«Нужно проверять на адекватность тех, кто берет ипотеку под такую ставку»: что будет на рынке жилья в Омске

Несмотря на шаткую экономическую ситуацию в стране, в сентябре омичи заняли на покупку жилья рекордные для региона 10,6 миллиарда рублей, оформив 3033 кредита (только 1274 из них на сумму 3,4 миллиарда рублей они взяли в Сбере). Скорее всего, ринулись за ипотекой те, кто давно подумывал о покупке жилья и решил ускориться на фоне не самых радужных ожиданий. Если вы давно хотели прибрести квартиру, но ждали особенного знака, то вот он — повышение ключевой ставки (этой осенью она увеличилась до 15%) и размера первоначального взноса. Свою роль в ажиотаже сыграл и стартовавший в сентябре деловой сезон. В октябре ажиотаж поутих — за этот месяц омичи оформили 2237 ипотечных кредитов на общую сумму 7,6 миллиарда рублей.

А на днях федеральный Минфин взбудоражил россиян предложением повысить размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% от стоимости квартиры (в сентябре его уже повышали с 15 до 20%). Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснил это тем, что объем ипотечного кредитования стал очень большим и нуждается в урегулировании. Означает ли это, что люди совсем перестанут брать ипотеку? Ожидать ли омичам обвала цен на рынке жилья? Об этом мы поговорили с экспертами — риелторами и ученым-экономистом.

Сценарий, при котором размер первоначального взноса увеличится до 30%, кажется руководителю риелторской компании «Дем Ко» Наталье Деминой вполне реалистичным:

— Банки уже начали гораздо жестче проверять заемщиков, что, в принципе, логично: нужно проверять на адекватность людей, которые берут ипотеку под такую большую ставку (сейчас ее уровень может превышать 16%. — Прим. ред.). Действительно ли они понимают, какую ответственность берут на себя? Многие думают: банку-то какая разница? У них квартира моя будет в залоге. Но банку интересно, чтобы заемщик возвращал деньги своевременно и платил проценты, на которых банк и зарабатывает.

По словам Натальи Деминой, в августе и сентябре риелторы действительно наблюдали ажиотаж, связанный с ожиданиями по поводу роста ключевой ставки, — люди стремились взять ипотеку на прежних условиях, по которым им одобрили кредиты.

— На этом кураже продавцы с удовольствием поднимали цены, полагая, что люди купят и по завышенной стоимости. Сейчас рынок находится в стагнации. Предположительно, ключевую ставку еще раз повысят. Поговаривают, что и льготные программы по новостройкам уберут. Но я не думаю, что это произойдет одновременно, иначе загнется вся строительная отрасль, ведь покупать квартиры по ставке 17% просто никто не станет. И это станет очень сильным ударом по экономике страны. А мы больше не вангуем. Еще 2020 год показал, что все прогнозы бессмысленны.

Но люди вряд ли перестанут брать ипотеку даже на таких условиях. По данным департамента исследований и прогнозирования Центробанка, количество ипотечных сделок и заявок по стране всё еще выше средних показателей за последние 2–3 года. Аналитики не исключают, что рост спроса на ипотеку в ближайшее время продолжится. Людей не останавливает то, что кредиты на новостройки в нашем регионе только за октябрь подорожали на 0,42% (до 6,42% годовых), а ставка по ипотеке на готовые квартиры в среднем выросла до 11,42% годовых.

При этом омичи предпочитают покупать именно вторичку. Основатель компании «Квартсервис» Роман Дребушевский объясняет это тем, что люди не готовы ждать сдачи квартиры и тратиться на ремонт даже с учетом господдержки на покупку жилья в новостройках.

— Для таких покупателей не так актуален вопрос роста первоначального взноса, как вопрос роста ключевой ставки до 16–17 процентов. Но, по имеющейся у меня информации от банков, количество заявок глобально из-за этого не сократилось, потому что у людей, которые хотят приобрести жилье, просто нет другого выхода. Многие из них рассчитывают на рефинансирование в будущем, они надеются, что через год-другой ключевая ставка всё-таки снизится, — отмечает Роман Дребушевский.

Рефинансировать жилищные кредиты, полученные по государственным программам, нельзя. Стало быть, для тех, кто взял ипотеку без «плюшек» от государства, надежда на рефинансирование — один из немногих утешающих факторов.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ Максим Мизя считает, что перед тем, как увеличат размер первоначального взноса по ипотеке, может случиться еще одна волна ипотечного ажиотажа. Люди попытаются получить ипотеку на прежних условиях в самый последний момент. Но вряд ли этот всплеск будет очень большим, всё-таки льготная программа действует уже третий год. Льготную ипотеку, по его мнению, отменять никто не будет — государству это просто невыгодно:

— Рынок льготной ипотеки направлен на поддержку застройщиков, а так как у нас рекордное число нераспроданных квартир, то ее будут корректировать, но не отменять. Отмена льготной ипотеки способна вызвать кризис застройщиков с серьезными последствиями для экономики. Рост первоначального взноса даст банкам более надежных заемщиков, а для застройщиков немного снизит спрос. В данном случае спрос во многом зависит от Минфина, определяющего сумму дотаций из бюджета, а следовательно, и возможный объем выдачи ипотеки. Ждать серьезного снижения цен не следует на фоне роста себестоимости строительства: заработная плата, металл, цемент, земля, тарифы естественных монополий, топливо — подорожало всё. Долгосрочно цены на жилье растут немного медленнее официальной инфляции, думаю, этот тренд сохранится с учетом различий в качестве жилья.

Роман Дребушевский считает, что рост первоначального взноса может сбить цены на жилье. Но это произойдет лишь в регионах с невысокой покупательской способностью, где застройщики к тому же конкурируют между собой. В Омске такой сценарий невозможен, поскольку у нас жилья не хватает, да и конкуренция в строительной отрасли пока невысока — ни один дом от иногородних застройщиков, появившихся на нашем рынке за последние два года, пока не сдан.

— Не думаю, что повышение первоначального взноса до 30% глобально повлияет на омский рынок недвижимости. Обвала цен точно не будет, потому что у нас пока дефицит предложений хорошего жилья. Спрос высокий, потому что у нас здесь многие работают на оборонно-промышленных предприятиях с высокими зарплатами и могут позволить себе ипотеку. Так что максимум, что мы можем ожидать, — это небольшое снижение темпов роста стоимости жилья. Предложение Минфина можно понять — на фоне инфляции цены на недвижимость растут очень большими темпами, что в целом плохо для всей экономики. С этим как-то хотят поработать, притормозить рост цен, забрать деньги из оборота, чтобы мыльные пузыри не надувались, чтобы у широких слоев населения сохранилась возможность приобретать жилье. У простых людей, а не инвесторов, которые, конечно, будут заинтересованы перепродать это жилье по более высокой цене.

Ранее депутаты Госдумы внесли законопроект, по которому ставку по ипотечным кредитам предлагают субсидировать до уровня 3% годовых (сейчас действует 6,5% годовых). Здесь мы попытались разобрать, насколько осуществима эта идея.

Вместе с тем этой осенью банки начали отказывать заемщикам в выдаче ипотеки по ранее согласованным условиям — снижают размер одобренной суммы, увеличивают размер первоначального взноса или просят дополнительно подтвердить доход. Почитайте о том, как добиться одобрения займа, в материале наших коллег из MSK1.RU.

Еще один интересный факт осени — наплыв среди покупателей жилья в Омске со стороны жителей других регионов. Правда ли, что омской недвижимостью стали интересоваться москвичи и краснодарцы?