В Омске продают квартиры в два раза дешевле рынка. В чем подвох?

Хотите уютную двушку в кирпичном доме на Перелета с видом на Христорождественский собор за 3 миллиона рублей или 67,5 квадрата в статусном ЖК «Два капитана» на берегу Иртыша за 4,6 миллиона рублей? Нет, это не объявления из 2019-го. Квартиры по такой цене вполне можно купить и сейчас, только не через агентство недвижимости, а на аукционе. Рассказываем, где продают квартиры с дисконтом, почему они стоят так дешево и чем рискует покупатель.

На торгах в основном продаются квартиры банкротов и должников. Арбитражные управляющие размещают лоты на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве, информацию о продаже арестованного и залогового имущества можно найти, например, на сайте Росимущества. Пользоваться ими максимально неудобно. Исключение — «ГИС Торги», этот сайт недавно обновили. Но есть агрегаторы, которые собирают данные с этих и других ресурсов («Торги России», «БанкротБаза.ру», «Все залоги» и т.п.), и сайты электронных торговых площадок, на которых непосредственно проходят торги (РАД, «Сбербанк-АСТ», «Фабрикант» и др.). Там можно сделать сортировку по региону, цене, площади и другим параметрам.

— Чтобы участвовать в торгах, нужно зарегистрироваться на площадке (предоставить свои паспортные данные, ИНН) и получить электронную подпись, которая тоже денег стоит. Второй вариант — участвовать через агента. Его услуги оплачиваются в размере от 5 до 20 тысяч рублей, — рассказал арбитражный управляющий Константин Семинихин.

Второй вариант предпочтительнее, если вы не планируете зарабатывать перепродажей квартир, а ищете жилье для себя и не хотите вникать в технические моменты. Также нужны деньги на задаток, который, по словам юриста Вадима Артемьева, составляет 10–20% от начальной цены лота.

Сами торги проводятся в нескольких форматах. При продаже квартир банкротов — это аукцион (на повышение цены) и публичное предложение (на понижение).

— Первый этап проходит в форме аукциона, цена в заявках участников должна быть выше стартовой. Так торги проводятся два раза, причем на второй раз цена снижается на 10 % по сравнению с начальной. Второй этап — публичное предложение, на котором в определенный период цена на квартиру снижается на 10 %. Это может быть и каждые 5 дней, и каждые 30 дней — всё зависит от утвержденного положения о торгах. Поэтому стоимость при публичном предложении значительно ниже стоимости квартиры, которую продает обычный продавец, — оптимистично заметил арбитражный юрист по сопровождению дел о банкротстве Ярослав Сафронов.

Квартиры ипотечных должников продаются на публичных торгах. Там, если первый аукцион не состоялся, цена может снизиться и на 15 %. Например, в ноябре 2022 года ипотечная квартира площадью 89,9 кв. м на Мельничной продавалась за 3,1 миллиона рублей, а в январе 2023 года на повторных торгах цена снизилась до 2,6 миллиона. Для сравнения, квартира в три раза меньшей площади в том же доме, если покупать ее через риелтора, стоит минимум 1,8 миллиона.

Далеко не все жилье реализуется по привлекательной цене. Если квартира в залоге у банка, то цену устанавливает он. Банки, с одной стороны, хотят как можно быстрее избавиться от непрофильного актива, а с другой — не готовы продавать его себе в убыток. Так что на большую скидку рассчитывать не стоит. Более того, квартира в нормальном состоянии и в хорошем районе может уйти с молотка гораздо дороже стартовой цены.

— Раньше участников торгов по выкупу залоговых квартир было не так много, как сейчас, и нередко дисконт при их продаже с торгов доходил до 20–30 %. Сейчас же конкуренция за такие квартиры выросла, и часто они продаются с минимальным дисконтом 5–10 %, а то и вовсе в пределах реальной рыночной стоимости, — добавил эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Виталий Швецов.

В апреле 2022 года Росимущество выставило на продажу трешку площадью 65,7 кв. м в новостройке на улице Завертяева. «Юникредитбанк», который выдал кредит на покупку квартиры, оценил ее в 2,4 миллиона рублей. Победитель торгов предложил вдвое больше начальной цены — 3,9 миллиона рублей. И это всё равно дешево, потому что двухкомнатная квартира в том же доме сейчас стоит 4,2. Чтобы не пропустить такие лакомые лоты, нужно постоянно мониторить предложения, говорит юрист Вадим Артемьев.

