Квартира по цене комнаты: где в Омске за бесценок продают арестованное жилье (и в чем подвох)

За последние два года квартиры в Омске подорожали в полтора раза. Однушку дешевле 2 миллионов рублей сложно найти даже в старом доме на окраине города. Про новостройки мы вообще молчим. Но в продаже есть квартиры гораздо (и даже «гора-а-а-аздо») дешевле рынка, причем в центре города или в элитном жилом комплексе. Мы нашли 11 таких объявлений — есть из чего выбрать. Однако, как говорится, есть нюанс.

В обычных базах недвижимости — на «Циане», «Авито» или «Домклике» — такие квартиры встретишь редко. Объявления публикуются на специализированных сайтах по банкротству или продаже госимущества. Всё потому, что эти квартиры забрали у злостных должников и продают по решению суда. Далеко не факт, что владелец готов добровольно расстаться со своей недвижимостью. Отсюда и низкая цена. Еще один минус: о квартире, как правило, известно немного. В лучшем случае адрес, площадь и количество комнат — на фотографии можно не рассчитывать. Покажем вам, как выглядит дом снаружи, а что у него внутри — тут придется проявить фантазию.

Самый дешевый лот в нашей подборке — двухкомнатная квартира в микрорайоне Привокзальный по соседству с Омским техникумом железнодорожного транспорта. Правда, по площади как просторная однушка — 37,6 кв. м. Сейчас квартира на улице Карбышева, 23а стоит 1 089 360 рублей. Половина этой суммы после продажи пойдет на оплату кредитного долга бывшей собственницы в Сбербанке.

Кстати, это единственная квартира, фотографии которой нам удалось найти. Она находится в одноэтажном кирпичном доме 1970 года постройки. В объявлении указано, что квартира «требует косметического ремонта», но мы бы рекомендовали подойти к нему более обстоятельно. Судя по снимкам, пол дощатый, обои отходят от стен, а в ванной не хватает плитки.

Но вариант всё равно выгодный. Привокзальный — довольно уютный микрорайон, дома сталинских времен здесь соседствуют с более поздними типовыми, встречаются и частник, и новостройки. Продуктовых магазинов достаточно, зелени тоже, транспорт ходит исправно. Причем с ноября мэрия запустила в Привокзальный новый автобусный маршрут.

Двухкомнатная квартира площадью 44,9 кв. м по отличной цене есть на другом конце города, в микрорайоне Первокирпичный. Лот на Краснознаменной, 2б стоит на продаже за 1 251 800 рублей. Квартира находится на втором этаже пятиэтажной хрущевки, панельный дом построен в 1969 году. И это всё, что о ней известно. Немного информации есть о хозяине — он задолжал банку 1,14 миллиона рублей, за что квартира и была арестована.

В этом районе города много советских панелек. В доме на Краснознаменной, 2б квартир в продаже больше нет, но в соседнем двушку чуть меньшей площади — 42 квадрата — дешевле 3 миллионов рублей не найти. В 150 метрах есть детский сад и школа, от остановки ходит четыре автобуса и шесть маршруток. Оттуда можно без пересадок уехать в Старый Кировск, в поселок Николаевка, на Новую Московку, до МЕГИ или нефтезавода.

А вот у этого дома местоположение не самое удачное — пятиэтажка на 2-й Учхозной, 4/2 находится посреди промзоны, путь до ближайшей остановки лежит через пустырь, хозяйственные и производственные корпуса и рыбный рынок. Да и история у него не для впечатлительных. Вот как ее описывает в 2ГИС омич Михаил Капустин.

— Дом сдан как жилой в 2003 году. Изначально здание 1992 года постройки было запланировано как спецкомендатура УВД Омской области для лиц, приговорённых к принудительным работам. Но потом здание передали на баланс мэрии. Переделали сначала под гостиницу, затем в полноценный многоквартирный дом. Однако шумоизоляцию нормальную так и не сделали.

В пятиэтажном доме 138 квартир, одна из них, площадью 33,1 кв. м на третьем этаже, арестована за просрочку по ипотеке. Она стояла на продаже за символические 1 200 000 рублей (комната 18 квадратов на первом этаже и то стоит на 50 000 рублей дороже). Покупателя для квартиры удалось найти с первой попытки: он сделал всего один аукционный шаг, подняв цену на 35 000 рублей.

