Чем вызван кризис на рынке недвижимости в Омске и что будет с ценами на квартиры — разбор NGS55.RU

На рынке недвижимости в Омске в последнее время фиксируются негативные тенденции. С одной стороны, платеж по ипотеке в конце 2025-го — начале 2026 года сравнялся со средней зарплатой в городе. С другой — Омск оказался в аутсайдерах по объемам возведения квартир на душу населения. На этом фоне недвижимость продолжала дорожать. По данным Омскстата, квадрат в новостройках в прошлом году подрос в цене до 148 тысяч рублей (+12 тысяч за год), а на вторичном рынке — до 102 тысяч (+две тысячи).

Что происходит на рынке недвижимости сейчас, «оттает» ли он весной, будет ли дефицит и как изменятся цены в ближайшее время — об этом в материале NGS55.RU.

В сфере строительства продолжается затяжной кризис, который можно назвать рукотворным и целенаправленным. В этом уверен руководитель консалтингового агентства «Омэкс», член Российской гильдии риэлторов Максим Репин.

«Рынок ипотеки и строительства целенаправленно обрушили государственными механизмами мегарегулятора — Центробанка. Это было политическое решение, и оно выполнено. По сути, ситуация продолжает стагнировать, она проблемная. Строителям стало тяжело выходить на новые площадки и начинать новые объекты», — заявил Максим Репин.

На фоне общей безрадостной картины кое-какие положительные моменты всё-таки можно разглядеть. Эксперты наблюдают рост предложения, хотя он пока весьма незначителен.

«Это стало отличием февраля-марта — рост объектов, выставленных на рынке. То есть участники полагают, что продажи будут как-то расти. Они рекламируют объекты, показывают их, ротируют. Девелоперы потихоньку продают жилье».

Жилье в новостройках, как и прежде, омичи покупают в основном по семейной ипотеке. Но далеко не все могут выполнить все ее условия (например, подтвердить доход). И тогда на ухищрения идут сами застройщики. Например, некоторые предлагают купить квартиру за 1% от стоимости, а остальные 99% внести через полгода-год.

Часть покупателей Омск вовсе теряет. По словам Кручинского, омичи всё чаще покупают квартиры в других городах. Если раньше это были Краснодар, Москва или Петербург, то теперь — Тюмень, Новосибирск и даже Алтай. Выбор там больше, есть интересные предложения, которых не найти в Омске.

А на «вторичке» далеко не все из выставленных на продажу квартир можно назвать ликвидными.

«Когда мы начнем более скрупулезно смотреть на все эти предложения, то мы можем увидеть очень большой объем квартир старых, с так называемым дизайнерским ремонтом нулевых, двухтысячных, который уже морально устарел. И по этой жилплощади, в общем-то, народ выбирает, смотрит. А сам покупатель сейчас стал очень избирательный и более грамотный», — добавил Павел Кручинский.

Часто покупатели добиваются хорошего дисконта на жилплощадь, в которой необходимо делать ремонт. Поэтому в любом случае торговаться можно и нужно. Сильно влияют на ситуацию и по-прежнему высокие процентные ставки.

Всё чаще омичи приобретают недвижимость за наличные. А вот про пресловутый «эффект Долиной» все уже забыли.

«Пока про это говорили по телевизору, клиенты были насторожены, спрашивали возраст продавцов, причины продажи квартиры. Как только с экранов это пропало, все забыли про „эффект Долиной“», — уверяет Нина Карпенко.

Пока вряд ли стоит ждать каких-либо существенных изменений, весной эксперты прогнозируют стабильную ситуацию.

«Весной, я думаю, существенных изменений не будет, если не наступит какой-либо форс-мажор. Что касается цен по вторичке, то они будут стабильно держаться на том же уровне. По первичному рынку, скорее всего, особых изменений не будет. Поэтому мы будем наблюдать картину прошлого года. Немного стимулировать спрос будет лишь снижающаяся ставка рефинансирования», — рассуждает Павел Кручинский.

Но даже незначительно снижающиеся ставки могут подстегнуть желание девелоперов повысить цены на квартиры.

Омичам советуют покупать жилье сейчас, а не ждать, когда вернутся хорошие времена: этого может просто не произойти.

«Если есть потребность в жилье, то нужно покупать сейчас, а не ждать. Деньги обесцениваются, вкладывать их на банковский счет невыгодно. Недвижимость обеспечивает сохранность средств. Тем более ставки по ипотеке продолжат незначительно снижаться, а покупатели — править рынком», — заключила директор агентства недвижимости «Гарант» Нина Карпенко.

