Ликбез для мышки-норушки: можно ли жить в заброшенном доме

Проблема, о которой пойдёт речь в очередном выпуске рубрики «Ликбез», знакома каждому читателю NGS55.RU — по крайней мере, на теоретическом уровне. Ведь все мы читали в детстве русские народные сказки. Одна из самых известных сказочных историй начинается так:

«Стоит в поле теремок. Бежит мимо мышка-норушка. Увидела теремок, остановилась и спрашивает:

— Терем-теремок! Кто в тереме живет?

Никто не отзывается. Вошла мышка в теремок и стала там жить».

Позже к мышке подселились, один за другим, лягушка-квакушка, зайчик-побегайчик, лисичка-сестричка и волчок — серый бочок. Все они жили в ничейном доме-теремке, пока медведь косолапый его не разрушил. То ли он хотел стать ещё одним жильцом, то ли (это гипотеза от читателя, знакомого с юридической практикой) это был представитель закона, который был против захвата бесхозного строения.

Похожая история, оставшаяся без грустного финала, легла в основу мультфильмов про деревню Простоквашино, а американцы хорошо знакомы с сюжетом о жизни в заброшенном доме благодаря классическому фильму «Эта прекрасная жизнь», который они смотрят каждое Рождество.

Так законно ли поступила мышка-норушка, поселившись в ничейном доме? Что делать, если вы нашли теремок, который никому не принадлежит, и этот теремок вам нравится? В этом мы и постараемся разобраться в традиционном формате «Вопрос-ответ».

Давайте сразу определимся: поселиться в заброшенном доме можно или нельзя?

Во-первых, нет такого понятия — «заброшенный дом». Есть дома, которые не являются чьей-либо собственностью: прежний хозяин уехал и бросил своё имущество, либо умер, не оставив наследников, либо эти наследники не заинтересовались тем, что он им оставил. Выяснить, есть ли у дома формальный хозяин, можно, обратившись в Росреестр за выпиской.

И если в выписке будет написано, что владельца нет?

Тут не может быть чёткого рецепта. В принципе, бесхозное имущество переходит в собственность муниципальной власти вместе с обязанностью провести межевание, а потом это имущество содержать (или, например, снести, если дом в плохом состоянии и может стать источником опасности). Муниципалы таким вещам, как правило, не рады: денег в их бюджетах и без того всё меньше, а обязанностей — всё больше. Соответственно, во многих случаях они не торопятся вступать во владение и рады уступить бесхозный дом тем, кто хочет его купить.

Чтобы оформить право собственности, нужно пойти в администрацию с выпиской из Росреестра об отсутствии собственника. Чиновники должны признать имущество выморочным и выставить его на торги. Логика подсказывает, что, если дом брошен, то других желающих его купить не будет, а цена окажется невысокой.

Есть и другой способ — попытаться найти ближайших родственников последнего хозяина дома и договориться с ними: они вступят в наследство и продадут свою недвижимость. Понятно, что в этом случае придётся оплатить оформление ими документов, но зато ждать нужно меньше. Ведь для того, чтобы убедиться в выморочности имущества, администрация должна взять паузу — целый год.

Второй плюс этого варианта — стопроцентные гарантии. Ведь теоретически возможно такое: вы купите дом у муниципалитета, обоснуетесь там, вложите деньги, но в один прекрасный день появятся наследники прежнего хозяина и заявят о своих правах.

Но ведь есть определённые сроки вступления в наследство. Да и выморочность имущества была подтверждена.

Сроки и правда есть: это шесть месяцев. Но закон содержит оговорки, о которых NGS55.RU уже писал однажды: наследник может получить своё и позже, если не знал и не мог знать об открывшемся наследстве; если у него были объективные обстоятельства, по которым он не смог принять наследство вовремя; и если он обратился в суд раньше чем через шесть месяцев после того, как эти обстоятельства исчезли. Скажем, если человек провёл 10 лет в плену у сомалийских пиратов и вернулся, когда все его родственники уже умерли, он заявит в суд о восстановлении своих имущественных прав — и, видимо, выиграет дело.

Но такого человека в любом случае не удалось бы найти на предварительном этапе.

