Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее. В компании «Этажи» рассказали, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.
Первоначальный взнос
Руководитель ипотечного департамента компании «Этажи» Анна Лангеман отмечает, что первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом. Самые выгодные ставки можно получить при взносе 20–30 процентов от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.
Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80%.
— Сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5–10% от стоимости жилья, — добавляет Анна Лангеман.
Схемы платежей
Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.
По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.
При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.
Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ, и спросом такая схема, как отмечает эксперт, не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.
Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.
— Если же вам нужен дифференцированный график для того, чтобы переплата по кредиту была меньше, знайте: из аннуитетной схемы можно самостоятельно и добровольно перейти к дифференцированной — достаточно увеличить в начале срока свой платеж до уровня дифференцированных платежей. Всё, что вносится сверх обязательного аннуитетного платежа, нужно направлять на досрочное гашение. Главное, это можно делать без принуждения и по возможности (то есть в какой-то момент можно оплатить только обязательный платеж по графику), — комментирует эксперт.
Срок кредита и различные хитрости с ним
У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.
— Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением. Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой. То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре, и переплата будет по факту реального пользования кредитом, — отмечает эксперт.
Выгодные способы погашения
Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму, многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.
— Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ею обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга, — рекомендует Анна Лангеман.
Итак, чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, заём стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет. Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа, платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше. В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.
Отметим, что при оформлении ипотеки в компании «Этажи» ряд банков предоставляет скидки по ставке до 0,7% годовых. Экономия может составить от 200 до 437 тысяч рублей. Например, оформляя ипотеку в банке на 2 миллиона рублей сроком до 20 лет на уже готовое жилье по ставке 8,1% годовых, клиенту придется ежемесячно платить по 16,8 тысячи рублей, а переплата по процентам за весь срок пользования кредитом составит 2 миллиона рублей. Со скидкой 0,7% от компании «Этажи» при тех же условиях займа переплата составит 1,8 миллиона рублей, а ежемесячный платеж сократится до 15,9 тысячи рублей. Экономия — 207 тысяч рублей.
Если сохранить размер платежа в 16,8 тысячи рублей, но сократить срок кредита (самым выгодным в нашем случае будет 17,8 лет), то на процентах можно будет сэкономить еще больше — 437 тысяч рублей.
Получается, что со скидкой в 0,7% общая переплата по кредиту уменьшается от 11 до 27%.
Для клиентов компании услуга оформления ипотеки бесплатная (стоит уточнить в офисе «Этажей» в своем городе, в некоторых регионах она предоставляется бесплатно и не клиентам), для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплаты.
До 0,7% ПАО Банк «ФК Открытие». Генеральная лицензия банка РФ № 2209 от 24.11.2014
До 0,4% ПАО Банк «ВТБ». Генеральная лицензия банка РФ № 1000 от 08.07.2015
До 0,3% ПАО «Сбербанк России». Генеральная лицензия банка РФ № 1481 от 11.08.15
Предложение действительно с 01.01.20 по 31.12.20