За двушку на четвертом этаже дома на Молодогвардейской, 14 в микрорайоне Южный развернулась ожесточенная борьба. В результате квартира площадью 41,8 кв. м, которую банк забрал у ипотечницы, подорожала с 1 428 800 до 2 583 800 рублей. И всё равно сумма сделки оказалась ниже рынка: двухкомнатная квартира в доме № 13 на той же улице стоит на продаже за 3 миллиона рублей.

Дом хоть и 1967 года, но, судя по внешнему виду, недавно прошел через капитальный ремонт. Цены ему добавляет хорошая локация: окна выходят на ДК «Железнодорожник», буквально в соседнем дворе — школа и детский сад, через дорогу — торговый комплекс «АТ-маркет» и ледовый дворец спорта им. Александра Кожевникова.

Омск — город хрущевок, а на Иртышской набережной их целый район. До центра 10 минут на общественном транспорте, а двухкомнатную квартиру здесь можно купить всего за 1 480 000 рублей. Правда, с обременением. Жилье площадью 43,4 кв. м на улице Анатолия Маркова, 2 принадлежит женщине-банкроту, но сама она прописана по другому адресу.

«В квартире зарегистрирована и проживает женщина-инвалид 1949 г. р., которая не предоставляет доступ в квартиру и указывает, что выселится только в случае предоставления ей социального жилья», — отмечается в объявлении о продаже.

Кроме того, в квартире была незаконная перепланировка: жильцы снесли межкомнатные перегородки, перенесли санузел, сделали пристройку и демонтировали часть несущей стены дома ради выхода на балкон. Несмотря на это, нашлось аж 15 желающих купить эту недвижимость, но победитель пока не определен.

Добавим, что двушку 45,5 кв. м без юридических проблем на первом этаже в том же доме продают за 4,8 миллиона рублей.

Еще одна хрущевка в подборке, на этот раз в микрорайоне Заозерный. На пятом этаже дома № 11 на улице Малиновского продаются сразу три двухкомнатные квартиры. Арестованная стоит вдвое дешевле: за двушку в 43,4 кв. м Росимущество просит всего 1 808 800 рублей. Для сравнения, 39,4 жилых квадрата стоят 3 600 000 рублей, квартира площадью 44,2 кв. м — 4 040 000 рублей.

В частном объявлении говорится, что «дом в хорошем состоянии, выполнен ремонт подъездов, произведена замена кровли и коммуникаций в подвале, а во дворе установлена новая современная детская площадка». Район тоже неплохой, со всей инфраструктурой для жизни и хорошей транспортной доступностью, но от центра, конечно, далековато.

Чем новее дом, тем дороже в нем будет стоить квартира, даже залоговая. И всё равно на жилье можно прилично сэкономить. Например, 31,2 квадрата в доме на Волгоградской, 24д отдают за 2 236 350 рублей. А Левобережье считается хорошим районом из-за развитой инфраструктуры и относительно свежей застройки. Этот дом 1983 года.

Квартиру на 8-м этаже 14-этажного дома выставили на торги из-за долгов по налогам. Причем сумма долга в 56 раз меньше ее цены — всего 39 826 рублей. Пожить в квартире собственница толком и не успела — женщина купила ее только в 2021 году. Других квартир на продаже в этом доме нет, но в соседнем, построенном по тому же проекту, двушку площадью 47,7 кв. м можно купить за 4 570 000 рублей.

Ненамного больше долг у хозяйки однокомнатной квартиры в доме на проспекте Космический, 20/2: Райффайзенбанк отсудил у нее 182 952 рубля по кредитному договору. При этом квартира площадью 37 кв. м, которую судебные приставы выставили на продажу, стоит 2 780 000 рублей. Половину суммы потенциальному покупателю нужно внести в качестве задатка. И деньги не вернут, если он откажется подписывать договор или платить.

Девятиэтажный кирпичный дом 1987 года постройки — так называемая брежневка позднего периода. По соседству находится ее брат-близнец. В каждом доме 115 квартир, но выбрать сейчас не из чего. Единственная квартира на продаже — двухкомнатная площадью 50,9 кв. м на третьем этаже, ее стоимость — 3,7 миллиона рублей.

