2009 год: чего ждать от цен на жилье?

Цены на первичном рынке жилой недвижимости ЮФО продолжают снижаться. К таким выводам пришли эксперты MACON Realty Group в ходе аналитического исследования рынка.

По сравнению с октябрем 2008 года в Краснодаре и Ростове-на-Дону они упали на 6-7%, в Волгограде, Астрахани и Анапе – на 1,5-3%. Самая тяжелая ситуация складывается в Сочи, где квартиру уже можно купить с дисконтом до 30%. Прогноз на I квартал 2009 года остается без изменений: ситуация на рынках жилой недвижимости городов ЮФО будет ухудшаться.

Мировой кризис ликвидности продолжает оказывать негативное влияние на сектор недвижимости ЮФО. Цены на первичном рынке жилой недвижимости уже несколько снизились:

* по отношению к октябрю 2008 года

** фактическое изменение рассчитывалось исходя из текущего средневзвешенного уровня цен на рынке, которое рассчитывается на основе цен и скидок, декларируемых застройщиками; при учете индивидуальных скидок, предоставляемых застройщиками, фактическое изменение цен находится на уровне 30%.

Из таблицы видно, что от кризиса больше всего страдают наиболее развитые рынки городов региона. Там в последние годы было заявлено и начато строительство большого количества объектов, финансирование которых во время кризиса оказалось невозможным, а спрос – отложенным. Консультантами MACON Realty Group прогнозируется следующий уровень цен на конец I квартала 2009 года:

* по отношению к октябрю 2008 года.

Ростов-на-Дону

На первичном рынке Ростова-на-Дону спрос упал более чем на 80%. Среднее количество сделок за месяц на первичном рынке города в настоящее время составляет около 80-100, в то время как ранее (до мирового финансового кризиса) – около 500. В ближайшей перспективе ожидается приостановка строительства ряда объектов жилой недвижимости, преимущественно находящихся на начальной стадии строительства.

Так, компания ООО «Центр» заявила о переносе сроков сдачи ЖК «Восточная Сказка». По предварительным прогнозам, это не единичный случай, а начало тенденции. На сегодняшний день около 55% всех строящихся объектов было запланировано к сдаче, начиная со II квартала 2009 года.

Ответной реакцией строительных компаний на сложившиеся на первичном рынке условия стало снижение цен, которое в первую очередь направлено на повышение покупательской активности. Так, ряд застройщиков, к числу которых относятся ООО «Регион Металл» (ЖК на ул. Лермонтовской), ЗАО «Дон-Строй» (ЖК «Парковый Квартал» и ЖК «Семигор»), ЗАО «ТСК ЮСС» (ЖК «Дом на Никольской») и другие, в декабре снизили цены на свои объекты более чем на 10%.

Волгоград

В связи с мировым финансовым кризисом возведение большинства объектов, находящихся на начальных стадиях строительства приостановлено, а объектов, находящихся на стадии возведения каркаса и близких к сроку сдачи в эксплуатацию, ведется значительно более низкими темпами. В ноябре количество сделок по сравнению с летом (традиционным периодом затишья) сократилось на 70-80% – до 40-50 квартир на первичном рынке в месяц.

Консультанты компании MACON Realty Group завершили работу над подготовкой исследования «Перспективы развития жилой недвижимости г. Волгограда». Анализ показал, что в случае продолжения кризисных явлений в российской экономике первичный рынок жилой недвижимости города ждут серьезные потрясения, а их глубина зависит от стратегии поведения застройщиков и государства. При пессимистичном сценарии развития за 2009–2010 годы в городе не будет введено около 250 тысяч квадратных метров жилья, данные проекты будут заморожены, а часть девелоперских компаний обанкротится.

Обеспечить стабильность на первичном рынке жилой недвижимости, свести к минимуму вероятность заморозки реализуемых проектов и сохранить строительный комплекс города можно в случае снижения застройщиками уровня цен на строящиеся объекты на 20%. При этом в течение двух лет государством или банковскими структурами должна быть оказана помощь девелоперам в размере не менее трех миллиардов рублей. В данном случае строящиеся объекты будут введены в эксплуатацию, а большая часть девелоперов сохранит свое существование, хотя и снизит прибыль до нулевой отметки.

При снижении цен на 20%, но отсутствии государственной поддержки объем замороженных проектов составит около 100 тысяч квадратных метров, часть строительных компаний будет вынуждена уйти с рынка.

Сочи

Застройщики в Сочи готовы в индивидуальном порядке снижать цены на 20%-35%, что в первую очередь связано с дефицитом средств, необходимых для сохранения темпов строительства объектов. Следует отметить, что существует практика предоставления не только скидок, но и прочих бонусов, к числу которых относятся бесплатные машино-места, дизайн-проекты квартиры, отделка квартиры.

Тем не менее вышеуказанные меры не влияют на увеличение покупательской активности, следствием чего уже сейчас является продление сроков объектов, к числу которых относятся ЖК «Новая Александрия» (застройщик – ООО «Ива», срок сдачи перенесен), ЖК «Дом у Дендрария» (застройщик – ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ», срок сдачи перенесен с) и другие. Все проекты, находящиеся на начальных стадиях, заморожены.

