Строители рассказали, почему не хотят сносить частный сектор в Омске

В Омске с этого года в активную фазу вступила реализация программы КРТ — комплексного развития территорий. В марте должен пройти конкурс, на котором определится та компания, которая будет застраивать кварталы в границах улиц 16-я Северная, Красный Пахарь, 7-я Северная и Герцена. Как сообщал NGS55.RU, начальная цена на право заключения соглашения по КРТ на этом участке — 1,3 миллиарда рублей. Эту сумму победитель аукциона должен будет заплатить в городскую казну.

Ранее NGS55.RU узнал мнение жителей частного сектора о сносе домов, а теперь мы спросили омских строителей о том, готовы ли они поучаствовать в программе КРТ и возвести на месте лачуг многоэтажки? Как оказалось, не всё так просто.

Закон о комплексном развитии территорий на уровне федерации появился пять лет назад. Основной упор сделан на реновацию частного сектора — снос старых объектов и строительство на их месте новых. Так, под программу КРТ уже попали большие микрорайоны индивидуальной застройки, расположенные относительно недалеко от центра города:

1. Территория в границах улиц Лермонтова, 27-я Линия, Красных Зорь, 20-я Линия площадью 22,9 гектара.

2. Территория в границах улиц Авангардная, 4-я Челюскинцев, Сурикова, 1-я Челюскинцев площадью 10,1 гектара.

3. Территория в границах улиц 16-я Северная, Красный Пахарь, 7-я Северная, Герцена площадью 29,5 гектара.

Только на этих трех участках под снос могут попасть сотни частных домов, несколько десятков многоквартирных (в основном старые двухэтажки), а также объекты коммунальной и транспортной инфраструктуры (водопроводы, коллекторы и т. д.). Помимо этого, потенциальным инвесторам придется утрясти вопрос с бизнесменами, имеющими в зоне индивидуальной застройки СТО, автомойки, автосервисы, кафе и другие объекты. Им, как и собственникам домов, придется выплатить компенсацию за утраченное имущество по рыночной стоимости.

Комплексное развитие территории предполагает, что девелоперы на осваиваемом участке, помимо строительства жилья, возводят дороги, инженерные сети, школы, детские сады, поликлиники. Условия прописываются индивидуально для каждой компании.

Помимо частного сектора, в Омске под застройку выделили несколько участков, где жилья никогда не было. Это территория несуществующего ныне «Сибзавода» на Красном Пути, а также пустырь в Амурском поселке за гипермаркетом «Лента». Их тоже будут развивать по программе КРТ.

В конце января стало известно, что практически в каждом районе Омска появятся наделы, которые смогут осваивать инвесторы. Однако очереди из строителей, желающих работать в этом направлении, пока не наблюдается. Представители отрасли говорят, что программа «сырая» и непонятная.

Директор компании ООО «ПСК "Трест № 4"» Борис Кардаев рассказал NGS55.RU, что в строительном сообществе вопрос комплексного развития городских районов уже обсуждался. Представители рынка пока не совсем понимают тех правил игры, по которым им предстоит работать.

— У нас программа комплексного развития территорий только-только начинается. Мы как раз к ней проявляем внимание, работаем, но толку пока нет. Они (мэрия. — Прим. ред.) сами не понимают, как быть с участками. Предположим, я у частников землю выкупил, но осталась городская земля — как нам ее получить? Мне говорят: давайте торги проводить и выкупайте с торгов. А если ее кто-то другой на торгах приобретет, что тогда будет? Странно это всё, больше здесь нечего сказать, — отметил Кардаев.

Кстати, ООО «ПСК "Трест № 4"» участвует в застройке частного сектора в районе улицы Гусарова. Но не по программе КРТ.

О проблемах с землей при реализации программы комплексного развития территорий говорит и руководитель компании ООО «Стройбетон-инвест» Владимир Гринев. По словам бизнесмена, строители не понимают многих вопросов, без которых проводить реновацию частного сектора невозможно.

— Проблем с реализацией КРТ хоть отбавляй, подводных камней там много. Есть вопросы и по формированию земельных участков, и по расселению аварийных домов, частного сектора, по коммуникациям, по дорогам. А еще есть бизнес, который там сложился. Застройщик в одиночку этого просто не решит. Здесь должно быть содействие администрации города.