Эту квартиру в доме 2019 года постройки на улице Конева вообще можно считать подарком судьбы. Двушка площадью 53,5 кв. м стоит всего 3 500 000 рублей, хотя даже однокомнатную квартиру здесь дешевле 4 300 000 рублей не купить.

Кирпичный дом построен по индивидуальному проекту. По словам соседей, в квартирах тепло, микрорайон безопасный, магазинов в избытке. Разве что добраться на общественном транспорте в микрорайон Садовый проблематично, но с такими проблемами сегодня сталкиваются жители и других кварталов на левом берегу.

Уверены, квартиру в новостройке оторвали бы с руками, но ее владелец буквально за день до начала торгов вернул основателю компании «Омскметаллоопторг» Игорю Бабикову 3,5 миллиона рублей с процентами. Лакомый лот сняли с продажи.

Минимум на полтора миллиона рублей дешевле аналогов стоит двухкомнатная квартира в доме № 15е на улице Волочаевской. Ее владельца в июне 2023 года признали банкротом — омич оформил договор займа под залог своего жилья и не смог по нему рассчитаться. За 42,7 кв. м арбитражный управляющий, который объявил распродажу имущества должника, просит 4 600 000 рублей. Кажется, много, но двушка чуть побольше в соседней девятиэтажке на набережной стоит уже 6 099 000 рублей.

Дом не новый, 1972 года, но район, в котором он находится, этот недостаток с лихвой перекрывает. Под окнами детский сад, в соседнем дворе — школа, в 2 минутах пешком — набережная, в 5 минутах — пляж, в 10 минутах — парк «Зеленый остров», от остановки «Рабиновича» можно уехать в любой конец города.

Самый дорогой лот в нашей подборке — квартира в доме на улице Ф. И. Тютчева, 6 в престижном микрорайоне Старгород. Его застройщик — самый богатый депутат Законодательного собрания Омской области по итогам 2021 года Дмитрий Павлов. 66,4 жилых квадрата на первом этаже дома стоят 6 476 150 рублей. Но и сумма долга ее владелицы по договору займа, к слову, тоже немаленькая — 5,71 миллиона рублей.

Найти в Старгороде квартиру на продаже непросто, конкретно в этом доме сейчас можно приобрести только трешку площадью от 108,5 кв. м за 14 250 000 рублей. Но в соседнем есть двухкомнатные квартиры, и там за 66 кв. м просят минимум 11 500 000 рублей. Так что поселиться по соседству с ВИПами в теории можно с большим дисконтом.

***

Покупку квартиры с торгов можно сравнить с котом в мешке. И речь не только о том, что в объявлениях о продаже нет фотографий. Обычно, чем больше с жильем может возникнуть проблем, тем оно будет дешевле.

— Цена зависит от состояния квартиры, комплекта документов и зарегистрированных лиц, которые могут препятствовать новому собственнику, — объяснял NGS55.RU арбитражный юрист по сопровождению дел о банкротстве Ярослав Сафронов.

По его словам, иногда «убитую» квартиру можно купить и на 90% дешевле рыночной цены, но все сэкономленные деньги, а то и больше, придется потратить на ремонт. Бонусом к банкротной или залоговой квартире, как правило, идут коммунальные долги.

И еще нужно помнить, что взять проблемную квартиру в ипотеку не получится — банки ввязываться в такие сделки не хотят. Так что вся сумма должна быть на руках, причем в кратчайшие сроки. Например, по договору купли-продажи с Росимуществом рассчитаться нужно максимум за пять дней.

— При определенных обстоятельствах это будет достаточно выгодно. Всё зависит от конкретного объекта, который вы хотите купить, и подводных камней, информации, которую вы получили у арбитражного управляющего, выписок из ЕГРН и так далее, — отмечал старший юрист «Единого правового центра» Александр Форс. — Но я бы не рекомендовал, потому что человек, не обладающий знаниями, где взять данные по наличию собственников, несовершеннолетних лиц, которые могут быть там зарегистрированы, по задолженности, может попасть в такую ситуацию, что ему придется несколько лет судиться, чтобы выселить из его же жилья предыдущих собственников.