Смотрите не разоритесь: пять популярных ошибок при покупке дачи

Конец зимы — начало весны — подходящее время для покупки загородной недвижимости. Зелень еще не закрывает возможные недостатки, а состояние дорог позволяет оценить плюсы и минусы проезжей части. Но эти два пункта — далеко не единственное, на что стоит обратить внимание при покупке дачи. Например, может оказаться, что на участке неправильно выполнено межевание или на нем вообще нельзя ничего строить. Вместе с экспертами по недвижимости мы выявили пять ошибок при покупке дачи — если их не допускать, это серьезно сэкономит вам время, деньги и нервы.

Выбирая городскую недвижимость, мы хотим, чтобы остановки общественного транспорта находились недалеко от дома, а если у нас есть машина, то смотрим такие варианты, чтобы не попадать в пробки. В случае с недвижимостью загородной действуют ровно такие же правила. Поэтому первым делом выясните, как и в какое время лучше выезжать из дома, когда на дорогах заторы, как ходят автобусы и электрички, и всё ли вас в этом плане устраивает. Машины имеют свойство ломаться, так что мы бы не исключали такого варианта, что время от времени до участка придется добираться общественным транспортом.

Если варианты добраться до участка вас устраивают, познакомьтесь поближе с поселком, где он расположен. Начать можно с банальной проверки в поисковике — вбейте в строку поиска название участка и такие слова, как «свалка», «стройка», «полигон» и тому подобные. Так вы узнаете, не планируется ли поблизости неприятного строительства. Также не лишним будет проверить, не попадает ли земля в так называемые зоны с особыми условиями использования территорий.

— В таких зонах могут действовать разные ограничения. Например, разрешено строить дома определенной высоты или строительство запрещено вообще, — говорит эксперт по недвижимости Илья Григорьев. — Причем в Росреестре такие зоны могут быть не зарегистрированы. Поэтому если неподалеку от поселка находится заповедник, нельзя исключать, что в скором времени территорию этого заповедника расширят, а участок попадет в особую зону.

В Земельном кодексе перечислено больше двадцати зон с особыми условиями использования. Но есть и те, что в нем не упоминаются. Это береговые полосы, охранные зоны канализационных сетей, объекты культурного наследия, территории миграции животных, исторические поселения и месторождения полезных ископаемых. Если что-то из этого есть рядом с поселком, где вы решили купить участок, будьте готовы к строительным ограничениям. Не сейчас, так в будущем.

— На картах правил землепользования и застройки и на публичных кадастровых картах такие территории никогда не указываются как зоны с особыми условиями использования. Тем не менее правила ограничивают размещение дома на участке, — говорит эксперт по загородной недвижимости Игорь Савченко. — Например, с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП по санитарным правилам должно быть от 20 до 55 метров. Кроме того, есть участки, где дома строить нельзя. А если и построите, то не сможете такой согласовать. В худшем случае, его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если вы уже зарегистрировали дом в Росреестре.

Первым делом, чтобы узнать, не попадет ли участок в зону с особыми условиями использования территорий, отправляйтесь на сайт Росреестра. Там есть публичные карты, на которых можно выбрать дополнительные слои, в том числе территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования, и вы увидите информацию об утвержденных правилах застройки и землепользования.

— Кроме того, правила застройки и землепользования или проект их изменений вместе с генпланом можно посмотреть на сайте администрации того населенного пункта, к которому относится участок, — говорит Игорь Савченко. — Там обычно есть отдельные схемы с территориальными зонами и зонами ограничений, а также текстовая часть с описанием. Это поможет уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.

Если вы не нашли то, что искали, на публичной карте, можно заказать общую выписку из ЕГРН, чтобы узнать больше информации о конкретном участке. Также можно до сделки запросить у собственника градостроительный план земельного участка — на нем указаны все возможные ограничения и правила использования. Если на участке, который вы собираетесь приобрести, уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.

Если же вы пролистали все возможные документы, но вопросы всё равно остались, обращайтесь к кадастровым инженерам, адвокатам по земельным вопросам и другим экспертам, которые разложат всё по полочкам.

Если на участке, который вы собираетесь приобрести, стоит дом, попросите продавца предоставить вообще все возможные правоустанавливающие документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственникам.

И не забудьте уточнить, сделано ли межевание. В дальнейшем это защитит вас от возможных претензий от будущих соседей.

— Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ, — говорит Илья Григорьев. — Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра. Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно.

Узнайте и запишите кадастровый номер участка, а потом найдите участок на публичной кадастровой карте и посмотрите, все ли в порядке с его границами и разрешенным видом использования и соответствует ли информация тому, что говорит продавец.

Эксперты говорят, что лучше всего, чтобы продавец владел участком не менее трех лет до продажи — именно через три года истекает срок исковой давности. Чем меньше срок владения, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить.

Но для того, кто не был участником сделки, срок исковой давности отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.

Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока, продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что для покупателя крайне нежелательно. Если сделку по каким-то причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он заплатил.