«Большинство домов — это ветхие бараки»: застройщик ответил на возмущения жителей частного сектора по поводу КРТ

В конце 2025 года NGS55.RU освещал разногласия между дольщиками недостроя на Маяковского, жителями частного сектора и компанией, которая будет заниматься комплексной застройкой данной территории.

Дольщикам и владельцам домов предложили компенсации за расселение, но в ответ они заявили, что их «выживают». Директор ООО «Специализированный застройщик „На Маяковского“» Алексей Царук высказал свое мнение по поводу происходящего и рассказал, почему люди недовольны предложенными суммами, есть ли шанс когда-либо завершить строительство объекта.

Далее — от лица Алексея Царука.

В сентябре 2025 года наша компания по итогам торгов заключила трехсторонний договор с областным Минстроем и администрацией города Омска, который предусматривает комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки в границах улиц Масленникова и Маяковского в Октябрьском округе. Здесь расположены 14 частных домов, довольно старых, некоторым из которых уже больше ста лет. Мы не можем начать освоение территории, пока тут живут люди, эти дома нужно расселять. Так же договор предусматривает восстановление прав дольщиков недостроя, находящегося на соседнем земельном участке, которые ждут своего жилья уже больше 15 лет.

Мы ведем переговоры по обоим направлениям, и с жителями частного сектора, и с дольщиками, но в результате столкнулись с необоснованными обвинениями, что мы якобы пытаемся всех выжить, хотя мы просто выполняем свои обязательства, прописанные в договоре.

Система КРТ внедрена на всей территории страны по федеральному закону, это не наша или еще чья-то личная придумка. Этот механизм позволяет развивать город стратегически и последовательно. Муниципальные власти заранее определяют территории, где застройка действительно необходима, и работают по единому плану. В результате уходит практика точечных проектов, когда новые дома хаотично «втыкают» среди сложившейся застройки.

В случае Омска сложилась не очень здоровая ситуация, когда изрядная доля центральной части города занята, по сути, сельским поселением, что тормозит развитие. Вот смотрите, например, приходит инвестор, заинтересованный во вложении крупных средств в проект на территории Омска, а мэрия ему попросту не может ничего предложить: подходящих участков нет. Теряются поступления в бюджет, теряются потенциальные рабочие места и так далее.

По итогу мы наблюдаем существенный отток населения в последние годы в более благополучные в этом плане города. И сейчас руководство и города, и области пытается этот негатив переломить.

На сегодняшний день на 13 земельных участках расположены 14 зарегистрированных домов, в них прописаны и проживают граждане, среди которых есть и несовершеннолетние, и инвалиды.

В рамках договора КРТ наша организация предложила жителям этих домов компенсацию за их жилье, но разница между нашими представлениями о стоимости и желанием собственников расходится более чем в 20 раз! Это нереально, особенно если иметь в виду, что большинство домов — это ветхие бараки, которым больше века. Мы готовы расселить их в наши новостройки, но всё опять же упирается в сумму оценки недвижимости.

Только в правовом поле. В прошлом году собственникам направили официальные уведомления, где им предлагались компенсации. Они от этих предложений отказались, и это их право. Далее мы будем проводить независимую оценку, которую предоставим в департамент имущественных отношений.

Со своей стороны собственники имеют полное право заказать свою оценку в аккредитованной экспертной организации. Следующий этап — департамент обращается в суд, и уже там определится итоговый размер компенсации. Не стоит воспринимать судебные тяжбы как некую войну застройщика и жителей, это законный и цивилизованный способ прийти к компромиссу, когда у каждой стороны свое видение ситуации и свои доводы.

Но стоит учитывать, что при действующем договоре КРТ эти участки всё равно будут изыматься под застройку. Здесь дело не в желаниях застройщика, а в логике развития города. Омск растет, и частный сектор в центре рано или поздно уступает место многоэтажной застройке, общественным пространствам и социальной инфраструктуре.

Для начала важно полностью описать все предшествующие события, чтобы исключить кривотолки и подтасовки, и тогда многое будет понятно. Конечно, дольщики дома на Маяковского оказались в очень сложном положении. Компания, которая изначально начала строительство дома в 2007 году, в итоге собрала деньги с людей и обанкротилась. При этом еще и земельный участок так и не оформили, как положено, сейчас объект не стоит на кадастровом учете, у него нет номера. А с владельцами тех самых окружающих частных домов застройщик так и не смог договориться по вопросу расселения.

