Купить или продать: что будет с рынком омской недвижимости в 2022 году?

За последний год Омск неоднократно попадал в лидеры различных рейтингов, связанных с ростом цен на недвижимость среди российских городов. Как правило, конкуренцию ему составляли лишь города европейской части страны, такие как Краснодар, Калининград или Сочи. Виной тому вызванный коронавирусом кризис, начало программы льготной ипотеки и другие факторы. Снизятся ли необоснованно высокие цены, когда это может случиться и какие прогнозы дают участники рынка на 2022 год — в материале NGS55.RU.

Что влияло на рынок?

Рост цен на жилье в Омске связан в большей степени с высоким спросом и отсутствием предложений на рынке, нежели с бурным развитием города. После старта госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и последовавшего за пандемией кризиса люди из страха потерять деньги начали вкладывать их в недвижимость, объясняет директор компании «Сибградстрой Инвест» Вячеслав Кравченко. Внезапный ажиотаж на рынке, где и без того было малое количество предложений, вылился в дефицит.

Об этом говорят и данные компании по оценке недвижимости «ОМЭКС». По их информации, количество первичного жилья на продаже с апреля по декабрь 2020-го снизилось с 793 до 423. В 2021 году число доступных квартир этого сегмента плавало в районе 599–459 вариантов. Как отмечает Вячеслав Кравченко, сегодня застройщики продают свежие квартиры в течение месяца.

— Такая ситуация не только у нас, но и у других застройщиков, тот же «Стройбетон» и ЗСЖБ № 6. Они же, в отличие от нас, продают квартиры в сданном доме — у них тоже квартиры как пирожки разлетаются. В течение месяца всё продают практически. Может подвиснуть площадь какая-то большая. А так всё ходовое, что дешевле, разлетается очень быстро, — говорит Вячеслав Кравченко и добавляет, что компания планирует сдать в «Кузьминках» этой весной 453 квартиры, а летом еще около 700 — к сегодняшнему дню почти все они распроданы.

Аналитик и директор компании по оценке недвижимости «ОМЭКС» Максим Репин отмечает, что цены перестали быть обоснованными еще в конце 2020 года. С января 2021 года, приводит статистику эксперт, цены на первичное жилье в Омске выросли на 40,6%, на вторичное — на 32,8%.

— Доступность жилья резко повлияла, рынок недвижимости очень инертный. Только в августе — сентябре [2020 года] мы увидели, что рынок дернулся. И когда покупатели проявили этот повышенный спрос, продавцы начали поднимать цены. Весь рынок увидел, что всё это растет как снежный ком, и тогда уже каждый захотел что-то свое продать или купить. В конце 2020-го — начале 2021-го мы увидели, что цены растут не слишком обоснованно. Продавцы начинают завышать цены — всё повышают и повышают, — рассказывает Максим Репин.

Однако ожидаемого падения за год так и не случилось. В сезон отпусков 2021-го аналитики прогнозировали постепенное охлаждение рынка, но цены вопреки расчетам ползли вверх. И даже после новогодних праздников остаются на высоком уровне.

Перемен придется подождать

Для стабилизации рынка, отмечают эксперты, необходимо, чтобы в Омск зашли новые застройщики и заняли десятки площадок по всему городу — так рынок насытится предложениями. Но и в этом случае понадобится как минимум полтора года, чтобы началось возведение домов. Сейчас новичками на омском рынке являются «Эталон» (занимается застройкой микрорайона на Волгоградской) и «Брусника» (в скором времени начнет возведение микрорайона возле Рыбачьего поселка). Обе компании без торгов получили 52 земельных участка на Левобережье.

Максим Репин также предполагает, что государство может специально подогреть рынок недвижимости к предстоящим выборам президента в 2024 году при помощи финансовой поддержки населения в части недвижимости.

— Если учитывать, что рынок недвижимости реагирует с запозданием, чтобы тут всё ожило и люди поняли, что всё хорошо в стране, и голосовали правильно, то финансирование придет в 2023-м. Поэтому ждем в сентябре — октябре 2023-го заявления, как это было в 2018-м. Тогда тоже были заявления от Грефа и прочих, что мы ждем льготную ставку, и в октябре — ноябре она появилась, а в феврале — марте пошли выдачи ипотек в 2018 году. И рынок был разогрет до января 2019 года. Думаю, в 2023-м снизят ставку к выборам президента, а в 2024-м мы увидим отклик рынка, — размышляет аналитик.