Краснодар

В условиях сложившегося финансового кризиса в Краснодаре некоторые застройщики пересматривают объемы площадей в планируемых к строительству комплексах, а также классность жилья. Так, корпорация «Девелопмент-Юг» вместо запланированного ранее стандартного жилья начала строительство однокомнатных квартир-студий в формате smart (площадью от 23,2 до 27,7 кв. м при уровне цен от 1,3 до 1, 68 миллиона рублей). За несколько месяцев кризиса произошла существенная корректировка спроса по срокам сдачи объектов.

Так, продажи осуществляются в домах со скорым сроком сдачи. И, несмотря на снизившийся уровень цен/скидки в объектах, которые находятся на начальной стадии строительства, активности покупателей по этим объектам не наблюдается. Также в продаже начинают появляться так называемые квартиры по переуступке, покупавшиеся ранее для инвестиций. Уровень цен по таким объектам существенно ниже, нежели у застройщиков. Так, однокомнатную квартиру со сдачей в 2009 году общей площадью 37 кв. м продают за 1,35 миллиона рублей. В то время как от застройщика аналогичная квартира стоит порядка 1,55 миллиона рублей.

Необходимо отметить, что заморозки строительства домов на сегодняшний день нет, но при этом практически у всех застройщиков наблюдается снижение темпов строительства. Так, в конце 2008-первом полугодии 2009 годов должно быть введено в эксплуатацию 30% жилья от общего объема строительства (2850 кв. м). Существенных корректировок по данным объектам не будет, их степень готовности составляет 70-90%. Максимальное влияние кризиса скажется на объемах ввода, которые планировались к сдаче в 2010-2012 годах (40% рынка), многие из них будут заморожены, а сроки сдачи перенесены на более поздний период, в связи с чем объем существующего предложения будет сокращаться.

Астрахань

Около трети рынка в Астрахани застраивается крупными местными застройщиками, которые осуществляют финансирование проектов за счет собственных средств (ОАО ПСК «Строитель Астрахани», «СПМК №39», ООО ПК «Карон-Т»). Остальные застройщики ведут строительство за счет преимущественно заемных средств и в период кризиса находятся в особо тяжелом положении.

Прогнозируется выжидательная позиция покупателей в условиях возможного снижения цен и практически полное отсутствие выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке (доля ипотеки до кризиса – около 35% – негативно сказалось на темпах продаж). Спрос снизился на 40-50%. Негативное влияние на темпы и объемы строительства оказывает не только дисбаланс спроса и предложения, но и дефицит оформленных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, недостаточной развитости кредитно-финансовых механизмов и других причин.

Объем ввода жилья в Астрахани в январе-ноябре 2008 года на 49% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В период с конца 2008 по 2009 годы в эксплуатацию должно быть введено 80% от общего объема строительства, при этом риск замораживания строительства данных домов невелик, так как объекты находятся в высокой степени готовности. Переносы сроков сдачи в эксплуатацию преимущественно коснутся тех объектов, которые находится на начальных стадиях строительства (20% объектов).

В связи с кризисом и сложными условиями работы девелоперских компаний губернатором области было предложено застройщикам снижать себестоимость строительства, в том числе и за счет рентабельности, ориентироваться на проекты с меньшей площадью, рассчитанные на потребителя эконом-класса. Что касается государственной поддержки строительной отрасли, то губернатор обещал выделение необходимых оборотных средств. Также российское правительство согласилось с предложением губернатора о выкупе квартиры, которые готовы на 70% по программе переселения из ветхого жилья, что может создать финансовую «подушку» для строительного бизнеса.

Геленджик

В данный момент в Геленджике активность потенциальных покупателей снизилась, люди заняли выжидательную позицию в условиях неопределенности относительно дальнейшего развития ситуации. Особенно сильно данный факт отражается на вторичном рынке жилья, продажи по которому снизились на 60-70%, в то время как на первичном рынке – на 30-40%. Причиной этого является сложившийся уровень цен, который не соответствует рыночной ситуации.

Так, например, однокомнатная квартира в старом фонде стоит около 3,5 миллиона рублей, в то время как новое жилье возможно приобрести по более низкой стоимости. В Геленджике около 90% объектов строятся на основе привлеченных банковских средств, что в настоящих условиях ставит под сомнение реализуемость многих из них. Новых проектов в условиях кризиса, несмотря на ограниченный объем предложения, на рынок не выходит.

На сегодняшний день заморозки объектов строительства не произошло. Корректировка возможна только по срокам сдачи. Так, 60% объектов находятся на начальной стадии строительства (в том числе элитные крупные комплексы), сроки сдачи по данным объектам могут быть существенно продлены.

Анапа

С учетом сложной ситуации на рынке заемных средств по проектам, находящимся в стадии планирования или на ранних этапах строительства, в Анапе возможны задержки в сроках сдачи и изменение планов реализации. Так, около 40% объемов рынка находятся на начальной стадии строительства.

Уже несколькими застройщиками объявлено о приостановлении реализации объектов минимум до весны 2009 года, которые находились на ранних этапах (ЖК «Трио» компании ООО «Бэст», дом на Пионерском проспекте). Часть компаний, планировавших до кризиса выйти на рынок Анапы, ведут строительство сразу в нескольких регионах России, активно используя при этом кредитные средства, с привлечением которых возникают проблемы, соответственно сроки начала проектов могут быть отложены на неопределенное время либо проекты могут быть отменены.

Необходимо отметить, что в продаже начинают появляться квартиры по переуступке, которые были куплены ранее для вложений инвестиций. Уровень цен по таким объектам на 10-20% ниже, чем предлагает застройщик.