Несносные дома: сколько еще простоят омские хрущёвки?

НГС.ОМСК узнал, сколько в городе 5-этажных хрущёвок, и поинтересовался у специалистов, как долго они простоят.

В конце февраля президент Владимир Путин поручил мэру Москвы Владимиру Собянину снести хрущёвки в столице, сообщило РИА Новости. Перед этим Собянин рассказал главе государства, что столичные хрущёвки находятся в аварийном состоянии, поэтому их проще пустить под снос, чем отремонтировать. Уже в середине марта в Госдуме при обсуждении проекта по сносу 5-этажек, построенных в советское время в Москве, лидер «Справедливой России» Сергей Миронов предложил применить столичную программу по расселению хрущёвок по всей стране, если она пройдет успешно. Сколько хрущёвок в Омске и как долго они прослужат, в чем их преимущества и недостатки — в материале НГС.ОМСК.

Лидером по количеству хрущёвок в стране является Омск — к такому выводу пришли аналитики геомаркетинговой компании SmartLoc. Авторы исследования, опубликованного в начале марта, сравнили количество квартир, расположенных в 5-этажных домах советского времени, с общим числом квартир и частных домов в городе. В итоге получился рейтинг, который возглавил Омск. В нашем городе, по данным исследования, 38 % квартир находится в хрущёвках. Второе и третье места заняли Пермь (35 %) и Красноярск (33 %). В столице таких домов совсем немного — всего 14 % от общего количества.

Справка: Хрущёвка — стандартный панельный или блочный дом (этим словом называют и квартиры в нём), обычно 5-этажный, упрощенной планировки и с малогабаритными квартирами периода массового жилищного строительства в СССР в 60-х годах XX в., связанного с именем руководителя страны того времени Никиты Хрущёва. Пятиэтажки строили с 1958 по 1970-й года (наиболее активно в Омске — в 1964–1968 года) без лифтов и мусоропроводов, но дома обязательно оснащали центральным отоплением, канализацией, ванной и газовой плитой. Самая распространённая серия хрущёвок — серия 1-335 — это дома с неполным каркасом и стенами, утеплёнными минватой (dic.academic.ru).

С вопросом о количестве хрущёвок в Омске корреспондент НГС.ОМСК позвонил в мэрию. В отделе организации ремонта жилфонда департамента жилищной политики пояснили, что в Омске насчитывается 617 хрущёвок, из них 170 — это дома самой распространенной серии 1-335. Подавляющее большинство 5-этажных хрущёвок в Омске находится в городке Нефтяников. Начальник отдела организации ремонта жилфонда Николай Машков рассказал, что минимальный «срок годности» любого дома зависит от фундамента. Поэтому для 5-этажек хрущёвского периода, технология строительства которых мало чем отличалась от технологии возведения современных «панелек», минимальный срок службы составляет 60 лет.

«Получается, что минимальный срок службы этих домов истекает только в 2023–2027 годах. Думаю, максимальный нормативный срок они еще не исчерпали, всё зависит от износа дома. Дом может простоять и век, если его фундамент не размывает, подвал не затапливает, арматура не покрывается коррозией и прочее. По сути нужно заниматься мониторингом состояния жилфонда — раз в 5 лет обследовать стены и фундамент, и тогда будет понятно, сколько простоит дом. Срок службы у всех серий хрущёвок, кроме 1-335, дольше, потому что 1-335 — полукаркасный дом. А вообще все они строились как временное жильё», — пояснил Машков.

Он рассказал, что с 2008 года в Омске началось «усиление» (капремонт) домов с неполным каркасом — тогда хрущёвки попали в федеральную программу капремонта и преобразились — теперь 5-этажки, обшитые сайдингом, похожи на домики из конструктора «Лего» (как 5-этажка на ул. Нефтезаводской, 8). За 4 года в городе капитально отремонтировали 52 пятиэтажки серии 1-335. В 2012 году программу завернули из-за отсутствия денег в бюджете. Ремонт хрущёвок будут проводить за счет средств фонда капремонта.

Интересный факт о прочности таких домов: в соседнем Новосибирске в 2014 году после обследования хрущёвок ученые пришли к выводу, что местные хрущёвки прочнее, чем принято считать, в 2–3 раза. Так, в городе есть 5-этажка на ул. Степной, которую 40 лет назад протаранил «кукурузник» Ан-2. Несмотря на 2-метровую дыру в стене и пожар, дом выстоял: его реконструировали и сейчас там живут люди.

«Усилить 4-подъездный 5-этажный дом [серии 1-335] по меркам современного строительства стоит грубо говоря 5 млн руб. Утеплить фасад и обшить сайдингом — еще 10 млн руб. 15 млн руб. это не дороже, чем строить новый дом и расселять его. Снести дом недорого, дороже его расселить», — продолжил рассуждать Машков.

Директор по строительству ЗЖБИ-7 Андрей Измоденов (его компания возводит в Омске в основном кирпичные дома), уверен, что хрущёвки нужно сносить, поскольку они занимают большую территорию, а вместо них строить современные дома в 9–12 этажей.

«Это, конечно, интересная тема — убрать хрущёвки и перепланировать дворы, сделать с хорошими подъездами и парковками. Но это очень дорого. Всем людям надо дать квартиры — их 100–120 квартир в стандартном 5-этажном доме. Конечно, может быть, есть среди хрущёвок аварийные, которые проще снести. Но мы равняемся на Москву, которая богаче, чем Омск, там и спрос на квартиры сумасшедший, а у нас рынок стоит», — считает он.

