Доходный дом XXI века: как в Омске строят съемное жилье нового типа

В центре Омска активно идет строительство 14-этажного апарт-отеля «Маршал» — его уже почти десять лет возводят на улице Жукова. Омичам такой тип недвижимости пока не знаком. Попросту говоря, это съемное жилье, которое при этом имеет статус коммерческого объекта. Его можно сравнить с доходными домами, широко распространенными в XIX — начале XX веков. Сейчас на Жукова строители завершают каркас здания. За долгие годы объект успел побывать в замороженном состоянии, пережить финансовый кризис, оказаться в центре трагедии и сменить застройщика. NGS55.RU решил разобраться, чем такая недвижимость отличается от привычного всем съемного жилья, а также вспомнить непростую историю апарт-отеля «Маршал».

«Маршал» должен был стать первым апарт-отелем в Омске. Впервые компания Just Fit Life рассказала о своих планах на архитектурном совете весной 2012 года. По задумке архитекторов, многоэтажное здание должно было напоминать по форме океанский лайнер. На тот момент стоимость строительства оценивалась в миллиард рублей.

Соинвестором проекта выступила международная компания NAI Becar — в том же 2012 году в Омске открылось ее представительство. Перед началом строительства учредитель «Жилстрой Джаст Фит Лайф» Виктор Полукаров зарегистрировал новое юридическое лицо — ООО «Апарт-отель "Маршал"», а генеральным подрядчиком стало ИПК «Жилстрой». Стоит отметить, что дела у компаний «Жилстрой» и Just Fit Life к тому времени шли уже совсем неважно — они тонули в долгах и находились на грани банкротства.

Участок площадью 9 тысяч квадратных метров, на котором начались работы, был оформлен под строительство торгово-выставочного комплекса с гостиницей. В целом никакого подвоха в этом не было: в России апарт-отели не имеют статуса жилой недвижимости. К строительству приступили в начале 2014 года. Омичам обещали достроить здание всего за полтора года, но по факту работы почти заглохли на стадии котлована. Вскоре генподрядчик — компания «Жилстрой» — была признана банкротом.

Осенью 2015 года работы на объекте возобновились, а 26 октября того же года произошла трагедия, которая надолго поставила процесс на паузу — на проезжую часть улицы Жукова рухнул строительный кран. Под многотонной конструкцией оказались автомобили «ГАЗ-Соболь» и Toyota RAV4 — погибли четыре человека, выжить удалось только четырехлетнему мальчику из иномарки.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что злополучный кран принадлежал ООО «ИПК Жилстрой», но строительные работы к тому моменту вела «Производственная механизированная колонна-944 Треста Железобетон», принадлежащая омскому строителю Константину Петренко. Бизнесмен оказался одним из кредиторов «Джаст Фит Лайф», и в результате банкротства объект частично перешел в его руки. Следствие не установило причастности Петренко к трагедии.

Ответственность за падение крана пришлось понести Виктору Полукарову (его приговорили к четырем годам лишения свободы), начальнику строительного участка Сергею Маслёнкину (он получил 3,5 года лишения свободы), а также крановщику Фёдору Елькину (получил 2 года в колонии-поселении).

После инцидента с упавшим краном строительство апарт-отеля было заморожено. Однако в начале 2020 года всё та же ПМК-944 возобновила работы и планирует завершить их в 2022 году. Правда, строитель Константин Петренко сейчас находится в московском СИЗО — теперь его обвиняют в мошенничестве.

Апарт-отель — формат, который уже давно прижился в столице (по данным РБК, сегодня каждая десятая сделка по недвижимости в Москве приходится на апартаменты) и курортных городах, но для омичей пока совершенно новый. Апартаменты не имеют статуса жилой недвижимости, и владелец вправе распоряжаться ими как коммерческой площадью. Очень часто владельцы сдают их в аренду, впрочем, никто не запретит им в них жить. Собственник может получить регистрацию в таком жилье, но лишь временную — сроком до пяти лет (по истечении этого срока ее нужно оформлять заново).

Приобретение апартаментов справедливо приравнять к покупке коммерческой недвижимости, из которой потом можно годами извлекать прибыль. Среди плюсов такого вида недвижимости Александр Погодин, директор сети апарт-отелей YE'S, работающих в Москве, Санкт-Петербурге и Нур-Султане, называет простоту ведения рентного бизнеса. Но он отмечает, что это преимущество работает при важном условии — апартаменты должны сдаваться через управляющую компанию, которая будет обеспечивать не только комфорт для постояльцев, но и отвечать за поток арендаторов.

— Самое главное преимущество заключается в том, что собственнику такой недвижимости не приходится заботиться о своем бизнесе. То есть для того, чтобы она приносила доход, не нужно затрачивать дополнительные деньги, силы и время. В отличие от номера в гостинице, апартаменты сдаются не на два-три дня, а на месяц, а то на год и более. При наличии управляющей компании собственник сможет делегировать часть обязанностей. Если собственники помещений пытаются взять на себя какие-то организационные вопросы, получается не апарт-отель, а какое-то коллективное хозяйство. Это ни к чему хорошему не приводит. Если у апарт-отеля нет управляющей компании, а такая схема достаточно распространена в Москве, собственникам стоит объединиться для того, чтобы выбрать ее. Но это будет непросто. Если смотреть на ситуацию глазами собственника, который не собирается зарабатывать на аренде, то единственный плюс здесь — возможность приобрести недвижимость в центре города по сравнительно небольшой цене, — отмечает Александр Погодин.

