«Сегодня никакой помощи нет»: большое интервью с застройщиком о сносе частного сектора и давлении омских властей

Строительная сфера является драйвером экономики региона. Один строитель обеспечивает работой еще несколько человек. Но в последнее время отрасль лихорадит то из-за ковида, то из-за роста ставок по ипотеке и нехватки рабочих рук. Как складывается ситуация с возведением жилья в Омске, какие квартиры покупают, есть ли перспективы для строительства в новых локациях — об этом журналист NGS55.RU Сергей Энквист поговорил с председателем совета директоров одной из крупнейших компаний города — ГК «Стройбетон» Олегом Золотовым.

— Олег Борисович, 2025-й год походит к концу, как оцениваете его и итоги, и ситуацию на рынке новостроек города? Ключевая ставка понемногу снижается, и ставки по ипотеке.

— Ставка снижается совсем чуть-чуть. Особого влияния на рынок она не оказывает. В декабре ждем снижения, честно сказать, на полпроцента. Как такового оптимизма пока не видно. И самое главное, что на ипотеку это почти не оказало влияния. Был определенный рост продаж в августе–сентябре, но это влияние сезонности, когда люди с отпусков пришли. Во-вторых, мы летом так упали по продажам, что ниже некуда уже было.

— Много ли непроданных квартир?

— Достаточно много. Не потому что в Омске строится значительный объем жилья. Наоборот, в Омске его строится мало. По городам-миллионникам мы четко идем на последнем месте по этому показателю.

— С чем это связано?

— Прежде всего, из-за отношения власти к омским строителям. Почти год в Омске не выдавались разрешения на строительство многоквартирных жилых домов. Введение инфраструктурного сбора на строительство школ и садиков повлияло очень сильно. Понятно, что строители стали уменьшать объемы. Плюс непроданное жилье тоже влияет. Это давит на рынок.

— Иногородние строители, зашедшие в Омск, на это как-то повлияли?

— Когда они зашли к нам, их охватила эйфория, думали, что Омск — город-миллионник, сейчас продажи рванут вверх. Потом что-то там попродавали и забуксовали. И у них продажи встали. Первые дома они продали на рекламе — и всё. Сегодня они увидели, что маржинальность в Омске по сравнению с другими городами не очень веселая, скажем так.

— И цены у них выше.

— Цены они раскрутили. Нам они конкуренцию составляют, но не сильно большую. Мы строим в основном жилье эконом-класса, у них жилье более дорогое. А проблемы и у них, и у нас схожие.

— Как я понимаю, основные продажи идут по семейной ипотеке?

— Да, на нее приходится порядка 80% всех сделок. Такого, чтобы человек пришел с пакетом денег и приобрел квартиру, больше нет. Наличка вообще в сделках исчезла как класс. А покупки квартир без ипотеки — это вообще единичные случаи.

— Как отмена всеобщей льготной ипотеки повлияла на рынок?

— Это привело к падению рынка на 30–40%, может быть, даже на 50%. И его покрыть пока не удалось. Мы сейчас работаем с банками по субсидируемой ипотеке. Они дают по нашим квартирам семейную ипотеку 4–5%. Мы платим банкам, чтобы ставка пониже была.

— Это отражается на стоимости жилья?

— Напрямую нет, потому что тогда цены вообще в космос улетят. Акции проводим, даем скидки на детей, военным. Приходится выкручиваться.

— Тем не менее стоимость жилья в этом году снова подросла.

— Да, но немного. Инфляция никуда не делась. Зарплату нужно увеличивать, стоимость стройматериалов растет, комплектующих. И с кадрами вообще проблема, мы понимаем, куда они уходят — СВО, оборонка. Чтобы людей удержать, мы два раза в этом году зарплату поднимали.

— Со стройматериалами нет проблем?

— Если есть деньги, то никаких проблем не будет. Всё, что нужно, можно купить. Но общая ситуация сказалась на развитии производства. У нас ведь собственные заводы по производству панелей и других составляющих. Чтобы проводить перевооружение заводов по производству железобетона, нужно иметь хорошую рентабельность. На данный момент она не позволяет вкладывать значительные средства в модернизацию производства.

— А какая она, рентабельность у наших строителей?

