Спроса нет, но цены всё равно растут — что не так с квартирами в Омске и почему они дорожают

В Омске продолжает дорожать недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Омска за год выросла на 15%. Об этом сообщает ЦИАН со ссылкой на собственное исследование ситуации с жильем в крупнейших городах страны.

В среднем стоимость квадратного метра жилья в новостройках Омска сейчас составляет 158 тысяч рублей. В соседнем Новосибирске этот показатель вышел 168,9 тысячи, в Тюмени жилье стоит немного дешевле — 154 тысячи рублей за квадратный метр.

Недвижимость в новостройках в Омске дорожает быстрее, чем в других крупных городах страны, где цены за год в среднем подросли на 10%. В соседнем Новосибирске квадрат в новостройках вырос в стоимости на 7%, в Тюмени — на 12%.

Что стало причиной для роста цен на квартиры (в условиях отмены льготной ипотеки) и на самом ли деле недвижимость существенно подорожала в Омске — об этом мы спросили у застройщиков и риелторов.

Застройщики называют несколько причин, из-за которых в Омске дорожают квартиры. Причем как объективных, так и субъективных. К последним можно отнести прошлогоднее решение горсовета о том, что все строители должны наряду с жильем возводить социальную инфраструктуру (садики, школы) либо вносить в бюджет города инвестиционный сбор.

«Первое — это изначально заниженная база по сравнению с соседними крупными городами. Сейчас мы с ними по ним подровнялись. Второе — серьезное значение оказал инфраструктурный сбор, который ввели депутаты. Я предупреждал об этом. Фактически, за это заплатили покупатели квартир, а не строители. Ни в одном регионе такого нет — чтобы горсовет принял такое решение. Еще пригласили иногородних девелоперов, а те задрали цены. Нам тоже пришлось скорректировать стоимость жилья, чтобы сравняться с ними», — заявил председатель Совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

В результате затраты на строительство садиков и школ девелоперы включили в цену квадратных метров — она пошла вверх. И эта тенденция продолжится.

«В любом случае недвижимость будет дорожать. Инфляция есть, материалы дорожают. Цены на подключение к сетям в Омске просто космические», — добавил бизнесмен.

Спрос на жилье сейчас стабильный, но квартиры покупают в основном по «семейной ипотеке» (до 70% сделок).

«Начали продажи в ЖК „Сады наука“ и за 10 дней распродали порядка 50 квартир. Еще делаем скидки — ко Дню Победы, Дню защиты детей и Дню строителя. Это не из-за низкого спроса, а обычные маркетинговые акции. Но дорогая ипотека, конечно, портит нам всю картину».

В истории недвижимости Омска были и моменты, когда квартиры дорожали более чем на 15%. Рост доходил до 25%, так заявляет представитель компании АО «ЗСЖБИ-6» Вячеслав Гуринов.

«Дорожали квартиры и больше, чем 10-15%. Если смотреть на цену объявления, то рост доходил и до 25%. Всё дело в каждом проекте, всё индивидуально. Спрос сейчас есть, но не глобальный как был в 2020–2021 годах. Сейчас же на рынке нет такого ажиотажа, чтобы постоянно поднимать цену. Не бывает такого, чтобы я дом сдал, а завтра все квартиры в нем продал».

По словам эксперта, рост цен на недвижимость в конце прошлого-начале текущего года был связан с комиссией банков по ипотеке — они ее «задирали» на весьма высокий уровень. Но весной после поручения президента комиссию отменили. А вот некоторые застройщики цену на жилье так и не снизили.

«Рыночная ипотека на запредельном уровне, льготная ушла. Осталась семейная ипотека и наличные. Но откуда у людей сейчас наличные?» — недоумевает Вячеслав Гуринов.

