторона нотариально удостоверенной сделки.

Да, везде пишут: если в ЕГРН будет запись о запрете, то заявление от нотариуса Росреестр не станет рассматривать, и в самом законе о нотариусах ничего не сказано. Но в Росреестре тоже работают люди. И если на Госуслугах считают, что нотариус имеет право обойти запрет, то почему сотрудники Росреестра не могут этого сделать?

Кроме того, усиленная цифровая подпись сейчас во многих случаях является аналогом личного присутствия. Может ли так оказаться, что заявления в Росреестре будут принимать по ЭЦП собственника? Запросто — вспомните пандемию!

Да, пока случаев переоформления недвижимости по поддельной электронной подписи не было, и дай бог, не будет. Квалифицированную электронную цифровую подпись практически невозможно подделать из-за криптографической защиты. Но получить доступ к ней разными путями реально.

Поэтому в Госдуме недавно предложили при электронных сделках наряду с ЭЦП использовать биометрические данные сторон — чтобы «обеспечить максимальный уровень защищенности граждан». В общем, эта музыка будет вечной…

Прочитайте также, как из-за ошибки в документах можно разориться на налогах. Если собираетесь покупать квартиру, почитайте, как проверить продавца, чтобы не заработать проблем и чем опасна покупка унаследованного жилья.

Кому сейчас точно стоит брать ипотеку, читайте по этой ссылке.