Но здесь есть и минусы — как правило, коммунальные услуги в апартаментах стоят дороже, чем в обычных жилых домах. По словам Александра Погодина, в среднем разница в стоимости коммунальных услуг, по сравнению с жилыми помещениями, может составлять до 50%.

— Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и тарифы на электроэнергию и водоснабжение для такого типа помещений рассчитываются по соответствующим нормативам. Кроме того, в апарт-комплексах больше площадь мест общего пользования (лобби, холлы и так далее), затраты на их обслуживание также включаются в стоимость коммунальных услуг, — отмечает Александр Погодин.

Нежилой статус не обязывает застройщика продумывать инфраструктуру возле такого объекта — достаточно лишь парковки, а школ, детских садов или других социальных объектов поблизости может не оказаться. Однако, как рассказали корреспонденту NGS55.RU в агентстве недвижимости «Этажи», всё может измениться.

— Не исключено, что на фоне постоянных дискуссий на законодательном уровне рано или поздно апартаментам присвоят статус жилых помещений, что отразится на росте их стоимости. Если в Омске спрос на апартаменты только набирает обороты, в том числе и на те, которые были переделаны путем перевода из нежилых помещений в жилые, то, к примеру, в Санкт-Петербурге это уже реальная индустрия. Во-первых, цена апартаментов ниже на 15–20 процентов, чем на жилье в схожей локации, во-вторых, апартаменты в большинстве своем строятся ближе к центру города, в-третьих, на нижних этажах создается комфортная инфраструктура. Покупателей же из регионов привлекают так называемые сервисные апартаменты, они хорошо подходят для получения пассивного дохода, поскольку их сдачей в аренду занимается специальная управляющая компания, которая также следит за их состоянием, собственник же просто получает доход от сдачи их в аренду, что очень удобно как раз для иногородних инвесторов, — рассказали в агентстве недвижимости «Этажи»

По словам Александра Погодина, проживание в апарт-отеле — популярное решение среди пар, находящихся на стадии развода, поскольку одному из членов семьи нужно найти жилье на продолжительный срок, а вариант с гостиницей из-за более высокой стоимости ему не подходит. Кроме того, такое предложение подходит для семей, где взрослые дети стремятся жить отдельно, но при этом родители не хотят выписывать их из своей квартиры.

Пока неизвестно, сколько будет стоить аренда апартаментов в «Маршале», но нужно отметить, что за съем обычной квартиры на улице Маршала Жукова омичам сейчас приходится отдавать от 15 до 40 тысяч рублей в месяц — в зависимости от площади помещения и статуса жилого комплекса. Как указано на сайте МЛСН, за месяц проживания в «трешке», расположенной в кирпичном девятиэтажном доме на Жукова, 105, арендатор заплатит 15 тысяч рублей (без стоимости электроэнергии), а за аренду трехкомнатной квартиры в элитном доме на Жукова, 107 — 35 тысяч рублей.

Общая площадь апарт-отеля «Маршал» — 12 тысяч квадратных метров. Всего в здании планируется разместить 274 апартамента. Помещения на первом и втором этажах будут продаваться под коммерческую недвижимость площадью от 26 до 450 квадратных метров. Застройщик предлагает использовать эти площади под конференц-зал, ресторан, фитнес-центр и офисы. Один квадратный метр на первом этаже обойдется покупателю в 100 тысяч рублей, на втором — в восемьдесят тысяч.

С третьего по четырнадцатый этажи занимают жилые апартаменты площадью от 29 до 240 квадратных метров. Все помещения — без мебели и с черновой отделкой (изначально «Джаст Фит Лайф» планировал продавать апартаменты под ключ).

Самое большое жилое помещение в апарт-отеле площадью 240 квадратных метров стоит 55 миллионов рублей. Такие апартаменты находятся на последнем этаже здания. Как рассказали корреспонденту NGS55.RU в отделе продаж, собственники имеют право изменить планировку в квартире без согласования с Жилищной инспекцией, например, превратить эти 240 квадратных метров в несколько квартир.

Стоимость самой дешевой студии площадью 29 квадратных метров — 1 миллион 884 тысячи рублей. На фоне резко подорожавшего в Омске жилья такую цену можно назвать более чем приемлемой. Однако, по мнению директора компании по оценке недвижимости «Омэкс» Максима Репина, низкий ценник не гарантирует высокий покупательский спрос.

— Апарт-отели массово начали появляться в городах, где в центре находится много производственных площадок, на которых нельзя строить жилые дома. Однако жилое строительство считается одним из самых перспективных, поэтому застройщики нашли выход — строительство коммерческих объектов, которые сильно похожи на жилые. Люди в этом тоже заинтересованы — с одной стороны, они приобретают коммерческую недвижимость, с другой, могут в ней проживать. В нашем городе, несмотря на моду, апарт-отель пока один, но судьба у него незавидная. С одной стороны, конкурентов у него нет, с другой — весь рынок жилья составляет для него конкуренцию. Обычным людям в Омске апарт-отели не нужны. Полагаю, что себестоимость у проекта немаленькая, поэтому никакой сверхприбыли застройщик не получит, ведь цены достаточно скромные, — пояснил Максим Репин.