Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Из-за сокращения зарплаты и частых задержек выплат на предприятии Наталья просрочила платежи по ипотечному кредиту. Через полгода она погасила накопившуюся задолженность, но позиция банка была категоричной: ей пришлось продать квартиру и полностью закрыть кредит. Наталья сомневается: сможет ли она с такой испорченной кредитной историей взять новый кредит? Есть ли у историй свой «срок давности»? Как ей восстановить свою финансовую репутацию и можно ли доверять кредитным брокерам, гарантирующим получение кредита в банке даже с плохой кредитной историей?

Наталья Брусницына, начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Уральский» «Райффайзенбанка»

: «Каждый банк устанавливает свои внутренние критерии оценки качества кредитной истории человека, при этом для ипотечных кредитов могут существовать и дополнительные критерии оценки. Так, один банк может одобрить кредит, если факт просрочки по кредиту, отраженный в кредитной истории, был, допустим, год назад, другой же банк откажет.

Если в день платежа по договору человек не исполняет свои обязательства в полном объеме, то данные о просрочке сразу же передаются в бюро – то есть сведения передаются с первого дня просроченной задолженности, эти данные не подлежат корректировке.

Потенциально наличие плохой кредитной истории ведет либо к отказу банка в кредитовании, либо к повышенной ставке по выдаваемому кредиту. Уверена, активной жизненной позиции кредитного брокера недостаточно для положительного решения по кредиту, банк будет проводить оценку потенциального заемщика согласно своим внутренним регламентам.

Отмечу, что с 1 марта 2015 года, после вступления в силу изменений в соответствии с законом №189-ФЗ, было расширено понятие "кредитная история": теперь кредитные истории должны включать в себя намного больше информации. В частности, содержать сведения об исполнении человеком своих обязательств не только как заёмщика, но и как принципала по гарантии и поручителя по договору поручительства. В кредитной истории также есть информация о некредитных обязательствах человека по оплате коммунальных услуг, услуг связи, алиментов и прочего. Кроме того, теперь банки обязаны передавать в бюро ту часть кредитной истории, которая содержит в себе факт обращения человека за кредитом и решение по нему. То есть если ссуда была выдана, передаются ее основные параметры, а если заемщик получил отказ, то указание причины».

Мила Миронова, риелтор АН «Новосел»: «Когда дело касается ипотеки, банки склонны проявлять индивидуальный подход к оценке заемщиков. Но при этом у них, как правило, есть общие установки, чуть ли не шпаргалки, по которым они оценивают надежность заемщика. Если ранее была допущена задолженность не более 30 дней – скорее всего, новый кредит одобрят. Сроки задолженности более 60 и тем более 90 дней – это явный стоп-сигнал для банка.

Не надо надеяться на какую-то мифическую "кредитную амнистию" для лиц с плохой кредитной историей спустя 5 лет. Официально это действительно банками не озвучено и едва ли применяется на практике. Скорее, это способ успокоить "проштрафившегося" заемщика. Во всяком случае, я пока не наблюдала ситуаций, когда человек с плохой кредитной историей выждал 5 лет, пришел в банк, и его там приняли с распростертыми объятиями, выдали крупный кредит.

Неправильное решение – обращение в организации и к кредитным брокерам, которые предлагают исправить кредитную историю. Обычно речь идет о том, чтобы человек взял новый кредит, пусть даже небольшой. Аргументация такая: "Вы возьмете кредит, быстро его выплатите, и другие банки увидят, что вы исправились, это улучшит кредитную историю". Увы, механизм оценки заемщика у банков не такой. Нельзя одним-двумя вовремя выплаченными кредитами "переписать набело" былые просрочки.

Впрочем, бывают исключения. Это тот самый индивидуальный подход к заемщикам. Я помню случай, когда банк выдал ипотечный кредит заемщице с длительной просрочкой, потому что она доказала – просрочка возникла из-за перелома руки, ей пришлось долго лежать в больнице. При этом все предыдущие кредиты она погашала исправно. Был и другой случай, когда по кредитной истории мужчина выглядел злостным неплательщиком: 180 дней просрочки! А оказалось, когда-то он брал кредитную карту и не заплатил 10 рублей комиссии. Он просто не знал, что их надо заплатить. Из-за такой суммы банк, конечно, не стал подавать в суд, даже не писал письма с требованием уплатить долг. Но плохая кредитная история у человека возникла. Конечно, в ипотечном кредите ему из-за десятирублевого долга не отказали, но это только благодаря настойчивому кредитному менеджеру, который не поленился разобраться в ситуации.

