![](https://n1s1.hsmedia.ru/ff/5b/70/ff5b700870fc9df8842ec0085a40d2be/656x436_1_3c0f18da50531dca12e099f2f555e2a9@2144x1424_0x41ykScX3_0481475933562135799.jpg.webp)
Еще неизвестно, что может быть рискованнее — покупка строящегося жилья у застройщика или готовой квартиры у собственника. И в том, и в другом случае — масса подводных камней. Какие моменты должны вас насторожить, если вы задумали купить квартиру не в новом доме?
Первое. Низкая цена
Слишком низкая цена по сравнению с другими похожими квартирами — повод насторожиться. Сравнивать цены можно на специализированных сайтах, например N1.RU — просто выберите район и одинаковые параметры у квартиры.
— Если квартира стоит 1,8 млн рублей, а другие похожие — 2 млн или 2,2 млн рублей, возможно, с ней есть какие-то проблемы, — говорит глава аналитического отдела агентства недвижимости «Новосел» Сергей Меньшенин.
Сценариев может быть немало. Например, человек продает квартиру на невыгодных для себя условиях, потому что готовится стать банкротом. Чем это грозит?
— У продавца или его финансового управляющего в последующем будет возможность в рамках банкротного дела говорить о том, что сделка причинила ущерб кредиторам и самому собственнику. А это повод признать сделку недействительной, — говорит юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова. — Или, допустим, квартира стоила три миллиона, а он отдал за один миллион, объясняя тем, что не хочет платить налог. Цена ниже рынка больше, чем на 20%. Это 100% обоснование для признания этой сделки недействительной, даже при условии, что покупатель был добросовестный.
Чтобы обезопасить себя от таких вариантов, в договоре купли-продажи должно быть прописано, что продавец на момент отчуждения не является банкротом, не имеет признаков банкротства.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/5c/25/48/5c25480d9f2ac478a5a3f1495192baf4/656x436_1_6dc10bbbb55866cff83fb51b54abb248@2999x1991_0xC778G08k_3678690914903404458.jpg.webp)
Второе. Продавец
Продавать квартиру может агентство или физическое лицо.
— Продавец — это фактор, который может в конечном счете сыграть роль. Если продает агентство, то проверьте, какая у него репутация, — советует Сергей Меньшенин. — Слышали вы вообще об этой компании или нет, посмотрите отзывы. Если продавец физическое лицо, то существует риск простого недопонимания.
В договоре купли-продажи должны быть прописаны оба субъекта — продавец и покупатель.
— Если несколько продавцов, в обязательном порядке нотариальная форма, — говорит Людмила Плотникова. — Если затронуты права несовершеннолетних, тоже. В обязательном порядке указывается что приобретается, по какой цене. Обязательно нужно указывать в договоре, что квартира не обременена правами третьих лиц.
Выбирая, у кого покупать квартиру, стоит проконсультироваться со специалистами.
Третье. Документы на квартиру
Важно посмотреть, сколько лет в собственности находится квартира. О сомнительных вариантах риелторы говорят: «кочует из рук в руки».
— Если это свежая сделка, объект был приобретен, например, год назад или меньше, то он требует особого внимания. Тут много нюансов возникает. Это может быть наследство, дарение, которые люди могут оспорить, — рассказывает Сергей Меньшенин.
Также на квартиру могут действовать всевозможные запреты и ограничения. Например, квартира может находиться под арестом. В этом случае ее нельзя зарегистрировать, продать, купить или подарить согласно действующему законодательству. Или она может быть в ипотеке — она гасится зачастую за счет средств покупателя. Он рискует тем, что сначала гасит ипотеку, а только потом приобретает объект.
Вся информация о наличии такого рода ограничений содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
— Для того чтобы убедиться, что квартира не находится под обременением, необходимо обратиться в любой офис МФЦ с запросом о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, указав адрес интересуемого объекта либо его кадастровый номер. Также запрос можно подать в электронной форме через интернет-портал Росреестра www.rosreestr.ru, — рассказали в ведомстве.
За предоставления сведений взимается государственная пошлина. Для физических лиц — от 300 рублей, для юридических — от 950 рублей.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/1f/4f/9f/1f4f9f00ed1b387a7f694598e45b9e06/656x436_1_6ed8c988f0a86b6c19534e96156607bd@2998x1992_0xvOI1m0em_6475657868414654933.jpg.webp)
Четвертое. Продажа квартиры по доверенности
Продавать квартиру могут по доверенности — то есть не сам собственник, а некий человек, которому он передал это право. Риск здесь в том, что вы не можете быть до конца уверенным, что доверенность была получена законным путем.
Обратите внимание: доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом, его имя и фамилия — разборчиво читаться. Проверить нотариуса и найти его контакты можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок действия не указан, считается, что доверенность действительна год с даты выдачи.
Обязательно проверьте паспорт доверенного лица: реквизиты должны совпадать с теми, что указаны в доверенности. Кроме того, убедитесь, что паспортные данные доверителя совпадают с данными собственника, которые указаны в выписке из ЕГРН.
Пятое. Несовершеннолетние
Сделка с участием несовершеннолетних требует особого внимания.
— Несовершеннолетние не должны ущемляться в правах в результате продажи, — говорит Сергей Меньшенин. — Если родители продали жилье, то они должны купить квартиру с долей не меньше, чем у него была.
Также нужно посмотреть, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры, поскольку родители могут использовать маткапитал, а детей долями не наделить. В дальнейшем дети смогут предъявить претензии, заявить свои права.
![](https://n1s1.hsmedia.ru/3c/0c/b0/3c0cb0d7d21ca0e464b853bebe45f14d/656x495_1_f9b28bcae1e5400fff1599a2a1b7a786@2096x1581_0xxIHaw5EY_1209260562110747955.jpg.webp)
Шестое. «Пожизненные» жильцы
В квартире могут быть прописаны лица, имеющие право пожизненного пользования, но при этом не имеющие права собственности.
Во-первых, это люди, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Во-вторых, те, кто получил квартиру по завещанию — если человек продал квартиру, но в завещании указано, что она передается ему на пожизненный срок, он сможет проживать в ней. В-третьих, муж и жена, заключившие брачный контракт — в нем может быть прописано, что один из супругов может пользоваться квартирой, даже перестав быть собственником. В-четвертых, несовершеннолетние, которые по решению опеки проживают в детском доме или ином сходном учреждении. В-пятых, члены или бывшие члены жилищно-строительных кооперативов и их супруги — при условии, что у них сохранились документы, подтверждающие внесение хоть какой-то части пая за кооперативную квартиру.
То есть нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке достаточно много. Поэтому, подытоживают специалисты, лучше совершать сделку с помощью специалистов.
— При покупке вторичного жилья все равно лучше работать с риелтором. Если он хороший специалист, он должен все эти моменты проверить. Понимать, в чем и где есть риски, предупредить об этом покупателя, — говорит Сергей Меньшенин.
Ксения ДУБИНИНА