Что делать, если ипотечный платеж стал неподъемным, — отвечают экономисты

В прошлом году Центральный банк России трижды увеличивал ключевую ставку. Сейчас она составляет 21%. К концу 2024-го, по данным единой информационной системы жилищного строительства, средняя ставка по ипотеке в российских банках достигла 29%. Из-за этого жители страны расхотели брать ипотеку. Только в январе 2025 года этот вид кредитования в России сократился на 0,2%.

Как оказалось, омичи тоже не спешат оформлять ипотеку. В начале года количество заявлений упало более чем в два раза в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Почему так происходит? Изменится ли ситуация? И как приобретать жилье молодым людям, которые не подходят ни под одну ипотечную программу?

Ответы на все эти вопросы корреспондент NGS55.RU узнала у экспертов. Также мы попробовали рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Подробнее — в материале Анастасии Чесноковой.

По данным регионального управления Росреестра, по итогам января количество заявлений на регистрацию ипотеки составило 464. Для сравнения: в январе прошлого года омичи оформили 1013 ипотек.

Мы попробовали рассчитать ипотеку в Т-Банке. И вот что из этого получилось. Средняя стоимость однокомнатной квартиры во вторичке в Омске составляет 4 миллиона рублей. Если покупать такое жилье с первоначальным взносом в 900 тысяч рублей (22 %) на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 62 050 рублей. Процентная ставка — 24 %.

В новостройках ситуация другая. Однушка там стоит примерно шесть миллионов рублей. С первоначальным взносом в 1,2 миллиона рублей (20%) на 30 лет в месяц придется платить 96 078 рублей. Процентная ставка — 24%.

Рассмотрим двухкомнатные (за 5,2 миллиона рублей) и трехкомнатные квартиры (за 7 миллионов рублей) во вторичке. Если первоначальный взнос за первое жилье составит 1,2 миллиона рублей (23%) на 30 лет, то в месяц выйдет 80 тысяч рублей. За второе жилье со взносом в 1,5 миллиона рублей (21 %) — 110 тысяч рублей.

Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в омских новостройках в среднем стоят восемь и десять миллионов рублей. Таким образом, если первоначальный взнос за двушку составит 1,6 миллиона рублей (20 %), то в месяц за нее нужно будет платить 128 тысяч рублей. За трешки с первоначальным взносом в два миллиона рублей (20%) — 160 тысяч рублей.

Многих все-таки интересует вопрос, когда ипотечные ставки станут ниже. Риелтор Наталья Перескокова объяснила, что всё упирается в политическую и экономическую ситуацию в стране:

— Ипотека — от 25%. Сразу становится понятно, почему упал спрос. Потому что высокие ипотечные ставки, неподъемные платежи. Я думаю, когда изменится политическая и экономическая ситуация, изменятся ипотечные ставки.

Кроме этого, есть молодые люди, которые не подходят ни под одну ипотечную программу. Эксперт считает, что им нужно потерпеть и копить на первоначальный взнос:

— А как быть, если у них нет денег? Да, они не подходят ни под одну программу. Подождать, пока копить на первый взнос, потому что программы с рассрочками без первого взноса и так далее я не рекомендую: они дорогие, там уже идет удорожание заранее.

Экономист и финансовый аналитик Александр Разуваев привел в пример ковидный год. Тогда процентная ставка по вкладам упала на 2–3% и уровень ключевой ставки составлял 4,25%. Но такие показатели специалист назвал грабежом:

— Когда был ковид, процентная ставка по вкладам упала на 2–3 %, а ставка была 4,25%. Это просто был грабеж сбережений, но сейчас маятник в другую сторону ушел. Это жизнь.

«Ключ» станет снижаться, если будет падать инфляция, говорит Разуваев. Однако при некоторых расходах это невозможно.

— «Ключ» будет снижаться, если снизится инфляция. А это упирается на самом деле в СВО. При таких оборонных расходах не может быть низкой инфляция, — отметил эксперт.

Политолог и экономист Василий Колташов снижение спроса на ипотеку назвал хорошим явлением. По словам эксперта, сейчас рынок недвижимости переходит от одного механизма покупки к другому. Длительное время в стране доминировала схема, когда ипотечный кредит рассматривался как тотальный источник средств. Стандартной схемой экономист назвал молодую семью, которая копит или одалживает какую-то сумму на первоначальный взнос у родственников:

— Собирают первоначальный взнос на квартиру, допустим, 300 тысяч рублей, плюс у них есть материнский капитал — еще 500 тысяч рублей. Дальше они берут кредит ипотечный и покупают квартиру. Допустим, однокомнатную квартиру, выплачивая еще 2 миллиона рублей долга. Вот это механизм покупки недвижимости.