Предположения Андрея Измоденова подтвердили и в мэрии — там согласились, что в столице снести хрущёвку легче из-за высокой стоимости земли, на такие проекты проще найти инвесторов. «Сама конструкция еще не разрушается, аварийных случаев не видел. Хрущёвки могут еще дольше простоять. Да, выглядят они зачастую плохо, некрасиво. Но они простоят еще. Другое дело, что люди не хотят уже жить в хрущёвках — они неудобные, их время ушло, требования потребителя изменились. Люди хотят, чтобы кухня и коридор были большими. Раньше хрущёвка казалась дворцом», — считает Измоденов и добавляет, что сам был жильцом домов этого типа и помнит неудобные тесные комнаты.

Об этом же говорит Мария, которая недавно взяла в ипотеку квартиру в «сталинке» в одном из домов на ул. Андрианова. Девушка поделилась впечатлениями — она год прожила в 2-комнатной хрущёвке на Нефтезаводской, 10.

«В этой квартире крайне неудобная планировка при площади 2-комнатной квартиры 45–47 кв. м. И эти низкие давящие потолки. Кухня — это 5,9 "квадратов". Прихожая крошечная и такой же крошечный санузел. Во время ремонта, чтобы расширить прихожую, пришлось уменьшить без того маленькую ванную. Если обуваться в прихожей, то когда наклоняешься — головой упираешься в одну стену, поясницей — в другую. Мебель поставить в квартире нереально! Даже 2-спальная кровать еле входит — свободного места по бокам почти не остается. Придумать место для стиральной машинки в такой квартире — подвиг. Мы когда делали ремонт, освободили место в кухне только за счет того, что убрали "хрущёвский холодильник" и сделали там шкаф, а вместо подоконника кухни — столешницу. Так нам удалось втиснуть в кухню маленькую стиральную машинку — теперь здесь можно протиснуться вдвоем, но с трудом, плечом к плечу», — делится омичка.

Распространенные стереотипы о хорошей слышимости в хрущёвках девушка опровергла. Она добавила, что зимой в этих старых домах всегда тепло за счет толстых несущих стен кирпича.

«Хрущёвка — это спасение для молодой семьи. То есть у тебя есть вроде как бы спальня, как бы гостиная, и стоят они недорого — сейчас "двушку" можно купить за 1,5 млн руб.», — считает жительница Омска.

Одна из 5-этажек у «Каскада» на ул. Тимуровский проезд, 2 примечательна тем, что 2 подъезда здесь занимают управление МЧС, главное управление региональной безопасности и управление по делам ГО и ЧС. Также в здании работают поликлиника и аварийно-спасательная служба. Жильцы есть только в одном подъезде. Дом, построенный в 1958 году, находится в исправном состоянии

Другая омичка, владелица квартиры в хрущёвке в районе Иртышской Набережной Ксения признает, что жилье маленькое и поэтому подходит для небольших семей. Омичка видит в этом свои плюсы. «В доме всегда тихо: мало того, что здесь достаточно соседей-пенсионеров, так еще и стены толстые (чего, впрочем, не скажешь о хлипких перегородках внутри "однушки"). Квартира угловая, но в ней тепло. Другой плюс — 2 окна в зале: маленькое и большое с балконной дверью, поэтому, несмотря на скромные размеры жилья, в комнате много "воздуха"», — перечислила Ксения.

По ее словам, квартира обошлась недешево, но о своем решении она ни разу не пожалела: живет почти в центре, но каждый день наслаждается природой. «Когда я покупала квартиру, остановилась на крохотной хрущёвке, потому что она находится в одном из самых красивых мест города. Теперь природой я могу любоваться, даже принимая душ, — в ванной сохранилось окно на кухню, через которое я вижу Иртыш. Еще один приятный пережиток прошлого — "зимний холодильник" в стене, в нем я храню картошку. Выше — широкий подоконник, на котором свободно умещаются микроволновка, чайник, а при необходимости и мультиварка», — поделилась омичка Ксения.

По мнению директора компании оценки недвижимости «ОМЭКС» Максима Репина, вложение средств в омские хрущёвки некоторое время ещё будет оправданным. По данным аналитиков ОМЭКС, средняя цена за «квадрат» в хрущёвке в Омске составляет 39 660 руб. Из расчёта этих данных, средняя стоимость «однушки» в 5-этажке хрущёвского периода в Омске составит 1 млн 309 тыс руб. (при площади 1-комнатной квартиры 33 кв. м).

«Хрущёвки занимают большой сегмент рынка в России и в Омске, в частности. 5-этажки есть разных серий, и в Москве есть дома более ранних серий, срок службы которых был по 25 лет. В Омске таких домов нет, срок службы минимум 60 лет. Поэтому я считаю, что в Омске хрущёвки не представляют аварийной угрозы и они могут продолжать оставаться в строю и сегментом рынка. Тем, кто покупает, советую смотреть на техническое состояние дома. Эти дома стоят на учёте и все обследуются экспертами. О сносе: никакой бюджет регионов не выдержит сноса домов. Москва себе может это позволить – её бюджет больше консолидированных бюджетов всех городов страны. В других регионах, особенно в нашем, таких средств нет, и вряд ли федерация их выделит в ближайшем будущем. Это заявление [о сносе] просто политический вброс, это нужно понимать.

Скорее всего, в долгосрочной перспективе цена на хрущёвки будет снижаться. Такие квартиры будут в тренде чуть хуже, чем другие сегменты рынка, потому что комфортность проживания в них ниже, но сегмент будет оставаться. И если хорошая цена и можно торговаться, то почему бы и не взять [квартиру в хрущёвке] на какой-то период времени, но не самый долгосрочный. Если вы выбираете жильё всерьёз и надолго – это не ваш вариант, скорее всего», - считает Репин.