До, во время и после — юрист советует, как купить квартиру безопасно

На первый взгляд в покупке жилья нет ничего сложного. Есть продавец, есть покупатель. Они подписывают договор купли-продажи, покупатель передает продавцу деньги и после регистрации сделки в Росреестре становится новым собственником квартиры. Однако в 90 % случаев все гораздо сложнее. Риски подстерегают участников и до, и во время, и даже после сделки. Как их избежать?

Все сделки с недвижимостью мы разделяем на простые и сложные. Простая сделка — это когда у квартиры один собственник, один покупатель и приобретается она за «наличку». Но такие случаи скорее исключение.

Самые распространенные факторы, усложняющие сделку:

• у недвижимости несколько собственников;

• квартира с обременением (например, договор пожизненной ренты, арест имущества, долговые обязательства под залог квартиры);

• в квартире прописаны несовершеннолетние;

• покупатель задействует ипотеку и/или материнский капитал.

Покупателям и продавцам полезно понимать, с какими рисками можно столкнуться при сделке и что именно проверяют юристы или риелторы.

Безопасность до сделки

На этом этапе главная цель — убедиться, что на стороне продавца всё в порядке: есть все необходимые документы, а продавец является собственником недвижимости или законным представителем собственника и не утаивает факты, которые могут повлиять на ход сделки.

Какие сделки сложно заключать без специалиста? Например, если на квартире есть обременение. Другой случай — если в жилье есть прописанные люди. Нужно следить, чтобы перед сделкой их выписали: по закону они претендовать на собственность не могут, но имеют право жить в квартире даже после смены владельца.

Безопасность во время сделки: как не потерять задаток?

Основные риски на этом этапе связаны с передачей задатка и основной суммы сделки. К задатку обе стороны должны относиться максимально серьезно: отдавая либо принимая задаток, люди берут на себя обязательство довести сделку до конца. Если одна из сторон передумает — потеряет деньги.

— По нашей статистике, около 80 % сделок проходит с задатком, — рассказывает Анастасия Каздорф, руководитель юридического департамента компании «Этажи» в Омске. — Это стимулирует обе стороны выйти на основной договор. Если покупатель откажется от сделки, задаток остается у продавца. Если откажется продавец, то он должен будет вернуть покупателю задаток двойном размере. Но даже это не может на 100 % гарантировать выход на сделку. Все индивидуально! Иногда сделка срывается по причинам, которые не зависят от продавца или покупателя. Например, продавец получил отказ в выдаче ипотеки или банку не подошел объект, или органы опеки не дали добро на сделку. Чтобы не терять деньги по не зависящим от вас причинам, нужно внести в предварительный договор список ситуаций-исключений, при которых залог вернется покупателю в полном размере даже при отмене сделки.

Еще юрист советует быть внимательными при сделках с ипотекой.

— Значительная часть сделок совершается с привлечением ипотечных средств. С этим тоже связаны определенные риски, потому что часть документов (например, одобрение по ипотеке от конкретного банка) — имеет ограниченный срок действия. Назначая дату сделки, убедитесь, что все документы на этот момент будут действительны, — напомнила Анастасия Каздорф.

Есть несколько вариантов безопасных расчетов: через банковскую ячейку, аккредитив, номинальный счет, депозитарий нотариуса. Наиболее востребованы банковская ячейка и аккредитив или номинальный счет.

Безопасность после сделки

Риски остаются даже после оформления и регистрации всех документов. Полностью исключить это нельзя. Если вы проводили сделку самостоятельно, то и с проблемой придется бороться самому. Но если вы оформляли все в риелторской компании, то сможете воспользоваться бесплатной юридической помощью.

Большинство сделок требуют индивидуального подхода, поэтому в риелторской компании работает целая команда: юристы, эксперты по недвижимости, специалисты службы безопасности. Есть дополнительные средства защиты. Например, клиенты «Этажей» получают сертификат по программе «Гарантия безопасности сделки».

Сертификат подтверждает, что компания произвела все необходимые проверки и берет ответственность за безопасность сделки. Анастасия Каздорф отметила наиболее вероятные ситуации, когда юристы риелторской компании могут представлять интересы клиента в суде:

• Покупатель не выплатил продавцу недвижимости денежные средства по основному договору (договор купли-продажи, мены, переуступки доли в строящемся объекте и т.д.). В этом случае компания поможет взыскать неуплаченную сумму или расторгнуть договор и вернуть объекта недвижимости клиенту.

• Третьи лица оспаривают права собственности покупателя объекта, который ранее принадлежал клиенту.

• Застройщик проходит процедуру банкротства.

В определенных случаях «Этажи» могут вернуть клиенту убытки, возникшие в связи с утратой права собственности. Для этого создан специальный компенсационный фонд. В Омске его размер составляет 1 млн рублей.

Компания «Этажи»:

телефон горячей линии: 8 (3812) 208-208