Предприниматель сделал акцент на том, что земля в частном секторе — это шахматная доска. Где чей участок — не разберешь. Там могут быть и промзоны, и федеральные участки, и земли военных. Как их застраивать, если, по словам Владимира Гринева, на решение проблемных вопросов уйдет уйма времени. А ведь срок реализации программы КРТ, как правило, ограничен одним десятилетием. К тому же сейчас у компаний проблемы с финансированием — кредиты дорогие, жилье из-за высоких ставок по ипотеке покупают плохо. Словом, лишних денег у девелоперов нет.

— На форуме по недвижимости, который прошел в Омске в начале февраля, прямо было сказано, что в плане КРТ мы в самом начале пути и пока только учимся у Новосибирска и Нижнего Новгорода. Проблем много, а в нынешних реалиях с дорогой ипотекой и кредитами это весьма нелегко. Мы лет 20 назад в подобных программах участвовали и пока больше не планируем, — заключил Владимир Гринев.

Несмотря на все трудности, некоторые застройщики всё же стали участниками программы КРТ. Так, группа компаний «Стройбетон» осваивает большой участок земли в Амурском поселке за гипермаркетом «Лента». Соответствующее соглашение «Стройбетон» ранее заключил с мэрией.

— Вообще, мы стали первыми участниками программы комплексного развития территорий. Это как раз наш ЖК «Зеленый сад» в Амурском поселке. Ранее этот участок не пустовал — мы строим на месте промзоны. Для этого пришлось поменять назначение территории и заплатить за нее мэрии 110 миллионов рублей, более года ушло на то, чтобы получить разрешение на строительство. На этом участке планируем возвести 19 многоэтажек и детский сад, — рассказал NGS55.RU председатель совета директоров ГК «Стройбетон» Олег Золотов.

По словам Золотова, его компания не хочет иметь дело с расселением частного сектора — это слишком хлопотно и трудно. Особенно в плане взаимодействия с собственниками домов:

— Что касается застройки частного сектора, то мы это всё уже проходили и не хотим этим заниматься. Нас с собственниками жилья мэрия оставляет один на один, а нам этого не нужно. В других городах администрации сами взаимодействуют с жителями. В Омске же всё по-другому.

Несколько лет назад в Омск зашли несколько федеральных застройщиков. Один из них — компания «Брусника» готова поучаствовать в программе КРТ. Но пока в городе нет территории, которую федеральный девелопер хотел бы осваивать.

— На наш взгляд, механизм КРТ — инструмент, который лучше других помогает целостно реновировать территорию и сбалансировать интересы всех сторон, как бизнеса, горожан, так и муниципалитета, — заявил технический директор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС», член Русской ассоциации оценщиков Максим Репин рассказал NGS55.RU о том, что программа КРТ сама по себе хорошая и принесет пользу городу. Осталось заинтересовать ею строителей.

— У нас очень много локаций, которые могут быть лучше, чем сейчас. Особенно расположенные близко к центру города. Застройщики, конечно, просчитают экономическую целесообразность в конкретных проектах. А муниципалитет должен более тесно и уважительно работать с девелоперами для того, чтобы их проекты состоялись.

Последние 10–15 лет освоение частного сектора в Омске активно не велось как раз из-за жителей, требовавших от строителей большие деньги за лачуги. По словам Максима Репина, собственникам старых домов не получится саботировать реновацию территорий, требуя за недвижимость баснословные суммы.

— Для тех случаев, когда владельцы просят завышенные выплаты за недвижимость, есть законодательная норма, по которой объекты выкупаются по рыночной стоимости принудительно. Сама оценка проводится независимыми экспертами. Если дом стоит 5 миллионов, то 10 миллионов за него никто не заплатит, — уточнил Максим Репин.

Победитель конкурса на право застройки первого участка частного сектора на Северных станет известен уже скоро. Помимо 1,3 миллиарда, которые ему нужно будет заплатить в городскую казну, девелоперу придется потратиться и на выплаты собственникам домов. А это еще сотни миллионов рублей. Неудивительно, что пока очереди из желающих осваивать городские территории нет. Можно выделить несколько причин этого:

1. Не решены вопросы с участками: в границах территорий КРТ земля, как шахматная доска. Ею владеют жители города, предприниматели, военные, мэрия и т. д. С каждым из собственников застройщикам нужно решать проблему индивидуально.

2. Строители не хотят напрямую взаимодействовать с собственниками домов в частном секторе.

3. Длительные сроки получения разрешений на строительство в зонах КРТ — от года и более.

4. Трудности у самих девелоперов — программа КРТ предполагает большие инвестиции, а в условиях высоких ставок по кредитам у многих компаний нет свободных денег.

Насколько девелоперам интересна реновация Омска, станет известно ближе к лету, когда завершатся торги по распределению участков.