Как считает Колташов, именно такой механизм привел к тому, что на рынке установился режим непрерывного роста цен:

— На 20–30% в год дорожала недвижимость, потому что заемные деньги позволяли развернуть спекуляции, позволяли застройщикам повышать цены и чувствовать себя уверенными. Как следствие, мы получили доступные ипотеки при недоступном жилье. Приобретение жилья стало практически смертоносным трюком.

Еще одна схема, которая сейчас работает, — ипотека является дополнительным инструментом. Например, у семьи есть сбережения, плюс деньги от проданной старой квартиры, вдобавок к этому идет ипотечный кредит. Но такой метод приобретения жилья Колташов назвал неудобным, так как у многих жителей страны нет накоплений:

— Если квартира дорожает за год, которую вы хотите купить, на 20%, а вы накопили 10%. Это попытаться пешком догнать поезд. И хорошо, что так делать больше не надо. Можно делать сбережения и потом уже с опорой на них что-то приобретать. Это, конечно, не такой быстрый путь, как раньше. Но в экономике много денег, и есть целый класс людей, которые быстро могут делать значительные сбережения для крупных покупок.

По мнению Колташова, есть некоторые категории людей, которым легче взять ипотеку. Это те, кто заключил контракт с Минобороны РФ, а также работники промышленной, оборонной и машиностроительной сферы.

— Контрактники Министерства обороны могут достаточно быстро накапливать значительные суммы для того, чтобы их семья резко улучшала жилищные условия. Есть класс работников в промышленности, в оборонном секторе, вообще в машиностроении, в химической промышленности, в поднимающихся сферах производства. Поэтому говорить о том, что никто ничего не накопит и не может быстро копить, — это неправильно.

Как считает Василий Колташов, рост цен нужно прекратить, так как он может «убить» экономику и не позволит выплатить ипотеку:

— Это будет вечная кабала за какую-нибудь маленькую квартиру. Естественно, ни о какой рождаемости после этого речи не может идти. Второго ребенка, к примеру, заводят после того, как уже рассчитались за однокомнатную квартиру и переехали в двухкомнатную. Семья получает дополнительные средства от государства и улучшает свои жилищные условия.

Экономист заверил: ситуация на рынке ипотеки уже меняется в лучшую сторону и единственное, что нужно понять, — он цикличен:

— Рынок цикличный, и критика нынешней ситуации в основном исходит от людей, которые рассуждают примерно так: «У меня нет денег, но вы конкретно все — Центральный банк, правительство, эксперты, экономисты — мешаете мне купить жилье, потому что вы сделали ипотеку дорогой. Денег у меня нет, но я хочу, чтобы была доступна ипотека, чтобы купить жилье». Но именно доступность такой ипотеки, относительно недорогой, привела к дисбалансу на рынке, когда спрос постоянно оказывался выше предложения.

Доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ Максим Мизя рассказал, что ставки в банках сейчас находятся на исторических максимумах, поэтому брать ипотеку крайне невыгодно. Кроме того, за последние годы взлетели цены на жилье:

— За последние годы цена на жилье выросла значительно. В последние 4,5 года был огромный спрос на ипотеку. И тот, кто хотел взять льготные кредиты, взял. Ставки были низкие в период ковида. Была обычная ипотека по 7–4% доступна людям без таких льгот. Да, разумеется, люди брали по 2–3 ипотеки. На сегодняшний момент дорого объективно.

На вопрос, когда все-таки начнут снижаться ставки по ипотекам, Мизя ответил, что всё зависит от Центрального банка:

— В предыдущие годы ЦБ говорил, что он будет повышать ставку. Естественно, люди хотели брать больше, пока цена не поднялась еще сильнее.

По словам доцента, у молодых омичей, которые не подходят ни под одну ипотечную программу, есть два варианта, чтобы приобрести жилье, — получить условия льготной ипотеки для семей или переехать:

— Два есть варианта, которые остались. Или попадать под условия льготной ипотеки молодым семьям. Или переезжать в Курск, там 2%, или на Дальний Восток, там тоже 2%. То есть там, где живет не так много людей, остались льготные программы, способствующие переселению граждан. Или подождать.

В декабре прошлого года NGS55.RU разбирался, что будет с ценами на недвижимость в 2025 году.