На рынке — сговор? Что будет с недвижимостью в Омске в 2026 году

2025 год вновь оказался для рынка недвижимости в Омске непростым и неоднозначным. С одной стороны, город расположился в хвосте рейтинга мегаполисов по объемам строящегося жилья, с другой стороны — девелоперы заявили о большом количестве нераспроданных квартир.

А что ждет рынок в новом, 2026 году? Станет ли жилье доступнее и грозит ли омичам дефицит квартир? Об этом мы спросили у экспертов рынка — риелторов, руководителей агентств недвижимости и застройщиков.

Руководитель крупного агентства недвижимости «Миард-Владис» Павел Кручинский говорит, что в городе сохраняются и сохранятся в будущем довольно высокие цены на новостройки, потому что есть их определенный дефицит.

«Если говорить о новостройках, то наш город не избалован ими — объемами такого жилья. Плюс цены на новостройки довольно высокие, в силу определенного дефицита. Нужно строить в год от 600 тысяч квадратных метров, чтобы был выбор, а у нас строят 300 тысяч. Застройщики подняли цены и теперь вводят рассрочки, скидки, чтобы смягчить восприятие высоких цен. Но Омск уже привык к этому — покупатели говорят, что в городе жилье дорогое. Но начинают смотреть и видят, что в соседних оно еще дороже».

Причин для резкого роста цен на квартиры в 2026 году точно нет, более того, строители будут вынуждены их снижать через рекламные акции.

О сговоре застройщиков, прежде всего иногородних, рассказал и руководитель консалтингового агентства «ОмЭКС», член Российской гильдии риелторов Максим Репин.

«У иногородних застройщиков цены выше — это олигопольный сговор. Все они подняли цены. А власти вместо того, чтобы контролировать стоимость жилья, позволили им сделать это. Разрыв между доступностью квартир и зарплатами вырос. Что касается дефицита новостроек, то он в Омске есть с года 2010-го, мы уже к этому привыкли».

Цены на жилье в 2026 году продолжат рост, но он будет незначительным — в пределах инфляции.

«Мы имели несколько лет галопирующий рост цен на жилье. Теперь такого не будет. У нас ситуация довольно стабильная. Она и будет такой, если вдруг не будет еще какого-то общестранового „черного лебедя“. От нас ничего не зависит — только реагировать на ситуацию. Региональные факторы все положительные, кроме того, что мало строят. Но на уровень цен и на развитие рынка это не повлияет. Будут меньше строить — поднимут цены. Лучше бы строили больше, а цены росли помедленнее».

Вряд ли будет и снижение цен. В этом уверена директор ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко.

«Подешевеет только разве что новое жилье на вторичном рынке на хороших этажах. Всегда будет спрос на него, и это жилье будет востребовано. Если вновь не подорожает ипотека — тогда сложно что-то прогнозировать. Нас радует, что во втором полугодии 2025 года количество сделок по ипотеке постоянно росло — до 1500 в месяц. Это уже хорошо. Я думаю, что если процентная ставка останется или снизится, то по ипотеке начнут продавать больше».

Руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева не ждет от рынка новостроек Омска в 2026 году каких-либо серьезных изменений — он продолжит развитие в рамках текущих трендов. При этом четко прослеживается ориентация покупателей на приобретение жилья меньшей площади.

«Общий объем жилищного строительства в городе остается на умеренном уровне, однако первичный рынок демонстрирует устойчивость. При этом четко прослеживается тренд на спрос в более доступных бюджетах: средняя площадь покупаемой квартиры составляет 51,2 кв. м, что указывает на повышенный интерес к одно- и двухкомнатным квартирам».

В конце декабря Центробанк снизил ключевую ставку на 0,5% до 16% годовых. Вслед за этим немного дешевле стали и ипотечные кредиты. Однако эксперты уверены, что это послабление при нынешнем запредельном уровне стоимости ипотеки (18–22% годовых) никак на рынке не скажется.

«Если у вас была температура 39, а снизилась до 38,5, вам легче стало? Вряд ли. Поэтому пока ипотека не станет дешевле 12%, то это на рынке не отразится», — говорит Максим Репин.

Лавинообразный рост спроса на жилье ожидают, если ипотека опустится до 12–14% годовых.

«Безусловно, основной регулятор рынка — это ипотека. Ставка пока корректируется, но не настолько, чтобы включить у омичей мотивацию на покупку. Но отложенный спрос есть, и он нарастает. Если вдруг условно ставку снизят до 12–14%, то спрос может быть лавинообразный. Пока же рынок недвижимости полузамороженный», — предрекает Павел Кручинский.

Большая часть доступных и льготных программ для населения действует при покупке новостроек. Поэтому в 2026 году они подорожают на 7%.