Да, верно. Из-за таких ситуаций попытка получить ничейный дом даже полностью законными методами всегда связана с некоторым риском.

А если просто поселиться в доме, который выглядит как заброшенный?

Авторам Гражданского кодекса известны варианты, при которых такой ход может быть одобрен. Читаем 234-ю статью:

— Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет… приобретает право собственности на это имущество.

То есть вы занимаете дом, живёте в нём, ни от кого не скрываясь, и, если за 15 лет не объявились законные претенденты, можете оформить документы и стать формальным владельцем. Это называется «приобретательская давность». Строго говоря, необязательно жить в таком доме, чтобы начался отсчёт 15 лет: достаточно постоянно о нём заботиться, чтобы это было очевидно для окружающих.

Как оформляются в этом случае права собственника?

Через суд. Нужно будет подать иск, подготовить всю техническую документацию по дому, заплатить госпошлину.

Важное уточнение: понятие «приобретательская давность» не распространяется на те случаи, когда вы живёте в конкретном месте по договору любого типа — об аренде или о социальном найме.

Как доказать, что целых 15 лет жил в доме или постоянно о нём заботился?

Тут понадобятся, конечно, показания соседей. Помогут оплаченные квитанции на коммуналку, счета, по которым вы оплачивали ремонт, и т. п. Надо уточнить, что дом не должен быть обременён никакими долгами: если вы за него постоянно платите — значит, владеете им добросовестно.

А если претендент появится, когда 15 лет ещё не кончились?

Что ж, тогда придётся съезжать: ведь никакие права на дом у вас ещё не появились.

Но я же содержал дом и вкладывал в него деньги!

Если ваши вложения можно отделить от дома и увезти с собой — никто не помешает это сделать. А вот со стоимостью ремонта или перестройки дома (мы понимаем, что брошенная недвижимость обычно в плохом состоянии) будет намного сложнее. Можно попытаться обратиться в суд, чтобы взыскать хотя бы часть вложенных денег с нового владельца, но вероятность положительного исхода, мягко говоря, не стопроцентная. Такой иск точно не будет иметь смысла, если нет документов, подтверждающих, что дом именно при вас пережил радикальные и необходимые для жизни в нём улучшения. Ещё надо будет доказать, что вы сделали всё необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома (в том числе и это могли иметь в виду авторы Гражданского кодекса, говоря о «добросовестном владении»).

Самый лучший вариант при таком развитии событий — постараться мирно договориться с наследником, чтобы отбить хотя бы часть вложенных денег.

А у него могут появиться претензии из-за того, что в его доме жили посторонние люди?

Если речь о наследнике, то дом не его. Он заявляет о своих правах в суд, суд эти права подтверждает, и вот после этого дом надо освободить без проволочек. Понятно, что есть риск столкнуться с претензиями: человек может заявить, что его наследство из-за вашего хозяйствования уменьшилось, и при наихудшем раскладе может даже образоваться уголовное дело.

В Уголовном кодексе есть статьи 158 «Кража» и 167 «Умышленное уничтожение или повреждение имущества». Скажем, пустили вы на дрова развалившийся сарай и появившийся наследник или владелец усадьбы пишет на вас заявление о «причинении значительного ущерба» (значительным признаётся ущерб, превышающий пять тысяч рублей). За такое можно отправиться в колонию на два года. Ну а если вы продали на вес металлическую бочку, стоявшую у колодца, или сбыли другой инвентарь, показавшийся вам ненужным, то и объяснять ничего не надо. Кстати, у 158-й статьи есть параграф 2 с неприятным уточнением: «Кража, совершённая с незаконным проникновением в помещение».

Если подвести итоги: какой вариант действий наименее рискованный?

Вывод такой. Если мышка-норушка захотела занять ничейный теремок, ей надо бросить все силы, чтобы найти владельца или его наследников. Даже если домик этот совсем старый и разваленный, какой-нибудь претендент может появиться после того, как мышка сделает ремонт, и захочет взять своё. Ну или просто пришлёт медведя косолапого для радикального решения вопроса. На поиски и оформление документов придётся потратить время, силы и деньги, но совсем бесплатных теремков, к сожалению, не бывает.