На ситуацию серьезно влияла складывающаяся в стране экономическая ситуация. Оборот средств в ипотечной сфере резко сократился, что повлекло затяжной кризис. И конца ему не видно.

«Рынок уже давно потерял сезонность. Летний спад будет обязательно, а вот будет ли сезонный осенний рост, непонятно. Почему? Потому что денег нет. Сейчас это 200 миллиардов ипотечных рублей в месяц, раньше объем рынка был 600–800 миллиардов. То есть в целом ипотека упала в три-четыре раза. Сколько денег, столько песен. Нет денег — нет песен. Позитива не ждем. Регулятор настроен замедлять рынок недвижимости, снижать его, чтобы он стагнировал», — подчеркнул руководитель «Омэкса» Максим Репин.

В регуляторе уверены, что льготная ипотека и «раздувание» спроса ни к чему хорошему не приведут.

«Когда льготных кредитов слишком много, они сильнее разгоняют спрос и цены, как это было с безадресной льготной ипотекой, которая подстегнула цены на жилье, стройматериалы, мебель и ремонт. В такой ситуации Банк России обязан держать более высокую ключевую ставку для всей экономики, чтобы защитить ее от высокой инфляции», — объяснил управляющий отделением Омск Банка России Владимир Антипов.

На этом фоне девелоперы заговорили о возможном дефиците новых квартир — он станет отголоском ситуации 1,5–2-летней давности, когда застройщики сокращали закладку новых домов.

«Дефицит только начинает формироваться, так как временной лаг в строительстве обычно составляет несколько лет: сейчас вводятся объекты, которые начинали возводиться в благополучные годы, когда еще действовала массовая льготная ипотека. Когда объем нового жилья начнет сокращаться, а ключевая ставка вернется к приемлемому для рыночной ипотеки уровню, цены неминуемо поползут вверх», — рассказали в пресс-службе компании «Брусника».

В целом в городе строят мало нового жилья — дефицит как был, так и остается. Директор ГК «Стройбетон» Олег Золотов пояснил, что Омску нужно возводить около 400 тысяч квадратных метров в многоэтажках, сейчас строят 300 тысяч. Объемы ИЖС вообще сложно поддаются подсчетам, и сколько построено домов, точно не знает никто.

«Экономическая обстановка невеселая, хвастаться нечем, упадок идет, работает только семейная ипотека. Покупают жилье только „ипотечники-семейники“», — говорит главный инженер ООО «СЗ на Маяковского» Константин Богутов.

Компания Богутова будет строить на месте частного сектора по программе КРТ, и, по словам инженера, планируется возводить квартиры экономкласса из-за низкой покупательной способности жителей города.

Весна и лето — это еще и традиционное время, когда покупатели обращают пристальное внимание на загородную недвижимость. Обычно растет спрос на дома, коттеджи, многие начинают самостоятельное строительство. И в текущем году здесь однозначно будет оживление, уверены эксперты.

«Весна — активное время для индивидуального жилищного строительства. Объемы ИЖС в Омске и области год от года растут. Эта тенденция сохранится и в текущем году. Спрос на уединенность, экологию, просторные площади, возможность оборудовать дополнительные постройки и заниматься садом и огородом», — считает Оксана Мельниченко.

Рынок ИЖС становится всё более привлекательным для покупателей — зачастую здесь больше вариантов по цене, по размерам необходимой площади дома и его планировке. Правда, цены на дома пока тоже не сильно меняются.

Те, кто никуда не спешат, строят сами — это выгоднее в финансовом плане. Не нужно сразу тратить миллионы рублей. Есть деньги — строишь, нет — ставишь работы на паузу.

Эксперты довольно сильно разошлись в оценках того, что будет с ценами на жилье, спросом и предложением. Но никто не прогнозирует каких-либо сильных колебаний. Стоимость квартир если и будет расти, то умеренно, предложение на рынке новостроек — сокращаться, а на вторичке появится всё больше малоликвидного жилья.

Тем, кто планирует покупку, нужно делать это прямо сейчас — можно будет сохранить деньги и «заморозить» стоимость. Надеяться, что ставки по ипотеке резко упадут к лету, тоже не стоит. Поэтому необходимо вкладываться в недвижимость сейчас — так будет выгоднее всего.