К слову, об отмене льготной ипотеки, которая так всколыхнула рынок за последние годы, речи пока не идет. Максим Репин объясняет, что рынок недвижимости слишком важен для развития экономики, а потому сворачивать программу государству невыгодно.

— Государство обязательно будет стимулировать рынок недвижимости, потому что это один из немногих рынков, являющихся локомотивом всей экономики. Вкладывая рубль в рынок недвижимости, вокруг него оборачивается еще порядка 6–8 рублей. Это и производство стройматериалов, и услуги, и многое другое. Поэтому рынок недвижимости, как локомотив, вытаскивает несколько секторов национальной экономики, — отмечает аналитик и добавляет, что сейчас идет активный поиск стимулирования рынка за счет новых законопроектов и финансирования региональных застройщиков.

Вложиться никогда не поздно

Относительно прогнозов на этот год участники рынка осторожничают: изменений на омском рынке не предвидится, глобальных строек не ожидается, а потому надежды связывают лишь со стабилизацией экономической ситуации в стране и, соответственно, цен. Однако повода для их кардинального снижения специалисты не видят.

— Падения не ожидается, но и высокого роста, мне кажется, не будет в силу экономической ситуации, платежеспособности населения. Мы же прекрасно понимаем, что у кого-то растут доходы, но не такими темпами. А многие и вовсе жалуются, что зарплаты давно не повышают, а всё дорожает. Цены тоже выросли не из-за того, что застройщик решил получить большую прибыль. Есть ряд объективных причин: прежде всего подорожание стройматериалов, арматура и прочее, — считает Вячеслав Кравченко.

Такого же мнения придерживается и директор агентства недвижимости «Город солнца» Надежда Сасакина. По ее словам, цены на недвижимость будут стагнировать на протяжении всего года.

— Хотелось бы к концу года снижения цен, но в этом я сильно сомневаюсь. Думаю, до конца года мы плюс-минус в этом положении останемся. Спрос-то есть, предложения мало — повышение, снижение, и снова повышение. За последнее 15-летие это был самый резкий подъем, но маловероятно, что будет такое же резкое падение. В течение пяти лет, я думаю, недвижимость потихоньку осядет на свое место, — отмечает она.

Солидарен с этим мнением и Максим Репин, который считает, что без внешних потрясений и вливаний рынок должен притормозить, а количество сделок по покупке жилья — уменьшиться.

— Весь 2020 и 2021 годы самые энергичные брали ипотеку: свое продавали, новое покупали. И многие из них сделки уже сделали, так что с рынка они ушли на следующие пару лет, а может быть, и больше. Я думаю, что в 2022 году спрос заметно сократится, так как выросла стоимость платежа по ипотеке и снизилась доступность жилья с учетом доходов населения. Если доходы не будут расти, то спрос на жилье значительно уменьшится. Это на первое полугодие, — говорит оценщик недвижимости.

Местную недвижимость специалисты рассматривают лишь как способ сохранения средств. Извлечь прибыль в краткосрочной перспективе будет трудно, но в долгосрочной, уверен Вячеслав Кравченко, жилье в любом случае будет работать на владельца.

— Всегда недвижимость как инвестиция, сохранение средств — это выгодно. Даже когда люди приводят примеры финансовых кризисов, 2008 год: да, было понижение, но и цены упали, а потом выровнялось всё. Сейчас люди, кто успел, взяли квартиры, кто-то даже под льготную ипотеку очень выгодно. У нас люди платят там в районе 10–15 тысяч в месяц за однокомнатную, которую, как сдался дом, можно за 20 [тысяч] сдавать. Она влет уходит. Прибыль, так еще и ипотеку гасить можно, — констатирует застройщик.

Если вам интересна тема недвижимости, посмотрите также топ-10 самых дорогих квартир города. Самая высокая стоимость оказалась у квартиры с шубохранилищем и отдельным лифтом на Иртышской набережной, которая находится на продаже около трех лет. За это время цена упала со 175 миллионов рублей до 100 миллионов.