Обвала не будет: что произойдет с ценами на омские квартиры в ближайшее время

После 24 февраля россияне оказались в новой экономической реальности. В этой реальности у них слишком много вопросов и пока мало ответов по поводу дальнейших действий. Намеченные до дня X (простите, дня Z) планы по приобретению жилья тоже оказались под вопросом — сложно предугадать, как поведет себя рынок в ближайшем будущем. Стоит ли сейчас совершать сделки по продаже или покупке квартиры? Ожидать ли нам снижения или роста цен на недвижимость? Эти вопросы NGS55.RU решил задать экспертам.

После беспрецедентного увеличения ключевой ставки Центробанка РФ Сбербанк повысил ставку по ипотеке до 18,6% годовых, ВТБ — до 22,4%. Несколько дней назад правительство приняло решение сохранить действующие условия ипотечных госпрограмм до конца марта, однако в дальнейшей перспективе идея покупки недвижимости в ипотеку будет выглядеть малопривлекательной.

В конце февраля риелторы отметили резкий всплеск спроса на жилье. Как считают эксперты, это было связано с тем, что клиенты банков, получившие одобрение на ипотеку по «старой» ставке, стремились как можно скорее осуществить сделку на выгодных условиях. Второй тип покупателей, стремившихся как можно быстрее приобрести недвижимость после 24 февраля, — это люди, которые были обеспокоены вопросом о сохранении своих сбережений. Наблюдая за падением рубля, они испугались обесценивания накоплений. Однако сейчас внезапная буря почти утихла. Спустя две недели после начала спецоперации на Украине интерес к рынку недвижимости среди омичей угасает — высокая ставка по ипотеке отпугивает потенциальных покупателей. Аналитик и директор компании по оценке недвижимости «ОМЭКС» Максим Репин считает, что на смену кратковременному повышению спроса придет стагнация.

— После начала военной спецоперации на Украине мы действительно отметили скачок спроса. Те, кто планировал приобрести недвижимость, резко ускорились, несмотря на достаточно невыгодные условия (имеется в виду повышение ставки по ипотеке. — Прим. ред.). Однако это оживление уже стихает, и в ближайшие недели мы увидим, что на рынке вообще всё остановилось. В этих новых реалиях мы пока не видим людей, которым нужно срочно изменить условия жизни, то есть приобрести квартиру. Некоторые и вовсе снимают объекты с продажи, поскольку планировали продавать их опять же с целью улучшения жилищных условий. Вероятно, сейчас у этих людей сменились приоритеты. Конечно, есть еще одна категория — это люди, получившие недвижимость в наследство, но им по каким-то причинам эта квартира совсем не нужна — они хотят ее продать как можно скорее. Такие объекты в основном и будут сейчас представлены на рынке, — считает Максим Репин.

Директор агентства «НСБ-Недвижимость» Ярослав Сергиенко уточняет, что спрос вырос именно на однокомнатные квартиры — их приобретали люди, у которых имелись накопления в размере 2–4 миллионов рублей.

— Резкий всплеск спроса на недвижимость произошел благодаря покупателям, которые хотели куда-то вложить деньги, которые были у них на счетах в банках или, грубо говоря, лежали под подушкой. Кто-то побежал покупать доллары, кто-то — бытовую технику, а эти люди в спешке приобретали недвижимость. Сейчас на рынке еще остаются покупатели, которые ищут объекты, чтобы в них вложиться, но их не так много, как было в конце февраля. Думаю, что эти «инвестиционные» квартиры рано или поздно выйдут на рынок, что приведет к увеличению предложения, — отмечает Ярослав Сергиенко.

По данным сайта МЛСН.РУ, в феврале средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Омске составляла 76 694 рубля. Немного иные цифры приводит РБК со ссылкой на данные консалтинговой группы SRG — согласно этому исследованию, за один квадратный метр жилья омичи в прошлом месяце отдавали около 61 000 рублей.

Риелтор Егор Чуриков предполагает, что из-за сложившейся экономической ситуации многие покупатели квартир будут не в состоянии рассчитаться с долгами по ипотеке. Рост числа банкротств, по его мнению, приведет к снижению цен на квартиры, поскольку в этой ситуации покупатели недвижимости обратят внимание на залоговое жилье, которое зачастую продается по цене ниже рыночной стоимости.

— Покупательская способность будет снижаться из-за обвала рубля. К тому же ставки по ипотеке выросли, соответственно следует ожидать большого количества долгов по рассрочке. Сейчас все будут банкротиться, и цены на квартиры должны падать, — считает Егор Чуриков.

Ярослав Сергиенко замечает, что после начала спецоперации на Украине многие собственники квартир сняли объекты с продажи. Примерно такое же беспокойство на рынке недвижимости наблюдалось в первые месяцы пандемии коронавируса. Сергиенко считает, что в скором времени тенденция на снижение предложения сменится снижением спроса: люди не захотят приобретать жилье из-за высокой ставки по ипотеке.

— Сейчас мы видим, что ипотечная ставка выросла до 19%, а ипотека всегда была драйвером продаж: 60–70% сделок по продаже квартир были ипотечными. Высокая ставка по ипотеке приведет к снижению активности на рынке и снижению продаж. А вот то, что вслед за этим упадет стоимость вторичного жилья, с однозначной уверенностью утверждать нельзя, — поясняет Ярослав Сергиенко.

Глава компании «Омэкс» считает, что предпосылок к снижению стоимости квартир нет: цены на недвижимость и так упали, если измерять их в валюте.

— Сейчас мы увидим резкое снижение спроса и предложения. Люди, желающие продать квартиру прямо сейчас, скорее будут готовы торговаться с реальным покупателем. Но в целом предпосылок к какому-то ощутимому падению цен на недвижимость я не вижу. Рубль довольно активно снижается по отношению к другим валютам — с точки зрения долларового эквивалента стоимость квартир и так упала на 25–30%. Примерно на 15% они упали с учетом инфляции. Поэтому дополнительно снижать еще и рублевую ценность никакой мотивации у продавцов не будет,— поясняет Максим Репин.

Представитель компании «Стройбетон» Владимир Гринев отмечает, что, делая прогноз о дальнейшем поведении рынка недвижимости, нужно учитывать еще один важный аспект — рост цен на строительные материалы, который начался в прошлом году и, по-видимому, не собирается останавливаться.

— Конечно, многое сейчас зависит от размера ставки по ипотеке. Если льготная ипотека с господдержкой, квартиры будут покупаться, соответственно, цены будут расти. Но никто не отменял роста цен на стройматериалы. Очень подорожали и транспортные услуги. Поэтому недвижимость будет дорожать, — считает Владимир Гринев.