Жилье в новостройке: кто устранит недоделки в ремонте?

Семья Ольги приобрела в ипотеку квартиру в новостройке. Но радость от переезда вскоре омрачилась из-за обнаружившихся погрешностей при проведении ремонтных работ. Последней каплей, которая переполнила чашу терпения, оказались подтеки на стенах, появившиеся после сильного дождя. Имеют ли жильцы право требовать неустойки за плохое качество ремонта? Как удостовериться в том, что отделка сделана качественно, при приеме квартиры?

Управляющий Агентства по защите прав дольщиков «Дольщик74» Антон Бланк

: «С актуальностью данной проблемы мы столкнулись совсем недавно – в июле-августе этого года, когда проливные дожди выявили недостатки вновь построенного и переданного дольщикам жилья. Как правило, все затопления связаны с дефектами герметизации межпанельных швов или с нарушениями при устройстве кровли.

При приемке квартиры, к сожалению, подобные недостатки обнаружить невозможно, поскольку все они относятся к общему имуществу жилого дома и увидеть их внутри квартиры нельзя – необходимо инспектировать стену дома снаружи и лезть на крышу. Однако если до подписания акта приема-передачи квартиры дольщиком обнаруживаются старые засохшие следы от подтеков или иные недостатки в отделке, будущий собственник вправе не подписывать данный акт до тех пор, пока эти следы не будут устранены и застройщик не подтвердит выполнение работ по герметизации.

Несмотря на то, что Ольга уже подписала акт приема-передачи и переехала в квартиру, это не мешает ей предъявить претензию застройщику в связи с недостатками, которые она не могла обнаружить в момент приемки. Претензии по недостаткам можно предъявлять в течение пяти лет с момента приемки квартиры, по недостаткам инженерного и технологического оборудования – в течение трех лет.

Ольга вправе предъявить застройщику следующие требования (на свой выбор):

• устранение застройщиком обнаруженных недостатков в разумный срок;

• уменьшение цены договора на сумму, установленную актом оценки ущерба;

• компенсировать фактически понесенные и письменно подтвержденные расходы на устранение обнаруженных недостатков.

Если застройщик не только отказывается компенсировать убытки, но и отказывается устранять сами дефекты герметизации, то наряду с требованием о компенсации убытков и неустойки за отказ можно заявить требование о принуждении застройщика выполнить необходимые строительные работы и уже за неисполнение решения суда накладывать штрафы и привлекать руководство застройщика к ответственности.

Сразу же после затопления необходимо незамедлительно оформить письменный вызов управляющей компании для составления акта осмотра (себе оставить копию с отметкой) и обратить пристальное внимание на содержание данного акта. В акте осмотра должно быть описание даты произошедшего события и места, детальное описание размера ущерба, вывод о причинно-следственной связи между действиями виновника и наступившим событием, подписи.

После составления акта осмотра следует обратиться к юристам, которые помогут провести оценку ущерба, составить и направить претензию застройщику и, в случае отсутствия добровольного удовлетворения требований, обратиться в суд. Расходы на оценку ущерба составят 2-6 тысяч рублей. В дальнейшем эти деньги взыскиваются с застройщика. Многие юристы берут свое вознаграждение из суммы штрафа, который взыскивается дополнительно к требованиям потребителя, поэтому оплачивать их услуги при заключении договора не придется».

Юрист юридической компании «Гольцева, Данилеский и партнеры» Анастасия Богова

: «Данная ситуация, к сожалению, является уже типовой и достаточно распространенной. Застройщики стараются построить как можно больше домов, при этом с увеличением количества качество возведенных построек.

Согласно действующему законодательству, продавец недвижимости несет ответственность за передачу имущества, соответствующего по качеству условиям договора. Даже если квартира была принята в состоянии, не соответствующем условиям договора (например, при приеме квартиры были выявлены протечка труб или разбухание дверей, которое препятствует их нормальной работе), продавец обязан по вашему требованию устранить данные дефекты за свой счет.

В случае выявления скрытых дефектов (например, с течением времени из-за усадки дома нарушилась регулировка пластиковых стеклопакетов или из-за применения некачественного клея начали отклеиваться обои) владелец квартиры также может обратиться к продавцу с требованием об устранении выявленных недостатков за счет продавца.

Все обстоит проще, если продавцом является сам застройщик. В этом случае претензии направляются непосредственно к нему, и сроки исправления недостатков значительно сокращаются. Если же продавцом является агентство недвижимости или физическое лицо, то сроки устранения недостатков могут затянуться в связи с необходимостью обращения в суд за защитой своих прав. В этом случае выгоднее требовать не устранения недостатков, а компенсации расходов на устранение дефектов, за которые отвечает продавец.

Если же дефекты имеются в общедомовом имуществе (например намокание стен после дождей из-за трещин стеновых панелей или щелей в стыках панелей), то требование об устранении дефектов необходимо адресовать управляющей компании или ТСЖ, которые приняли на себя обязанности по содержанию общедомового имущества. Данные недостатки устраняются за счет управляющей компании или застройщика.

Таким образом, при обнаружении недостатков в ремонте в первую очередь необходимо определить ответственного за их устранение. Им может быть либо продавец, либо управляющая компания. Далее необходимо направить в адрес ответственного лица претензию с требованием устранить недостатки за счет средств ответственного лица, соразмерного уменьшения покупной цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В любом случае при приемке квартиры необходимо тщательно осмотреть все устройства, которые передаются с квартирой (сантехнику, трубы канализации и водоснабжения, работу вентиляционной шахты при помощи листка или зажигалки, окна, приборы отопления, напряжение в розетках и т.д.), а также качество отделки (наличие трещин или отслаивания сварки, порезы или вздутие на линолеуме, отклеивание обоев у пола, потолка или в стыках, наличие щелей между плитами и рамами как оконными, так и на балконе или лоджии и т.д.). В случае обнаружения недостатков, необходимо прописать их в акте приема-передачи жилого помещения и незамедлительно потребовать их устранения с установлением сроков.

Главное, помните, что хорошая репутация застройщика или продавца не гарантирует надлежащего качества построенного жилого помещения, а также произведенного в нем ремонта».

Владелица квартиры в новостройке Светлана Шишкина: «Живу в новостройке уже два года. Заселилась весной, а уже осенью начались первые проблемы – потек потолок в углу на кухне, отошли обои, отпала штукатурка в ванной. Я обратилась в управляющую компанию, которая прислала своих представителей. Они сделали фото неполадок и ушли. Потом, конечно, все исправили, но не надолго. В этом году после июльских ливней снова был потоп – вода лилась прямо с потолка сильным потоком. Наш дом находится на гарантии, и сама УК очень долго ждет денег от подрядчика, поэтому на устранение неполадок уходит время. Последствия последнего потопа управляющая компания тоже ликвидировала, при чем, как ранее, за свой счет, но я теперь даже ремонт боюсь делать».