Торг уместен, а льготная ипотека под вопросом: что ждет омский рынок недвижимости этим летом

На рынке недвижимости в Омске долгожданный разворот — впервые за долгое время цены пошли вниз. Конечно, о резком падении речи и быть не может — отката к стоимости квартир, скажем, шестилетней давности омичам ждать не стоит. Однако повод для небольшой радости есть: вторичка стала чуть дешевле. А еще именно сейчас опытные риелторы советуют покупателям торговаться: продавцы квартир стали охотно уступать. Рассказываем, что происходит сейчас с ценами на омскую недвижимость.

По данным МЛСН, средняя стоимость квадратного метра, достигнув пика — 118,2 тысячи рублей за квадратный метр в феврале этого года, — с марта начала снижаться. Уже в апреле средняя стоимость квадрата жилья в Омске составила 108,5 тысячи рублей. Если говорить о вторичке, то к апрелю стоимость одного квадратного метра снизилась со 115,7 тысячи рублей до 107,3 тысячи, по сравнению с февральскими ценами. Новостройки за это же время упали в цене со 119,5 до 112,4 тысячи за квадратный метр. В то же время, по данным Омскстата, в первом квартале этого года цены на первичном рынке жилья выросли на 7,7% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года.

Специалист по недвижимости агентства «Аркада-Стиль» Марина Чулкова подтверждает снижение цен на вторичном рынке:

— Снижение цен идет по среднему сегменту. Это типовые квартиры — ленинградки, хрущевки. Между прочим, самый ходовой товар на рынке недвижимости. А причина снижения цен очевидна — провисла ипотека, потому что брать кредит на вторичку сейчас очень невыгодно. Но это, конечно, нельзя назвать обвалом цен. Да и не будет его никогда.

С новостройками дела обстоят сложнее. Сооснователь агентства недвижимости «Метры» Денис Крахоткин считает, что ситуация во многом будет зависеть от дальнейшей судьбы льготных ипотечных программ. Условия по ним могут измениться после 1 июля. Эксперт не исключает, что ставка по семейной ипотеке может вырасти с 6 до 12%. При этом изменение ключевой ставки Центробанка — событие маловероятное.

— Велика вероятность, что в 2024 году ключевая ставка не изменится. Хотя изначально мы ожидали, что во втором полугодии ее снизят и цены на новостройки пойдут вниз. Но судя по ситуации, если это и случится, то только в 2025 году.

У Марины Чулковой есть опасения, что после 1 июля количество льготных программ сократится до одной-двух. Поэтому риелтор советует поторопиться тем, кто давно хотел приобрести жилье в новостройке. У них в запасе осталось всего два месяца. При этом эксперт не исключает, что сокращение госпрограмм повлечет дальнейшее снижение цен на недвижимость. Но при одном условии — если новостройки будут продаваться менее интенсивно, чем сейчас. А спрос на квартиры в новых жилых комплексах в Омске пока держится.

Вместе с рынком меняется поведение продавцов и покупателей. Торговаться — не стыдно. Не торговаться — неразумно. Как рассказала Марина Чулкова, указанные в объявлениях цены на квартиры не являются конечными: при живых просмотрах люди торгуются и легко договариваются о снижении стоимости. Так, при продаже однушки в Нефтяниках омичи готовы скинуть от 80 до 100 тысяч рублей.

— Если мы говорим о дорогой вторичке, например о квартирах стоимостью 11–15 миллионов рублей и площадью от 80–100 квадратных метров, то продавцы таких объектов готовы уступать и 200, и 500 тысяч рублей, — добавляет Марина Чулкова.

Денис Крахоткин связывает возросшую лояльность продавцов со снижением покупательской активности. Омичи всё чаще решают повременить со сделкой, ожидая более выгодных условий. В итоге продавцы вынуждены снижать цены.

— Сейчас продают те, кто без сожаления снижает цены, все остальные топчутся на месте. Сегодня у нас прошла сделка: продали квартиру за 3,1 миллиона рублей, хотя изначально, полгода назад, ее выставляли на продажу за 3,5 миллиона. Получается, продавец скинул больше 10% цены, чтобы продать объект. Так что торговаться сейчас можно и нужно.

По словам Дениса Крахоткина, на омском вторичном рынке жилья в последнее время стал очень популярен флиппинг. Так называется сделка, когда квартира в убитом состоянии покупается по сниженной цене, а затем ее ремонтируют и выставляют на продажу по рыночной стоимости. Риелтор отмечает, что большинству покупателей не хочется самостоятельно заморачиваться с ремонтом. На этом и зарабатывают так называемые флипперы.

— Такие объекты покупаются за наличные. Ранее флиппинг стал трендом в европейской части страны, а теперь дошел и до нас. Очень много стало появляться курсов на эту тему, и риелторы либо люди, которые вообще там связаны каким-то образом с недвижимостью, стали инвестировать во вторичный жилфонд. Всё больше людей этим занимается в Омске.

Еще одна возможность, правда, ускользающая из-за туманного будущего — покупка загородного жилья по программе сельской ипотеки под 3%. По словам Дениса Крахоткина, цена одного квадратного метра жилья в коттеджных поселках в Омской области сейчас выглядит очень привлекательно.

Как будут выживать застройщики, если омичи перестанут покупать жилье в новостройках? По мнению Марины Чулковой, в ход пойдут всевозможные акции и скидки — например, квартиры на первых и последних этажах, находящиеся в тени или выходящие на угол соседнего дома, будут продаваться по заниженной стоимости. Покупателям причину дисконта сообщать скорее всего не станут.