А ты записался в ТСЖ?

Все новые дома – это товарищества собственников жилья. Это, казалось бы, уже знакомое нашему уху слово по-прежнему будоражит умы собственников. Отчего же многие так боятся ТСЖ? Как правило, объяснения тому следующие: товарищество собственников жилья – это, в первую очередь, высокие квартплаты и столь же высокая ответственность… Так ли это на самом деле? Попробуем разобраться…

Для начала следует понять, что такое ТСЖ, а что такое кондоминимум. Понятия эти, как ни странно, зачастую путают и даже считают синонимами. Но есть закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, согласно которому товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Говоря проще, жильцы-собственники объединяются для того, чтобы активно влиять на решение всех вопросов, связанных с управлением домом. При этом ТСЖ выступает как управляющая организация, а кондоминиум представляет собой объект управления, сам дом и относящуюся к нему землю.

По словам экспертов, регистрация кондоминиума – процесс долгий и дорогостоящий. И главный камень преткновения здесь – земля рядом с домом. Естественно, жильцам выгодно, чтобы участок был как можно больше. Однако существуют определенные нормы, которые несколько раз менялись. В результате сегодня можно регистрировать кондоминиум даже по границе здания. На практике ТСЖ чаще всего возникают, когда кондоминиум еще не зарегистрирован. Поэтому товарищества какое-то время осуществляют свои функции в «урезанном» режиме. Вопросами текущего управления занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания членов ТСЖ.

Товарищества собственников жилья могут возникать двумя путями. Наиболее распространено создание товарищества «сверху» – застройщиком в новых домах. Для новостроек установлен двухлетний гарантийный срок, на протяжении которого застройщик стремится контролировать ситуацию в здании. Удобнее всего это сделать, взяв на себя функции управляющей компании. В течение двух лет собственники могут привлечь застройщика для исправления недостатков. А по истечении гарантийного срока строительной компании уже не так болезненно передавать здание жильцам, что и происходит. К этому же сроку жильцам обычно удается оформить права собственности. Другой путь создания ТСЖ – инициатива «снизу». В этом случае жильцы дома сами принимают решение взять на себя функции управления. Чаще всего это происходит под давлением внешних обстоятельств – например, из-за неудовлетворительной работы ЖЭУ.

Принимая решение о создании ТСЖ в уже существующем доме или покупая квартиру в новостройке, где организуется ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы вступления в ТСЖ. Для многих такой пункт, как более высокие эксплуатационные платежи, является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение «скинуться» на благоустройство или другие цели. Конечно, устройство парковки, установка замка или найм консьержа выливаются в небольшие затраты.

Среди очевидных плюсов создания ТСЖ – возможность влиять на политику управляющей компании. Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят, к примеру, платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство.

Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания.

Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это, скорее, исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ.

Благоустроенный подъезд, ухоженный двор, домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе… Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Безо всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную стоимость жилья. Конечно, на сегодняшний день ТСЖ сталкивается с несовершенством существующего законодательства. Но главным камнем преткновения по-прежнему остается сопротивление самих жильцов дома, собственников квартир. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа.