Стоит ли покупать квартиры в Омске сегодня? А продавать? Мы спросили у экспертов

В первые месяцы после начала спецоперации ситуация на рынке недвижимости стала непредсказуемой: ключевая ставка перешла все допустимые нормы, спрос на квартиры сначала резко вырос, а затем обвалился, как и покупательская способность. По прошествии пяти месяцев ситуация, на первый взгляд, стабилизировалась — даже ключевая ставка вернулась к значениям, которые были до февраля. Поэтому самое время спросить у экспертов в сфере недвижимости: стоит ли сейчас начинать сделки по продаже или покупке квартир?

Павел Кручинский, председатель совета директоров и учредитель компании «МИАРД-недвижимость»

Стоит ли покупать?

Я всегда на такие вопросы отвечают подобным образом: и у продавца, и у покупателя есть свои мотивы, почему это нужно делать. Если мы говорим с позиции покупателя, ему нужно купить квартиру — сейчас или подождать? Моя рекомендация: брать сейчас. Объясню, почему. Сейчас продавец более сговорчив на снижение цены. Потому что предшествующий рынок довольно спокойный, цены стабилизировались, даже есть тренд на понижение. Рынок откатился примерно на 3–5%, и тенденция к снижению продолжается. Более того, омский рынок недвижимости с точки зрения товарной полки насыщен довольно хорошо, потому что спрос низкий. Хотя для миллионного города у нас предложения, условно говоря, в дефиците. Поэтому сегодня можно выбирать и торговаться в своих интересах. Плюс сегодня ипотека стала доступнее, чем несколько месяцев назад <...> Даже если клиент купит квартиру в ипотеку под 10%, а завтра она станет более доступной, ее всегда можно перезагрузить. Не надо бояться того, что ипотека немного дорогая. Даже сегодня ипотека более доступна, чем 3–4 месяца назад.

Стоит ли продавать?

С точки зрения продажи нужно понимать, чем руководствуется продавец: кто продает, основная это или вторая квартира, уезжает человек или улучшает жилищные условия. Тут готового рецепта не бывает. Мы обычно спрашиваем, для чего вы продаете и какие следующие шаги будут — тогда уже понятно, какую рекомендацию дать клиенту. Когда вопрос задет журналист, он спрашивает в общем плане, а мы исходим из конкретных мотиваций. Давайте представим, что клиент не уезжает из города, а продает для улучшения жилищных условий. Безусловно, сегодня можно продать более выгодно, поскольку не исключено, что через полгода квартира будет дешевле. Вдобавок к этому найти альтернативу будет легче, чем когда рынок активизируется <...> В моменты спокойствия спроса на рынке всегда лучше рокировать свою недвижимость.

Стоит ли покупать?

На рынке недвижимости редко бывают ситуации, когда абсолютно невыгодно приобретать недвижимость. Однако есть периоды, когда подбор объектов должен быть более тщательным. Если пару лет назад большая часть объектов относилась к ликвидным и имела высокий потенциал роста, сейчас доля таких объектов значительно ниже. Основная причина — это перегретые за последние пару лет цены, поэтому стратегия подбора объектов для покупки меняется. Мы всегда советуем выбирать наиболее ликвидные объекты, которые без труда можно продать в плюс хоть завтра, особенно если квартира приобретается с привлечением заемных средств. Недвижимость всегда нужно выбирать как объект для инвестиций, даже если вы планируете там прожить всю жизнь. В нынешних условиях выгода покупки может быть достигнута за счет дисконта, который собственники готовы делать при продаже своих объектов. При срочных сделках она доходит до 10–15% от начальной цены, в отношении новостроек — за счет низких ипотечных ставок, которые фактически ниже уровня реальной инфляции в стране. Сейчас привлекательно выглядит загородная недвижимость, где появилась ипотека под 3%, в том числе на часть дач. Поэтому при правильном подходе к выбору, недвижимость покупать выгодно. Рынок недвижимости временно находится в цикле снижения стоимости. Такие же периоды отмечались после кризиса 2008 года и 2014–2015 годов, после которых недвижимость сначала снизилась в цене, а затем кратно выросла.

Стоит ли продавать?

Продажа недвижимости в любых условиях должна быть стратегически оправданной. Нужно понимать цель, с которой она продается. Мы всегда рекомендуем продавцам еще на этапе выставления квартиры на продажу продумать стратегию дальнейшего использования тех денежных средств, которые они получат от продажи недвижимости. В том числе это позволяет понять, за какой срок нужно продать объект и какая цена на него будет справедливой.

Цены на рынке недвижимости росли галопирующими темпами по 50% в год. Из-за этого резкого роста цены стали космическими, скажет вам любой человек. Эта позиция — их реакция на двухлетнюю ситуацию на рынке, они еще не адаптировались к сегодняшним ценам. Поэтому людей, легко готовых покупать недвижимость, очень мало. А тех, кто может купить недвижимость на свои сбережения, совсем тысячные процента. Сейчас ставка по ипотеке снижается и возвращается до уровня ниже 10%. Сегодня многие эксперты говорят, что все условия привлечения средств вернулись на уровень февраля. И вот у нас есть граждане, которым нужно улучшать жилищные условия, и они будут брать ипотеки. Да, дорого, большой платеж, но будут выискивать возможности.

До марта цены росли каждый месяц, в марте они тоже немного подросли на общих настроениях, когда рынок успел закрывать сделки. А в апреле цены уже начали снижаться — в первую очередь по вторичке, а потом и по первичке на уровне 0,5%. В мае и июне уже происходит техническая отрицательная коррекция цен, на уровне 1–2%. Также было и в 2015 году, только Крым наш стал с марта 2014-го, а рынок не падал еще до ноября того же года, и только в марте 2015 рынок остановился. Видите, как это все по месяцам было вытянуто. А здесь у нас в феврале спецоперация, а в марте уже финансовые обвалы.

Сколько это продлится с учетом того, что мы вернулись к февральским позициям — и пока люди сбалансируются по своим хотелками и деньгами, — неизвестно. Мы полагаем, что рынок будет продолжать корректироваться, болтаться около нуля без роста. Весь рост мы уже исчерпали. После галопирующего роста всегда бывает отрицательная коррекция, мы ее уже два месяца наблюдаем, может, еще два месяца будем наблюдать. Но то, что она будет фатальной — такого нет. Если рост был плюс 4% в месяц, то теперь минус 0,5%.