Ипотека: 20 лет тому вперёд

В 2030 году жильё в кредит будет доступно 60 процентам россиян. По крайней мере в этом уже сейчас уверен премьер-министр страны Владимир Путин. Сегодня же ипотеку могут позволить себе 17% работающих жителей страны (оптимистичная оценка рынка правительственными чиновниками). Если же брать независимые исследования, то картина получится чуточку минорнее. Примерно еще на 5-7%. Более того, при том что вслух сейчас декларируются попытки хотя бы приблизиться к докризисным показателям, в действительности на пути потенциальных заёмщиков возникают различные препоны.

Кредитные «пузыри»

Напомним: во второй половине июля премьер-министр России Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования. По словам вице-премьера РФ Александра Жукова, стратегия направлена в первую очередь на повышение доступности жилья и, самое главное, жилья экономкласса. «Её цель – к 2030 году сделать таким образом, чтобы цены на жилье и условия ипотеки позволяли приобретать жилье 60% населения. Этот процесс должен проходить постепенно. Мы планируем, что к 2015 году жилье должно стать доступным трети населения, а к 2020 году – половине россиян».

Г-н Путин вполне справедливо считает действующие сейчас процентные ставки по ипотеке завышенными. Значит, для повышения привлекательности жилищного кредитования их необходимо снижать. Согласно программе уровень кредитных ставок должен снизиться до размера инфляции, плюс 2-3%. Средний срок ипотечного кредита, напротив, должен вырасти – с сегодняшних 16,5 до 30 лет.

Государство рассчитывает привлечь в жилищное кредитование резервные пенсионные накопления и средства страховщиков. Вот только, по мнению ряда аналитиков, такая стратегия может привести к созданию кредитных «пузырей». Которые рано или поздно лопаются. Достаточно вспомнить США.

«У закредитованного частного бизнеса нет средств для инвестиций. Если эти средства есть – слишком значительными представляются риски инвестиций в условиях глобальной долговой проблемы. Государство своими долгосрочными вложениями могло бы создать в экономике очаги благоприятствования для частных инвестиций, но бюджет РФ слаб даже при цене на нефть в $76 за баррель. На этом фоне низкая производительность труда, традиционные для РФ геополитические и климатические проблемы и структурная несбалансированность экономики с никуда не девшимися проблемами коррупции и инфляции отпугивают западных инвесторов», – уверен главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.

Громкие заявления главы правительства эксперт склонен считать, скорее, очередным пиаром. Тем более уже пора начинать готовиться к новым выборам в Госдуму.

«Если сейчас ипотека считается доступной для 10-12% граждан, согласно официальным данным, то, согласно планам правительства, реальные доходы населения за 10 лет должны вырасти в 4-5 раз», – рассуждает г-н Осин. Если это действительно произойдет, можно будет только порадоваться за население России. Вот только независимые эксперты настроены скептически.

«Нужны новые способы наполнения госбюджета как основного средства стимулирования экономики, долгосрочных инвестиций, создания базы для частных вложений. Это должны быть не налоговые меры и меры, не связанные с приватизацией монополий», – соблюдение этих условий, по мнению аналитика, через какое-то время действительно может сделать ипотеку доступнее. Вот только вряд ли этого удастся добиться за короткий срок.

Стимулируют пряником...

Между тем государство уже сейчас пытается использовать ипотеку для возрождения первичного рынка жилья. Политика Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) направлена на то, чтобы стимулировать строительство новых домов.

Покупателей к покупке именно «первички» намерены подталкивать с помощью льготных условий ипотеки. Ставки на сделки, которые заключаются на первичном и на вторичном рынках недвижимости, будут разными. На первичном рынке, уверяют в Ипотечном агентстве РТ (оператор АИЖК на татарстанском рынке), кредит можно будет взять по ставке 11% годовых и ниже. Причем самая минимальная ставка может составить 9,25%.

