Покупка ипотечной квартиры: какие есть риски?

Игорь собрался покупать квартиру в ипотеку. Оказалось, что подходящий вариант недвижимости также был приобретен с помощью жилищного займа и сейчас находится в залоге у банка. Продавец выставил квартиру на продажу, так как не мог больше вносить ежемесячные платежи по кредиту, и банк в курсе его намерений. Игорь очень хочет приобрести именно эту квартиру и готов заключить договор купли-продажи. Что нужно предусмотреть ему при оформлении сделки, чтобы максимально обезопасить себя?

Руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Фамиан» Анна Юнусова

: «Купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, с помощью ипотечного кредита – задача решаемая. Только, к сожалению, быстро выйти на сделку не получится. Существует несколько способов проведения данной сделки.

Первый – смена собственника с согласия банка, когда Игорь фактически становится новым заемщиком, выплачивает ипотечный кредит, а продавец получает разницу денежных средств через депозит. Данный способ является самым быстрым в решении поставленной задачи, но необходимо, чтобы банк дал согласие на данный вид сделки. Кроме того, ипотечный кредит должен быть одобрен у Игоря именно в том банке, где квартира находится в залоге. Это не всегда удобно, так как программы банков периодически меняются, и тот банк, где сейчас заложена квартира, не всегда выгоден для Игоря на сегодняшний день.

Второй вариант возможен, когда остаток задолженности у собственника квартиры равен размеру первоначального взноса Игоря. В таком случае покупатель погашает остаток задолженности перед банком, что подтверждается расписками, а банк снимает обременение с квартиры и Игорь без проблем покупает данную квартиру в ипотеку, одобренную в любом из банков города. По опыту такие сделки проходят чаще».

Юрист, партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ирина Трякшина

: «Следует понимать, что приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банка, занимает несколько больше времени, чем покупка объекта без залога. Покупателю следует убедиться, что у продавца есть письменное согласие банка на продажу. Обычно такое согласие действует в течение трех месяцев. Если в обычной сделке после подписания договора купли-продажи практически в тот же день документы сдаются на регистрацию, то в случае с Игорем придется предусмотреть, что часть денежных средств, необходимых для погашения продавцом кредита и освобождения объекта из залога, покупателем будет зачислена на счет в банке. Именно этот способ расчетов в данном случае является наиболее безопасным.

Если квартира приобретена продавцом в браке, то до заключения договора купли-продажи необходимо получить нотариальное согласие супруги, так как оно потребуется в органе регистрации. Тем самым покупатель исключит риск, что сделка купли-продажи может быть оспорена супругом в судебном порядке.

В плане рисков по самому объекту недвижимости, на мой взгляд, залоговые квартиры являются более безопасными, так как при оформлении были проверены специалистами банка. Но в любом случае перед заключением договора следует проверить квартиру на наличие запрещений (арестов), так как под запретом на регистрацию сделок может находиться и залоговый объект».

Заместитель начальника Управления разработки и сопровождения кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан

: «При приобретении квартиры с обременением для покупателя важно знать, хватает ли суммы, за которую покупается жилье, для исполнения продавцом своих обязательств перед текущим залогодержателем. Также необходимо контролировать, чтобы деньги за квартиру были направлены именно на погашение действующего кредита продавца. Стоит убедиться в готовности залогодержателя снять обременение с квартиры одновременно с заключением сделки по приобретению квартиры. Таким образом, основное правило в том, чтобы расчеты за покупку производились под контролем и с участием текущего залогодержателя. Это позволит избежать каких-либо проблем в будущем.

Если Игорь получает кредит на покупку квартиры в этом же банке, то сложностей с проведением сделки не возникнет. Банк заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, и возьмет на себя организацию и контроль расчетов по сделке, заботу о том, чтобы деньги были направлены на погашение действующего кредита продавца и право собственности перешло на нового владельца, а старый залог был аннулирован. В таком случае документы о снятии залога и переходе права собственности подаются на регистрацию одновременно, и новый владелец становится собственником квартиры, уже свободной от старого залога».