Бассейн в комнате и джакузи на лоджии? Как сделать перепланировку и не остаться без квартиры

Джакузи на лоджии? Почему бы и нет? Бассейн в комнате? Отличная идея! Это же моя квартира, что хочу, то и делаю. Так думают некоторые собственники и потом искренне удивляются, почему на них недобро смотрят соседи, а управляющая компания грозит как минимум штрафом, а как максимум — судом. Что можно безнаказанно делать в своей квартире и как узаконить сделанное?

По данным директора Национального центра перепланировок и реконструкций Светланы Гоненко, примерно в половине квартир на вторичном рынке планировка была изменена. Собственники объединяют кухни с комнатами и туалет с ванной, ломают встроенные шкафы и прорубают новые дверные проемы. Чаще всего новая конфигурация жилья никак не узаконена. Это 28 миллионов квартир в масштабах России. В новостройках, квартиры в которых зачастую сдаются без внутренних стен, перепланировки не избежать в 100% случаев. И прежде чем ее делать, нужно согласовать работы с администрацией округа.

— Не надо узаконивать текущий ремонт, который не связан с переносом стен или сантехнического оборудования: замену дверей, окон, натяжные потолки, отделку согласовывать не нужно. Бывает, ветхая стена развалилась, на ее месте ставят такую же новую, ее узаконивать тоже не надо, — уточнила Светлана Гоненко.

Для более серьезных изменений в квартире потребуется проект. По аналогии с медицинскими услугами: «Имеются противопоказания, необходима консультация специалиста». Он нужен, например, для строительства перегородок, расширения мокрых зон, устройства теплых полов и т. п. К тому же грамотный специалист отговорит вас от установки газовой плиты на балконе, переноса ванны в спальню и увеличения кухни за счет санузла. Узаконить эти изменения не получится — они небезопасны. Если о них узнает Госжилинспекция, квартиру нужно будет привести в первоначальный вид.

Продать такое жилье тоже будет непросто. Ипотеку на нее банк, скорее всего, не даст, придется искать покупателя с наличкой, и если он юридически подкован, то попросит большую скидку на квартиру. По опыту Светланы Гоненко, в случае с большими квартирами в элитном доме она может достигать нескольких миллионов рублей. Например, в мае двухэтажная квартира с мансардой площадью 180 кв. м в доме на Маршала Жукова, принадлежащая омской династии строителей, ушла всего за 7,9 миллиона рублей. В техпаспорте на квартиру было указано, что Цементы сделали самовольную перепланировку, установив перегородку, из-за чего ее общая площадь уменьшилась на 0,2 кв. м. Казалось бы, мелочь, но если ее не легализовать, в перспективе можно лишиться квартиры, и суд не остановит даже то, что жилье у вас единственное. В Омске первое такое решение было вынесено еще в 2014 году.

Шаг 1. Перепланировка начинается с проекта. Заказывать его нужно у подрядчика, который имеет допуск саморегулируемой организации на проектирование. И желательно, чтобы он специализировался именно на перепланировке и реконструкции объектов. Так вероятность того, что проект примут с первого раза, будет гораздо выше.

Шаг 2. Согласуйте проект перепланировки с окружной администрацией. Документы можно принести лично или подать через портал госуслуг. Это бесплатно. Заявление рассматривают 45 дней, и, если замечаний к проекту нет, выдают разрешение на перепланировку. Это значит, что можно приступать к ремонту и не бояться штрафа. Разрешение действует двенадцать месяцев, но его можно продлить еще на шесть.

Шаг 3. Согласовать придется не только проект перепланировки, но и конечный результат. Для этого снова нужно обращаться в администрацию округа, на территории которого находится квартира. Запросить акт завершения работ также можно удаленно, через портал госуслуг. К вам приедет приемочная комиссия и проверит, по проекту сделаны работы или нет. Ждать придется 30 дней, и денег с вас за это тоже не возьмут.

Шаг 4. С проектом перепланировки, разрешением на перепланировку и актом о приемке работ отправляйтесь к кадастровому инженеру — он сделает новый технический план квартиры. Техплан потребуется для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проверьте, состоит ли кадастровый инженер в специализированном реестре. Там же можно узнать об отказах в кадастровом учете по подготовленным им документам и совершенных ошибках.

Шаг 5. Зафиксируйте все изменения в ЕГРН и получите новую выписку из Росреестра. Светлана Гоненко рекомендует проверять сведения о квартире на каждом этапе. Конфигурация и площадь квартиры должны быть идентичными во всех документах. Нужно обращать внимание и на такие «мелочи», как окна. Их могут либо забыть нарисовать, либо могут вставить лишние. Услуга бесплатная.

Наличие проекта, согласованного с администрацией, разрешения на перепланировку, акта приемки, технического плана и выписки из Росреестра говорит о том, что перепланировка законная.

— Если чего-то не хватает (допустим, продавец покажет только проект и распоряжение на перепланировку), это говорит о том, что перепланировка до конца не оформлена. И не факт, что покупатель сможет ее узаконить, потому что могли измениться нормы, — добавила директор Национального центра перепланировок и реконструкций.

Согласование перепланировки занимает минимум три месяца, это если документы примут с первого раза и их не придется переделывать. Можно самому бегать по всем инстанциям, а можно заказать согласование перепланировки под ключ в специализированных организациях. Так вы потратите больше денег (от 30 тысяч рублей), но зато сэкономите время.

Пройдите наш тест и проверьте, знаете ли вы, что можно и что нельзя делать дома. Спойлер: право собственности на квартиру не дает права ставить джакузи на лоджии.