«Правда, программа семейной ипотеки со временем меняется и становится более адресной, также будут ужесточаться требования к проверке заемщиков и созаемщиков по ипотеке, темпы выдачи ипотеки на новостройки ожидают снижение в сравнении с 2025 годом», — добавила директор агентства недвижимости «Ломирма» Оксана Мельниченко.

Если говорить о вторичном рынке, то безусловно один из ключевых факторов — это так называемый «эффект Долиной». Десятки омичей по примеру народной артистки России пытаются оспорить сделки по продаже квартир. И это будет влиять на рынок в 2026 году.

«Да, Верховный суд оставил квартиру за покупательницей, но осадок от дела Долиной остался. Из-за этого всего „вторичка“ сильно просела, жилье стало плохо продаваться, особенно где продавцы — люди в возрасте. Покупатели еще долго будут осторожничать, рынок будет отходить долго. Чуда на „вторичке“ не произойдет. Люди выбирают более молодых продавцов или новостройки», — говорит руководитель «Миарда» Павел Кручинский.

По словам эксперта, сейчас на рынке господствует покупатель, он вправе выбирать и выторговывать — особенно по «вторичке», где если тщательно всё проверить, провести все безопасные расчеты, то можно существенно выигрывать в стоимости жилья.

Вторичный рынок недвижимости «оживит» только снижение ставок по займам на покупку квартир. И мы увидим рост спроса.

«На рынке вторичной недвижимости основное влияния окажет прогнозируемое снижение ключевой ставки, что приведет к оживлению рынка продаж этой категории, росту спроса на жилье, ипотеку и, соответственно, повышению цен на жилье», — уверена Оксана Мельниченко.

Защитить приобретенное жилье от «схемы Долиной» помогут предлагаемые правительством меры: законы о добросовестном покупателе, продавце, действующем под влиянием мошенников, и дополнительным мерам по защите сделок от Росреестра.

В аналитическом центре «Авито Недвижимости» указывают на падение числа сделок на «вторичке» (на 13% в годовом сопоставлении). При этом общее предложение на «витрине» не уменьшилось, а по трехкомнатным квартирам даже выросло на 9%, что подтверждает сбалансированность или некоторый избыток предложения при текущем уровне спроса.

Есть изменения и на рынке аренды жилья. По словам Ольги Клещеевой, здесь наблюдается значительный рост предложения. По однокомнатным квартирам — сразу на 61%. При этом стоимость съема жилья стабильна.

А что говорят строители? По словам застройщиков, новое жилье в 2026 году неизбежно подорожает из-за налоговой реформы. Во-первых, с 20 до 22% повышается НДС, во-вторых, многие мелкие предприниматели, которые были на «упрощенке», теперь вынуждены платить этот налог.

«Конечно, влияние налоговой реформы на рынок будет, ведь у нас на субподряде ИП. Они делают отделку в квартирах. Понятно, что если они работали без НДС, то им придется платить этот налог. Это плюс 5% к цене работ, отделка дороже обойдется. Квартиры подорожают», — заверил председатель Совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

Крупным компаниям придется доплачивать банкам, чтобы те снижали ставку заемщикам. Это позволяет делать новостройки более доступными, в том числе если речь идет о больших квартирах.

Но не будем забывать, что много зависит от экономической ситуации каждого конкретного застройщика и его финансовой устойчивости. Сейчас понятно только одно — недвижимость неизбежно подорожает.

«Определенный рост стоимости произойдет, потому что вырастет НДС. Даже 20 миллионов оборота в год — это мизер. Возможно, всё вырастет. Прошлое увеличение НДС на 2 % повлекло увеличение стоимости на 5–7%. Сейчас. Думаю, процентов на 10% услуги подрядчиков подорожают. Это отразится на стоимости квартир. Но этом станет понятно в феврале, потому что январь для рынка полумертвый месяц», — прокомментировал директор компании «Новострой КПД плюс» Вячеслав Гуринов.

Влияние на ситуацию может оказать и изменение условий по семейной ипотеке, которое все ждут в феврале.

Исходя из мнения экспертов, можно сделать вывод, что вся недвижимость в 2026 году подорожает, но ненамного (5–7 % — по уровню инфляции). Взрывной рост возможен в двух случаях: если будет всё хорошо и ипотека резко подешевеет до 10–12% — тогда начнется скачкообразный рост спроса. И вторая ситуация — если в стране произойдет что-то грандиозно плохое (тот самый «черный лебедь» по словам Максима Репина). Но будем надеяться, что такого не будет.

Небольшое снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке на общую ситуацию вряд ли окажет влияние, а последствия «схемы Долиной», наоборот, будут отражаться на «вторичке» еще долго.

Не до конца понятны еще и ожидаемые изменения условий семейной ипотеки, по которой сейчас приобретается до 70% квартир в новостройках. Поэтому этот год для всей сферы недвижимости будет снова непростым.