Омичи покупают дачи, чтобы превратить их в жилье

У горожан, предпочитающих приобретать жилье в многоэтажных домах, всегда найдутся антагонисты — ценители загородной жизни, которых неудержимо «тянет к земле». В разгар пандемии коронавируса аналитики отмечали спрос на такую недвижимость: по результатам опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ, 68% россиян тогда отдавали предпочтение частному дому за городом, а не квартире. Но вызывают ли частные дома такой же интерес у омичей спустя несколько лет? Сколько в среднем стоят дача и земельный участок за городом и в черте Омска? Эти вопросы мы обсудили с экспертами по недвижимости. Дача как дом За последнее время самый большой спрос на загородную недвижимость в Омске был весной 2020 года Правда, эксперты связывали это не с пандемией коронавируса и последующим режимом самоизоляции, а с льготной ипотечной программой. Тогда омичи приобрели примерно на 30–40% больше загородных объектов, чем обычно покупают в весенний период. По программе сельской ипотеки омичи отдавали предпочтение объектам за 3–5 миллионов рублей при лимите кредита 3 миллиона рублей. Сейчас пришел другой тренд — омичи всё чаще покупают дачи, чтобы реконструировать их под жилье. Как правило, это семьи с ограниченным бюджетом, которые стремятся максимально сэкономить на покупке недвижимости. Руководитель отдела оценки ООО «ГЮЦН «Эталон»» Анна Нежевлева отмечает, что дачи могут стоить дешевле земельных участков: — Если дача находится в пригороде или прямо в черте города и туда можно без особых проблем подвести коммуникации, то она становится лакомым кусочком для тех, кто хочет построить жилой дом. Дело в том, что дачные участки стоят заметно дешевле участков, расположенных на землях индивидуального жилищного строительства. Дачи у нас сейчас всё чаще переводят в разряд жилья. Стоимость добротного ухоженного дачного домика из деревянного бруса, кирпича или газоблока площадью 55–70 квадратных метров, с подведенным электричеством и участком 5–6 соток в черте города может достигать 3,5–4 миллионов рублей. Предложения начинаются от 150 тысяч рублей — это объекты с ветхими домиками площадью не более 20 квадратных метров и классическими шестью сотками. Дача, построенная из кирпича с такими же параметрами, будет стоить от 300 тысяч рублей. При этом и дача стоимостью 1–1,2 миллиона может быть довольно простенькой — с всё теми же 5–6 сотками под огород, минимальным набором коммуникаций (электричество и водопровод), но большим по площади домиком из кирпича (до 60 квадратных метров). Кусочек своей земли Цены на земельные участки на окраине города начинаются от 300–350 тысяч рублей, но в пригороде можно найти предложения дешевле. При этом земля ближе к центру Омска может стоить нескольких миллионов рублей. Например, участок площадью 7 соток на 3-й Северной улице сейчас продается за 15 миллионов рублей. В среднем же стоимость земли в районе частного сектора на Северных улицах (Центральный округ) составляет около 1,1–1,2 миллиона за сотку. В два раза дешевле — 500–650 тысяч рублей за сотку — стоит земля в Кировском округе (поселок Рыбачий, улицы Любинские). Если говорить о пригороде, то самая дорогая земля — в Пушкино, Дружино, Красноярке и Усть-Заостровке. Кстати, приобрести «просто дачу» в упомянутых выше поселках сейчас практически невозможно — такую недвижимости там раскупили. Но если по счастливой случайности вам удастся найти такое предложение, то такая дача может стоить гораздо дешевле, чем земельный участок. — Здесь всё зависит от местоположения. Если мы возьмем ближайший пригород, например Дружино, то там есть земли, специально нарезанные под строительство индивидуальных жилых домов. И буквально через пару улиц — дачи, которые будут стоить значительно меньше этих участков. Но к таким участкам сложнее подвести коммуникации, это тоже нужно учитывать. А если мы возьмем дачи, которые расположены в черте города, например в поселке Карьер, то они будут стоить существенных денег. Здесь всё решает локация, — говорит Анна Нежевлева. Эксперт также предупреждает, что нередко под категорию земельных участков попадают объекты с незарегистрированными строениями. Постройка может существенно увеличить стоимость объекта, но фактически в договоре купли-продажи никак не отражаться. Средняя стоимость частных домов в черте города, по словам руководителя агентства недвижимости «Маяк» Ольги Щербиной, составляет около 6 миллионов рублей, но диапазон цен всё же широк. Стоимость дома коттеджного типа в городе и пригороде варьируется от 10 до 30 миллионов рублей. Кстати, готовая недвижимость в коттеджном поселке — это, скорее всего, вторичка. Чаще всего под предложением по приобретению жилья в коттеджных поселках подразумевается покупка земельного участка с подведенными к нему коммуникациями. К строительству дома покупатель может привлечь подрядную организацию, которая сотрудничает с девелопером, либо нанять рабочих или заняться строительством самостоятельно. Девелопер также предложит варианты типовых проектов домов, которые строятся в его коттеджном поселке, но покупатель не обязан им следовать — к строгому архитектурному единообразию принуждать никто не будет. А вот сегмент «загородная элитная недвижимость», по мнению Ольги Щербиной, постепенно уходит в небытие, потому что обеспеченные омичи, которые могут позволить себе коттедж за несколько десятков миллионов рублей, теперь предпочитают перебираться в Краснодарский край. Но даже у тех богачей, кто остался в Омске, запросы скромнее — в среднем они рассчитывают на дома площадью 180–250 квадратных метров, а не 600, как было принято в девяностых. Портрет покупателя По мнению Ольги Щербиной, Омск пока отстает от других городов, в том числе и своих соседей, по уровню спроса на загородную недвижимость. Но это в скором времени изменится: — У нас популярность такого жилья только начинает набирать обороты, но скоро это направление займет большую часть рынка. Эта тенденция связана с ценовой доступностью и стремлением к поведенческой свободе. Люди всё больше стремятся к тому, чтобы иметь больше личного пространства для своей семьи. Ольга Щербина также отмечает, что загородную недвижимость всё чаще предпочитает молодежь — семейные пары в возрасте около 30 лет с одним или двумя детьми. Но есть покупатели загородного жилья и моложе. Недавно к ней обращался 21-летний парень, который покупал земельный участок для своей семьи. Немного иным портрет типичного покупателя частного дома описывает Анна Нежевлева. Но нужно сразу отметить, что круг ее клиентов ограничен ипотечниками. — Молодые люди в возрасте 18–20 лет среди клиентов мне встречаются редко, — говорит Анна Нежевлева. — Но и представителей старшего поколения среди них мало. Всё чаще индивидуальным жилищным строительством интересуются люди, принадлежащие к категории 30+, которые попадают под семейные программы и сельскую ипотеку. Это люди с каким-то багажом знаний и опыта. Нередко они ищут дачу, чтобы сэкономить на стоимости самого земельного участка и в перспективе что-то там построить либо облагородить летний домик и перевести его в жилой вид. Всё реже дачи покупают ради выращивания помидоров и огурцов.