Покупаем жилье в кризис: простые правила

Кризис – самое время для покупки жилья, считают многие участники рынка недвижимости. Возможно, это звучит странно и даже абсурдно, но тому есть веские причины. Кому выгодно сегодня вложиться в квартиру, и какую недвижимость лучше выбрать – выясним вместе. Кризисы Россия переживает регулярно, и так же стабильно население нашей страны нуждается в смене или приобретении жилья. Кто-то может и подождать, у других, что называется, «горит». Третьи же целенаправленно ищут недвижимость именно сейчас, находя в этом выгоду. В сентябре первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов вообще назвал текущий момент «оптимальным» для покупки жилья и порекомендовал россиянам скорее покупать квартиры. Аргументировал свою позицию он тем, что рубль падает, но жилье пока не дорожает. «Предложений на рынке достаточно, и если люди рассматривают жилье не как инвестиционный инструмент, а как способность удовлетворить свои личные потребности для улучшения жилищных условий, то, наверное, сейчас это оптимальное время», – цитирует Игоря Шувалова «Интерфакс». Инвестиции Многие эксперты констатируют, что число инвестирующих в рынок недвижимости в условиях кризиса сократилось. По некоторым оценкам, доля этой категории покупателей все еще составляет более 10% вторичного рынка. По-прежнему квартиры покупают в качестве средства сбережения капитала и, разумеется, для спекуляций. Желающие выгодно перепродать недвижимость выбирают определенную категорию жилья, которую в течение года-двух смогут легко продать. Как правило, это одно- и двухкомнатные квартиры средней ценовой категории. Вообще же в условиях нестабильного рынка инвестиции, возможно, не лучший выбор. Потребности «Многие сегодня приходят к выводу, что снимать квартиру не так выгодно, как ее приобрести, – считает директор центра недвижимости «Алекс» Александр Коночкин (Ростов-на-Дону). – Предложений на рынке аренды много, но арендодатели "со скрипом" идут на снижение цен. Особенно если арендатор снимает жилье уже длительное время. Сдающие жилье уверены, что жильцы будут мириться с завышенной для данного момента времени арендой, не желая менять обстановку. В некоторых ситуациях имеет смысл приобрести жилье, а не платить за съем квартиры». Вне зависимости от кризиса люди женятся, разводятся, выпускают в жизнь подросших детей. В каждом из этих случаев актуальны продажа и особенно приобретение жилья. «Многие считают, что цены на квартиры снижаются, поэтому жилье нужно покупать именно сейчас. Цена же упала только в долларах, то есть выиграли сейчас 2-3% населения. Поэтому я считаю, что недвижимость нужно как покупать, так и продавать только тогда, когда это нужно. Это касается, конечно, тех, кто покупает квартиры для себя, а не инвесторов. Им не стоит пытаться выиграть у самого себя. Я лично не берусь утверждать, что покупку нужно совершать именно сейчас, что этот момент подходящий. Только по прошествии времени можно будет понять, какой момент был самым подходящим и для покупки недвижимости», – убежден заместитель директора ООО «РИЭЛТИ» Станислав Нови. Если уж приобретать жилье, то лучше по срочной продаже. Собственники нередко бывают вынуждены срочно уехать из города или страны или же нуждаются в быстром получении крупной суммы денег. В этом случае владельцы квартиры продают ее в среднем на 10-15% ниже цены рынка. По словам ростовского эксперта, порой случаются забавные казусы, связанные со стремлением поскорее сбыть с рук недвижимость. «За рубеж наши новости, видимо, иногда доходят в искаженном смысле, а может быть, не все хорошо разбираются в географии. Например, летом одни наши клиенты из Италии срочно продавали свою ростовскую недвижимость, уверяя нас, что в области идет война. Имея в виду, конечно, события на Донбассе. Эти клиенты проигнорировали наши уверения, что Донской край – всего лишь приграничная зона, и были согласны на срочную продажу и снижение цены», – рассказывает директор центра недвижимости «Алекс». Ипотека «Стоимость ипотечных банковских кредитов достаточно высока – в среднем, 14-16%. В принципе, эту ставку можно было бы пережить, но резкое падение доходов населения не позволяет обслуживать не только эту процентную ставку, но и ставку под меньшие проценты, – считает Александр Коночкин. – Поэтому снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию в ближайшей перспективе не сможет значительно повлиять на спрос. Наиболее приемлемый вариант для улучшения жилищных условий – продажа имеющегося жилья с одновременной покупкой другого. В этом случае риски минимальные, возможны незначительные кредиты на доплату, но хотелось бы еще раз подчеркнуть – небольшие». Впрочем, есть категория людей, которая благодаря скачку доллара получила возможность взять ипотеку. Речь идет о тех дальновидных гражданах, которые хранили свои деньги в долларах. Их накопления в итоге выросли вдвое и превратились во вполне осязаемый первоначальный взнос. Что имеет смысл покупать? Если все же принято решение покупать квартиру, стоит как следует разобраться, какая покупка сулит выгоду в дальнейшем или, по крайней мере, позволяет не остаться в проигрыше. «Это должна быть квартира в нестаром доме, не старше 60-х годов прошлого века, а лучше более позднего времени постройки. Выбирать лучше средний этаж – такое жилье наиболее востребовано. Если это однокомнатная квартира – она должна быть средней площади в новом доме. Двухкомнатная – общей площадью примерно от 50 до 70 квадратных метров. По возможности приобретайте квартиру с ремонтом, поскольку на отделке жилья сегодня запросто можно разориться. Многие строительные материалы значительно подорожали. Часто квартиры продают даже с мебелью – такая покупка в условиях кризиса оптимальна», – считает риелтор. Как пишут «Ведомости», начиная с IV квартала текущего года растет себестоимость строительства. «За счет курсовой разницы себестоимость отделки выросла по состоянию на май на 20% в эконом- и комфорт-классе и на 40% в элитном классе... Строительные материалы тоже подорожали: плитка – на 20%, арматура – на 20%, на 8% выросла стоимость строительно-монтажных работ». Александр Коночкин убежден, что приобретать первичное жилье на стадии строительства сейчас не стоит, поскольку существует риск, что дом не будет сдан вовремя. Застройщики тоже испытывают сложности с кредитами и строительными материалами. Также тем, кто намерен совершить покупку недвижимости, риелтор рекомендует внимательно следить за курсом доллара и евро. По его словам, с каждым скачком валюты рынок оживляется – оживление это длится примерно одну-две недели. Именно в это время и стоит приобретать жилье.