— Порядка 10% в год. При наших сегодняшних оборотах это всего 600–800 миллионов. Плюс на нас повесили этот инфраструктурный сбор. То есть, либо платишь его в бюджет, либо строишь школы и садики. Мы в «Новом Амуре» будем за свой счет строить самую большую в области школу на 2100 мест. Я не думаю, что нам за нее что-то заплатят. Позиция властей такая: вы и так богатые, стройте за свой счет. Но на сегодня ситуация совсем не такая.

— Сколько самая большая школа в городе и области будет стоить?

— От 4 до 5 миллиардов. На сегодняшний день одно место в школе стоит около 2 миллионов рублей, а их там 2100. Вот и считайте. Мы ее должны построить в 2028 году. Думаю, что на стройку выйдем во втором полугодии 2026 года. Изначально по договору с властями мы отдавали 5% квартир сиротам и переселенцам, а город помогает с садиками и школами. По факту сегодня никакой помощи нет.

— Всё-таки как считаете, кто должен возводить садики и школы — муниципалитет или застройщики?

— Понятно, что в Москве и Питере, да и в Екатеринбурге жилье дорогое, цены доходят до 300–450 тысяч за квадрат, и им там не в напряг строить школы и садики. У нас средняя цена по «Новому Амуру» 120–125 тысяч рублей. Чтобы эту школу построить, придется цены на жилье повышать. В этом году мы сдаем 60–65 тысяч квадратов. При цене в 120 тысяч за квадрат это будет 7–8 миллиардов выручки. Рентабельность 10%. То есть, это 800 миллионов, а с них еще надо уплатить налог на прибыль. Если я всю прибыль пущу на школу, мне придется более пяти лет работать и всю прибыль на нее тратить. Понятно, что никакого развития не будет. А нас школу обязывают построить за три года. Как это делать, я пока не знаю. Будем надеяться на светлое будущее.

Изначально власть всё на себя брала — 96-ю школу в 2020-м федерация субсидировала, садик там же. Второй садик на нас повесили, и нам убыток в 250 миллионов сразу прилетел.

— Еще непонятна ситуация, почему в «Новом Амуре» не строят дороги? Кто этим должен заниматься?

— Если вопрос, кто строит садики и школы — спорный, то по дорогам в «Новом Амуре» всё однозначно — их должен строить город. Два года назад мы сделали проектирование дорог, передали проект мэрии, он прошел госэкспертизу. И тишина. За два года не сделано ни-че-го! Почему-то прокуратура по этому поводу молчит, хотя от жителей много жалоб.

Причем там сравнительно небольшие деньги — в пределах 400 миллионов рублей. Зато у нас зачем-то проектируют ненужную дорогу на Малиновского — где она уже есть, еще где-то. А люди всё валят на «Стройбетон», хотя мы не имеем даже права строить эту дорогу. Общественный транспорт по ней должен ходить. По уму, за лето там всё сделать можно.

Мэрия же должна определять, что важнее, расставлять приоритеты. За счет города построили дорогу, запустили троллейбусы в «Зеленую реку», где заселены три дома. А у нас в «Новом Амуре» уже более 20 тысяч человек проживают. Это такой мини-город — примерно как Калачинск. Хотя по многим вещам мы городу помогаем, занимаемся меценатством, поддерживаем шахматистов. Отремонтировали детско-юношескую спортшколу. Но это больше для души.

— В «Новом Амуре» по проекту планировки еще должны построить библиотеку, больницу, спорткомплекс. Жители думают, что заросший бурьяном пустырь там так и останется.

Застройка микрорайона идет по плану. Мы не можем взять и сразу освоить всю территорию. Дома и кварталы возводим по очереди. В центре так называемого «пустыря» запланирован спорткомплекс, физкультурно-оздоровительный комплекс.

Возможно, будет торговый центр там еще, а еще теннисный центр — как раньше был «Дирижабль». Просто немного нужно изменить проект планировки.

Поликлиника там тоже должна быть. Мы готовы ее построить за свой счет, но где гарантия, что у нас ее выкупят и там будут врачи?

— За последние годы вы существенно поменяли концепцию строительства: от простых «панелек» перешли к возведению более комфортных квартир, домов с закрытыми дворами, видеонаблюдением и озеленением. С чем это связано: запросом покупателей или желанием не отставать от иногородних строителей?