Удачной с точки зрения цены может стать сделка на банкротных торгах. Правда, нужно быть готовым к тому, что заселиться в квартиру получится не сразу, а сэкономленные деньги уйдут на ремонт.

Старший юрист «Единого правового центра» в Омске Александр Форс добавляет: факторов много, и чем более проблемный объект, тем он может стоить дешевле. Первый фактор — задолженность по коммунальным платежам.

— Чтобы новому собственнику доказать, что задолженность образовалась до него, ему вероятнее всего придется обращаться в суд, потому что ресурсоснабжающие организации и управляющие компании в досудебном порядке эту задолженность не аннулируют, — говорит он.

Не советует юрист покупать квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети. Взрослых собственников гарантированно можно выписать через суд, детей — не факт.

— По таким категориям дел будет привлекаться орган опеки и попечительства. При условии, что у родителей ребенка не будет иного имущества, в котором они могут его прописать, есть вероятность, что органы опеки не дадут положительного заключения по поводу выселения детей. Единообразия в судебной практике по этому поводу нет, — уточнил Александр Форс.

Даже если предыдущий владелец согласится съехать добровольно, на прощанье он может сломать сантехнику, снять линолеум и вырвать розетки.

— У меня достаточно большой пул инвесторов, которые обращаются за подбором квартир, но я лишь в исключительных случаях предлагаю им выкуп залоговых квартир, поскольку, как правило, риски при покупке не оправдываются никаким дисконтом, а проблемы с выселением могут занимать продолжительное время и приводить к дополнительным затратам, как времени, так и финансовых средств, — поделился опытом Виталий Швецов.

Покупку квартиры с аукциона можно сравнить с котом в мешке. Чаще всего в объявлении нет ни одной фотографии, а описание ограничивается выпиской из единого госреестра недвижимости или, в лучшем случае, техническим паспортом. Арбитражного управляющего можно попросить показать лот вживую, с Росимуществом, которое организует торги по поручению судебных приставов, не стоит и пытаться. И это еще одна из причин, по которой квартира может стоить дешевле.

— Вы с документами ознакомились, а как посмотреть квартиру, я вам не скажу. Заявители самостоятельно этим занимаются, — ответили нам в Росимуществе на вопрос, как посмотреть девятикомнатную квартиру в «судейском» доме на Учебной за 19 миллионов рублей. — Не факт, что вам откроют двери, потому что, скорее всего, там живут должники, которые выселяться оттуда не хотят.

Арбитражный управляющий Константин Семинихин настроен оптимистично. По его мнению, если тщательно проверить квартиру на юридическую чистоту, а собственников на адекватность, есть смысл участвовать в торгах. Правда, предупредил он, на руках должны быть свободные деньги — кредит под эту сделку, скорее всего, банк не даст. Тем более что рассчитаться по договору с Росимуществом победитель должен в течение 5 дней.

Старший юрист «Единого правового центра» Александр Форс согласен, что покупка может быть выгодной, но риски все-таки перевешивают.

— При определенных обстоятельствах это будет достаточно выгодно. Всё зависит от конкретного объекта, который вы хотите купить, и подводных камней, информации, которую вы получили у арбитражного управляющего, выписок из ЕГРН и так далее, — объяснил свою позицию он. — Но я бы не рекомендовал, потому что человек, не обладающий знаниями, где взять данные по наличию собственников, несовершеннолетних лиц, которые могут быть там зарегистрированы, по задолженности, может попасть в такую ситуацию, что ему придется несколько лет судиться, чтобы выселить из его же жилья предыдущих собственников.

Эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Виталий Швецов тоже отговаривает от покупки. Его аргументы: на рынке и так достаточный выбор квартир с дисконтом, которые и купить проще, и новоселье надолго откладывать не надо.

Риски покупки квартиры на торгах по банкротству от юриста Ярослава Сафронова:

• прежний собственник может не пускать покупателя в квартиру, тогда его придется принудительно выселять с участием судебных приставов и полиции;
  

• в квартире могут быть зарегистрированы лица, которых невозможно выселить даже через суд. Придется договариваться, в том числе через покупку им жилья;
  

• квартира может быть в плохом техническом состоянии (без ремонта);
  

• в квартире может быть сделана незаконная перепланировка. Придется либо оформлять ее, либо приводить помещение в первоначальное состояние;
  

• должник может обжаловать результаты торгов в ФАС или в суд, если финансовый управляющий или залоговый кредитор нарушил права должника или третьих лиц, например, детей.