АО «ЗСЖБИ-6» планирует в ближайшие месяцы сдать несколько домов в разных районах города. Причем продажи квартир в них идут, но далеко не все жилые помещения распроданы. Еще каких-то 2-3 года назад после объявления старта продаж жилье разлеталось как горячие пирожки, а покупатели занимали очередь за ним. Сейчас всё не так.

Любопытно, что эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин поставил под сомнение статистику ЦИАН о подорожании жилья в Омске.

«Не всегда базы таких сервисов как ЦИАН охватывают все данные. Бывает, более дешевые квартиры продали — средняя цена снизилась. Более дорогого жилья больше реализовали — цены пошли вверх. Это изменение структуры предложения, а не рост цен. Поэтому иногда фиксируется такое».

«ОмЭКС» провел собственное исследование динамики цен на недвижимость в Омске, которое охватило все категории жилья — первичного и вторичного. За 2024 год квартиры в новостройках города подорожали на треть (со 108 до 145 тысяч рублей за квадрат), а с начала текущего года — еще на 4% (до 151 тысячи за квадрат). Вторичка за год в стоимости практически не изменилась (стоимость квадрата в этом сегменте — около 110 тысяч).

По данным консалтингового агентства Максима Репина, сейчас на реализации в городе находятся 865 квартир — столько же, сколько и в конце прошлого года. При этом в конце 2023 года, когда действовала льготная ипотека на новостройки, свободного жилья было намного меньше — на продаже стояли 489 квартир. То есть, переизбыток предложения налицо.

«Ипотека дешевле не стала, и недавнее снижение ключевой ставки на 2% не оживит рынок. Помимо цены предложения есть еще цены сделок, они другие, и скидки в цене часто не учитываются. Застройщики идут на такое снижение, чтобы хоть что-то продать. Дисконт доходит до 10% или даже больше. Поэтому нельзя говорить о том, что новое жилье в Омске сильно подорожало», — заключил эксперт.

Не понимает, о каком подорожании можно говорить, если готовые квартиры стоят пустыми, и директор агентства «Недвижимость-ГАРАНТ» Нина Карпенко.

«В период стагнации повышение стоимости жилья в принципе нелогично. Потому что повышать цены можно сколько угодно, но если рынок стоит, то как продавать? На крупные объекты имеется даже легкое снижение цен. Я не понимаю, кто говорит о повышении цен. Если рынок стоит, то балом правят крупные покупатели. Цены что в начале года были, что сейчас».

Всё упирается в одно — квартир полно, а спроса нет. Риэлторы ждут снижения ипотечных ставок. Ведь не могут же они всегда быть такими высокими.

«За последнее время накопился существенный отложенный спрос на жилье. Есть большой процент людей, которые бы хотели улучшить свои жилищные условия, но не могут этого сделать, — рассуждает руководитель агентства недвижимости „Миард-Владис“ Павел Кручинский. — Обычно после такого начинается активный спрос, который ведет к увеличению цен. И они пойдут вверх — комплектующие за последнее время подорожали, издержки строителей растут. Поэтому себестоимость строительства объективно выросла. Нужно учитывать и кризис отрасли».

А пока же, чтобы продать жилье, строители «выкручиваются» как могут. К примеру, придумывают всевозможные беспроцентные рассрочки с нулевым первоначальным взносом, а издержки переводят в стоимость недвижимости. Поэтому квартира, которую за «наличку» можно купить за 5 миллионов рублей, в рассрочку будет стоить 7-8 миллионов.

«Строители это делают, чтобы удержать покупателей, ведь спрос и на вторичку, и на первичку упал очень существенно. Изменился и уровень подачи недвижимости. Появились шоурумы, где можно воочию увидеть, как будет выглядеть будущая квартира. Зашедшие в город застройщики используют совсем иные подходы к качеству благоустройства вокруг домов — оно на уровень выше. Всё это тоже отражается на стоимости жилья».

Можно назвать несколько тенденций на рынке недвижимости города, которые обозначили эксперты. И эти тренды зачастую противоречивы.