Отмечу, что администрация города при мэре Оксане Фадиной делала всё возможное, чтобы хотя бы оформить участок. Департамент имущественных отношений подготовил документы, и для завершения юридических процедур требовалась сравнительно небольшая сумма, порядка 2 миллионов рублей. Дольщикам нужно было всего-навсего создать ЖСК, каждому внести 10–12 тысяч рублей, вступить в программу федерального фонда, и дело бы сдвинулось с мертвой точки.

Согласитесь, это не такая большая доплата за реальный шанс получить свои квартиры, за которые уже внесено 1–2 миллиона. Например, именно так поступили дольщики дома «Золотые Купола» на ул. Яковлева, и мы видим, что в конце прошлого года объект на 308 квартир уже ввели в эксплуатацию. В нашем случае дольщики дома на Маяковского на общем собрании от этого варианта отказались, и история снова повисла в воздухе.

Естественно, городские и областные власти не могли оставить ситуацию без внимания и использовали как решение механизм КРТ. Выставили объект на торги, которые и выиграла наша компания. На сегодняшний день в этом недострое осталось 127 дольщиков, немалая часть участников долевого строительства уже вышла из этого договора в 2025 году, воспользовавшись предложением Минстроя.

Важно понимать, что, поскольку дом не зарегистрирован в кадастре, дольщики юридически владеют не квартирами, а долями. Договор КРТ предусматривает несколько вариантов решения ситуации. Сейчас мы предлагаем выкуп этих долей по номинальной стоимости, то есть возвращаем людям 100 процентов вложенных средств.

Конечно, деньги за 15 лет обесценились, и дольщики требуют компенсаций по текущей цене квадратного метра либо предоставить им квартиры в районе Парка 30-летия ВЛКСМ. Их можно понять, но нужно понимать и нашу логику. Есть определенная экономика, порог окупаемости, а если посчитать их требования, то получится такая сумма, что нам будет проще махнуть рукой и выйти из проекта.

Мы же всё-таки коммерческое предприятие, а не государственный фонд, который получает средства из бюджета. Ведь это не наша компания похитила деньги дольщиков, почему мы должны компенсировать упущенную выгоду, рост цен и инфляцию за 15 лет? По сути, речь идет о желании получить больше, чем было вложено, без реальных оснований для этого. Поэтому считаем, что с нашей стороны предложение честное.

Людям, вложившим средства в строительство дома на Маяковского, нужно здраво оценить свои перспективы и принять прагматичное решение. Они не собственники квартир, потому что объект не зарегистрирован и зарегистрирован быть уже не может, закон попросту этого не позволяет.

Еще в 2025 году у них было два статуса: обманутые дольщики и кредиторы. Статус обманутых дольщиков уже снят, так как дом исключен из единого реестра проблемных объектов. Остается только статус кредиторов, которые объединены конкурсным управляющим. Если они не согласятся на условия, которые им предлагает наша компания и мы выйдем из договора, конкурсный управляющий будет обязан в 2026 году выставить дом на торги.

Проблема этого дома назрела и перезрела, «заброшку» облюбовали маргинальные личности, постоянно происходят пожары и другие неприятные вещи, общественное мнение показывает, что горожане против сложившейся ситуации, поэтому в нынешнем виде недострой на Маяковского существовать долго не будет. В нынешних условиях самый разумный вариант — продать доли по номиналу и закрыть эту историю.

При этом нужно понимать еще две вещи. Первая, что застройщик, который продавал доли, — банкрот, денег от этих продаж нет, а проданы уже все 100 процентов долей. Вторая — без выкупа соседних участков частного сектора достроить три подъезда физически невозможно.

Я очень надеюсь, что здравый смысл возобладает как у дольщиков, так и у собственников частных домов и они не будут гнаться за воображаемой выгодой, которую никто и никогда им не даст. Синица в руках всегда лучше, чем журавль в небе. Наша компания настроена на работу и разумные договоренности, с кем-то воевать и кого-то выживать мы не собирались и не собираемся.