На снижение ставки можно будет рассчитывать в следующих случаях:

1. стоимость одного квадратного метра общей площади приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития России для данного региона (экономкласс). Ставка снижается на 0,5%;

   
   

2. на уплату первоначального взноса за жилье направляются средства материнского капитала. Ставка снижается на 0,25%;

   
   

3. заемщик – участник подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы. Ставка снижается на 0,25%;

   
   

4. заемщик – владелец государственного жилищного сертификата участника подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Ставка снижается на 0,25%;

   
   

То есть если ваша сделка соответствует всем четырем условиям, то кредит вы получите под 9,25% годовых. Увы, проблемы у казанцев могут возникнуть, главным образом, с первым пунктом. Нового жилья стоимостью до 30 тыс. руб. за кв. м (именно такой норматив установлен для Татарстана) в Казани днем с огнём не сыщешь. Получается, право-то заёмщики получают, а вот реализовать его смогут едва ли. Но это временная трудность, уверен глава ИАРТ Андрей Симаков.

...и кнутом

В любом случае специалисты полагают, что новые продукты, которые будут соответствовать выше названным параметрам, появятся на рынке не раньше, чем через год.

Зато уже в этом году многим из тех, кто рассчитывал приобрести себе «вторичку» с помощью АИЖК нынешним летом, пришлось распрощаться с мечтами о квартире.

Надежда Дагаева оказалась одной из жертв новой политики АИЖК. Дагаева подала документы минувшей весной. Ей уже даже рассчитали предварительно ежемесячный платеж. Который со всеми страховыми выплатами должен был составлять меньше 5 тысяч рублей. К сожалению, женщина не успела подобрать себе подходящую квартиру на вторичном рынке.

«В течение двух недель меня «обрадовали» трижды, – вспоминает Дагаева. – Сначала мне сообщили, что повысят ставку, затем я узнала, что АИЖК ограничило лимиты на выкуп у банков-партнеров ипотечных кредитов, которые выдаются приобретателям «вторички». Но окончательно добило известие о том, что всех «вторичников» переводят даже не на повышенную, а на плавающую ставку с «вилкой» от 5 до 20%. Я отказалась. Становиться заложницей общей финансовой ситуации в России мне как-то не хотелось».

Словом, есть разные способы стимулировать покупку жилья на первичном рынке. Только если о «прянике» говорилось открыто, то о «кнуте» чаще всего в последний момент узнавали сами заёмщики.

Правда, Надежда Дагаева сомневается, что это хороший способ поддержать «первичку»: «Большинство сделок на рынке жилья заключается параллельно. Люди приобретают квартиру в новостройке и одновременно продают старую. И вот тут у них как раз может возникнуть загвоздка – как купить новую квартиру, не продав старой?»

Раз бумажка, два бумажка...

Специалист Гильдии риэлторов Андрей Савельев не склонен драматизировать ситуацию с изменением отношения АИЖК к «вторичке». По его мнению, АИЖК не оказывает существенного влияния на рынок. Связано это, считает г-н Савельев, с довольно жесткими требованиями к заёмщикам в системе АИЖК: «Крайне мало людей, которые могут позволить себе ипотеку и одновременно подтвердить доход, необходимый для получения кредита, справкой 2-НДФЛ».

Вообще, если вы решили связаться с ипотекой, запаситесь терпением. Бумажной волокиты будет очень много. И, как всегда в этом вопросе, далеко позади частные структуры оставила наша родная власть. Чиновничья братия способна отбить желание участвовать в программе соципотеки еще на самой ранней стадии.

Словом, не устают демонстрировать наши властные структуры свою близость к народу! Зато теперь у всех жителей нашей необъятной Родины, есть обещание самого Путина и надежда, что к своим 50 годам он попадёт-таки в заветные 60% россиян, могущих позволить себе ипотеку. Или не попадёт. Или процент окажется не тот. В любом случае «наверху» постараются найти этому вполне достойное объяснение.