Что делать, если вы взяли кредит, и у вас возникли финансовые затруднения? Сразу же обращайтесь в банк, причем изложите вашу ситуацию письменно. Просите отсрочку, подумайте о таком варианте, как реструктуризация кредита. Банки сами заинтересованы в том, чтобы ситуация разрешилась благополучно, чтобы у них не увеличивался портфель просроченной задолженности. Ну и, конечно, вы должны убедить банк, что не собираетесь сидеть сложа руки. Опишите четкий план действий, которому вы будете следовать, чтобы улучшить ваше материальное положение. Даже не думайте спрятаться за новопринятый закон о банкротстве физлиц. Во-первых, это очень сложная и дорогостоящая процедура. Во-вторых, в течение пяти лет вы будете сильно ограничены в имущественных правах, в-третьих, факт банкротства уж точно не улучшит вашу кредитную историю».

Вячеслав Курилин, юрист, заместитель председателя региональной организации «Финпотребсоюз»

: «Во-первых, Наталья допустила серьезную ошибку при первой ипотеке – вероятно, это связано с низким уровнем финансовой грамотности и напором со стороны представителей банка. Ошибка в следующем: если после возникновения просрочки потребитель погашает весь просроченный по графику долг, банк не вправе требовать погасить всю задолженность и обращать взыскание на квартиру. По сути, Наталья, погасив долг и "вернувшись" в график, могла спокойно жить в квартире и продолжать гасить кредит.

К сожалению, приходится сталкиваться с ситуацией, когда банки не готовы мириться с временными финансовыми трудностями у заемщиков. Но закон на стороне потребителя: если долга по графику платежей нет, банк безоружен. Мы неоднократно через суд это доказывали.

Основная проблема в том, что банк требует погасить весь долг, и у потребителя возникает проблема – произвести расчет именно просроченного долга по графику. Для этого необходимо обращаться к специалистам.

Во-вторых, различного рода "помощники" в получении кредита, "восстановители" кредитной истории в 90% случаев продают воздух. И нужно сказать, что продают дорого. Часто плату за услуги берут сразу, а гарантий не дают.

Перед тем как обратиться к посредникам, попробуйте сами подать документы на получение кредита в несколько банков. Как вариант – начните с кредита на технику, которые банки выдают охотнее. Таким образом, по сути, можно говорить о самостоятельном восстановлении кредитной истории».

Алексей Волков, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ)

: «Строго говоря, кредитная история гражданина – это всего лишь фактическая информация по обслуживанию им принятых на себя финансовых обязательств по прошлым и текущим кредитам, займам, поручительствам. Так что "плохими" или "испорченными" кредитные истории называть некорректно. Например, в некоторых из них имеются записи о ранее допущенных просрочках по старым кредитам. При этом новые кредиты могут обслуживаться абсолютно добросовестно. Кроме того, периоды просрочки могут быть разными – и на несколько дней, и на несколько месяцев. Наконец, все банки по-разному интерпретируют эти записи: для одних наличие просроченной задолженности в 5 дней – уже плохо, а для других и 30 дней могут не стать причиной в отказе. Однако в целом тенденция такова, что наличие нарушений в кредитной истории является одним из главных препятствий для одобрения кредита.

Вместе с тем стоит обратить внимание на тот факт, что у разных банков разные подходы при кредитовании физических лиц и разные методики по определению финансовых рисков для того или иного кредитного продукта. Иными словами, у каждого банка свой индивидуальный "аппетит к риску". Именно поэтому, если у гражданина имеется потребность в заемных средствах, ему стоит обращаться сразу в несколько банков. И с большой долей вероятности какой-нибудь из них одобрит предоставление заемных средств. Другой вопрос – какими будут условия предоставления кредита. При этом и самим заемщикам необходимо взвешенно подходить к оценке своих финансовых возможностей и рисков, не допуская ненадлежащего исполнения своих кредитных обязательств и в конечном итоге ухудшения своей кредитной истории. Ведь улучшить ее в дальнейшем будет совсем не просто.

Любому заемщику следует знать, что его кредитная история будет храниться в бюро кредитных историй в течение 10 лет с даты внесения последней записи, то есть фактически всю его активную "жизнь" как банковского клиента».

Если вы оказались в сложной жизненной ситуации и нуждаетесь в консультации грамотного юриста, риелтора, банковского или страхового эксперта, пишите (bis@info74.ru), будем разбираться вместе!