— В строительстве всегда идет развитие. Мы модернизировали линию по производству стеновых панелей. Стали делать облицовку плиткой «Керама Марацци». Появились закрытые дворы, большие детские площадки. К примеру, в ЖК «Сады наука» на Королева подключили к озеленению челябинскую фирму и только на него потратили свыше 20 миллионов рублей. Решили уменьшить объемы и повысить качество жилья. Хотя оно считается эконом-классом, по факту это комфорт-класс.

— Кстати, что с микрорайоном на Королева? Много жилья будете строить там?

— Там земля у нас в собственности. Лет 7 будем работать и 190 тысяч квадратных метров жилья возведем. И панельки, и монолитные дома запланировали, плюс два брошенных «проблемных» дома планируем достроить — один в 2026-м, второй в 2027-м годах. Ищем техническое решение, чтобы один из этажей брошенного дома не сносить, а перестроить. Там создали ЖСК, пайщики ждут жилье.

— Еще вы вернулись на Левый берег — строите на Перелета.

— На Левобережье хорошо идут продажи. Один дом на Перелета сдадим в этом году. Причем строим по эскроу-счетам. Для нас это ноу-хау, и оно хорошо себя зарекомендовало. Второй дом там сдадим через год. На Биофабрике достраиваем дома. И всё, там земля заканчивается

Наша дочерняя компания строит за амурской «Лентой» микрорайон «Зеленый сад» — каркасно-кирпичные дома. Там квартиры небольшие. Есть спрос на них, потому что они подешевле. Люди покупают то, на что хватает.

— «Трешки» не берут?

— Они стоят 9–10 миллионов, а лимит по «семейной ипотеке» — 6 миллионов, плюс первоначальный взнос 20%. Поэтому приобрести квартиру за 10 миллионов рублей не так просто. Именно на большие «трешки» приходится основной объем нераспроданного жилья.

— «Облепиховый» на Завертяева расширять некуда?

— Район хитрый — слева онкодиспансер, справа кладбище и федеральная земля. Строить там негде. Садик там будет построен, а школа в ближайшем будущем вряд ли появится.

— Не так давно ваш дом в центре города на Чернышевского был признан лучшей новостройкой. Есть ли спрос у омичей на такое элитное жилье?

— Дом на Чернышевского обошелся недешево, квартиры там не совсем активно продаются. Поэтому пока в центре строить больше не будем. Вообще, на Чернышевского возвели два дома. Первый сдали с перегородками. Так купившие жилье омичи все перегородки снесли и сделали на свой вкус. Управляющая компания замучалась КАМАЗами строительный мусор вывозить, а мы миллионов 20 на эти перегородки потратили. Поэтому второй дом построили без перегородок.

— Довольно больная тема — «Комплексное развитие территорий». Уже возник скандал с землей на улице Маяковского. Как вы думаете, программа КРТ позволит решить проблему расселения частного сектора?

— Наша Омская власть вообще не понимает, что такое КРТ. Они пытаются задорого продать землю с жилыми домами и людьми. И как мы видим, это не особо получается. Совсем по-другому было при мэре Шрейдере, когда застройщики получали бесплатно участки частного сектора, расселяли их и строили жилье.

Плюс расселяли аварийные двухэтажки, мэрия с этим даже помогала. А теперь всё это свесили на застройщиков — плати деньги и иди с ними разбирайся.

На той же Биофабрике есть старые двухэтажки, которые можно снести и выставить земельные участки на аукцион. И казна пополнится, и новое жилье появится. Мы готовы сами эти дома сносить. Один раз на 33-й Северной мы так купили землю. Но не хотят ведь! В бюджет деньги можно принести, но депимущества работает здесь из рук вон плохо!

— Зато они получают деньги за счет инфраструктурного сбора.

— Взялись за горло застройщиков и просто потребовали инфраструктурный сбор ввести. Мы в горсовете это обсуждали, вроде убедили депутатов, что сбор неэффективен. Но потом в ситуацию вмешалась областная власть, надавила на горсовет, и они это решение приняли. Мол, застройщики и так жирно живут. Омск — единственный город в стране, где законодательно инфраструктурный сбор ввели. Причем он больше отразился на нас, омских строителях — тех, кто строит недорогое жилье. Объем строящегося жилья сильно упал в результате.

И доходит до абсурда. Как, например, на «Садах наука» на Королева. Говорят нам, мол, платите или стройте школу. Зачем она там нужна, если вокруг куча школ и садиков? В итоге мы собственный земельный участок под школу зарезервировали. Хотя она там совсем не нужна, и строить ее никогда никто там не будет.

— При этом нам говорят, что Омску нужен миллион квадратных метров жилья. А нужен ли?

— Того миллиона, о котором говорят, нет. Ни в одном городе страны, как в Омске, нет такого соотношения жилья, построенного в ИЖС (70%) и многоквартирных домах (30%). Мы понимаем, что здесь что-то не чисто. По частному жилью мы никогда не узнаем, сколько реально построено. Здесь можно цифры рисовать сколько угодно.

— Сколько Омску реально нужно жилья?

— Смотрите, в том году сдали 280 тысяч квадратных метров многоквартирных домов. В этом году уже сдали 180 тысяч, и думаю, что тысяч 300 по итогам года будет. Минстрой пинает застройщиков, чтобы мы к Новому году побольше жилья сдали. Тысяч 400 будет достаточно Омску. «Эталон» с «Брусникой» на двоих тысяч 50 сдали, в этом году у них тысяч 70 будет. В следующем году они сдадут меньше, потому что заложено в этом году намного меньше. Но москвичи-питерцы они молодцы, им надо отдать должное — они очень хорошо рекламируют квартиры. Они нас в этом плане обскакали.

При Полежаеве мы реально миллион сдавали, причем не накрученный миллион.

— Необходима ли всеобщая льготная ипотека на жилье?

— Нет, нужна точечная. Особенно семьям с детьми. Посмотрите, что у нас с демографией. Первого родили, второго уже думают, рожать или нет, если жить негде. Делайте по ней ставку 4% и лимит с 6 до 8 миллионов по Омску нужно увеличить.

Я против скупки инвестиционного жилья. Дом сдался, и должен заселиться. А когда половина квартир «инвестиционные» и пустуют, так нельзя.

— Какие перспективные локации для застройки остались в Омске?

— Левый берег перспективен, если говорить о пойме напротив арены. Но там нужно завозить миллионы кубометров грунта, это миллиарды рублей. Но когда-то там всё застроят. Смотрели, чтобы вместе с другими строителями зайти туда, но не получилось. И там проблемы с подключением к отоплению.

— Почему в городе такие проблемы с садиками и школами? Подрядчики постоянно не справляются.

— А как объяснить, что одному подрядчику отдали школу в «Серебряном береге», в «Ясной Поляне», садик на Завертяева и еще поликлинику ему отдали. И посмотрите, какие у него обороты. В связи с чем такие преференции? Это надо у губернатора спросить: у нас в Омске некому строить?

Строительство школы в «Амуре-2» обошлось нам в 650 миллионов рублей. И посмотрите, во сколько другие школы бюджету обходятся. Цены в три раза за три года же не выросли.

— Не так давно вы стали собственником одной из крупнейших управляющих компаний города — «Левобережье». Последние годы она убыточна. Какие причины побудили войти в сферу управления домами?

— Причина проста: не хочется отдавать нами построенные дома непонятно кому. Почти во всех наших микрорайонах работают собственные УК. У меня сейчас их пять. В Амуре их две, одна — в Чкаловском и Биофабрике, четвертая — на Левом берегу, и пятую недавно создали для микрорайона «Сады наука». Управляющая компания — это точно не центр прибыли, а в том числе способ взаимодействия с собственниками жилья. Конечно, это всё хлопотно. В каждой УК свой директор, своя техника. Но прибыли там нет — хорошо, если бы в ноль сработали.

— Как на строительной сфере отразится налоговая реформа?

— Конечно, влияние будет, ведь у нас на субподряде ИП. Они делают отделку в квартирах. Понятно, что если они работали без НДС, то им придется платить этот налог. Это плюс 5% к цене работ, отделка дороже обойдется. Квартиры подорожают.

— Какие планы на 2026 год?

— В следующем году тысяч 70 квадратов жилья построим. У меня точка безубыточности — это 55 тысяч квадратов. Если меньше, будет убыток, потому что начнутся простои наших железобетонных заводов.

И политика, конечно, большую роль играет. Мы очень надеемся на скорейшее завершение СВО. Пусть скорее наступит мир, наши защитники вернутся домой и купят все наши квартиры. Деньги-то они заработали, может, подъем по демографии пойдет и продажи возрастут.